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L'ordine del giorno. Funzione e obbligatorietà: i riferimenti normativi. L'omessa indicazione nell'ordine del giorno.
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L'ordine del giorno. Funzione e obbligatorietà: i riferimenti normativi. L'omessa indicazione nell'ordine del giorno.

Ordine del giorno, assemblea, questioni attinenti la gestione e conservazione delle parti comuni di un edificio

Avv. Alessandro Gallucci  

L’assemblea di condominio deve prendere delle decisioni in merito a questioni attinenti la gestione e conservazione delle parti comuni di un edificio.

Per fare ciò i condomini devono essere avvisati dello svolgimento della riunione nei modi e nei tempi previsti dal codice civile (art. 66 disp. att. c.c.) e (eventualmente) dal regolamento di condominio ma non soltanto; infatti contestualmente all’avviso di convocazione devono avere notizia anche degli argomenti sui quali verterà la convocanda assemblea.

L’elenco degli argomenti prende il nome di ordine del giorno (anche detto o.d.g.).

Le norme dettate in materia di condominio non prevedono un obbligo di preventiva comunicazione dell’ordine del giorno su cui si dovrà discutere.

In assenza di specifiche disposizioni contenute nel regolamento di condominio, l’articolo cui fare riferimento è il 1105, terzo comma, c.c., dettato nell’ambito della comunione in generale ma che, in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c., è applicabile anche al condominio negli edifici.

Recita la norma:

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”.

Due gli elementi che meritano una specificazione.

Innanzitutto la comunicazione dell’oggetto della deliberazione (quindi dell’o.d.g.) –contenuta nell’avviso di convocazione da inviarsi ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea – deve essere fatta a pena d’invalidità della deliberazione assembleare.

La compilazione dell’ordine del giorno, salvo diversa indicazione del regolamento di condominio, non è sottoposta a particolari formalità essendo sufficiente “che, sia pure non analiticamente, specifichi gli argomenti da trattare, così da farli comprendere nei termini essenziali (v. Cass. n. 3634/00, n. 1511/99, n. 2198/90 e n. 6310/79)”(Cass. 22 luglio 2004 n. 13763).

La valutazione “della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale è demandata all'apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato” (Cass. 13 ottobre 1999 n. 11526).

Quale sarà il vizio della deliberazione nella quale:

a) si sia deciso su argomento non inserito all’ordine del giorno;

b)si sia votato su un argomento in relazione al quale l’o.d.g. era troppo generico.

E’ costante la giurisprudenza di legittimità nell’affermare che l’omessa comunicazione dell’ordine del giorno, così come la sua eccessiva genericità rendono la deliberazione annullabile(e non nulla) (cfr. Cass. n. 4806/05).

L’assente, nel rispetto del termine dei trenta giorni preveduto dall’art. 1137 c.c., potrà sempre impugnare una delibera con vizi inerenti l’ordine del giorno; il dissenziente, invece, per farlo, dovrà contestare la discussione che si sta affrontando poiché difforme da quanto previsto nell’o.d.g. senza entrare nel merito della questione.

Viceversa, ossia se s’addentra nel merito dell’argomento votando contro, decadrà dal suo diritto (Cass. 24 agosto 1998, n. 8344).

Una considerazione merita anche l’inciso iniziale che fa riferimento alla validità delle decisioni della maggioranza.

Che cosa vuol dire ciò?

Secondo la dottrina la norma va letta nel senso che in caso di assemblea totalitaria e di conseguente decisione assunta da tutti i condomini, nessuno potrà impugnare la deliberazione assembleare, poiché tutti quanti erano presenti all’assemblea, nella quale si è deciso di discutere un argomento non inserito all’ordine del giorno, e tutti quanti hanno, altresì, votato favorevolmente all’adozione della decisione stessa.

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