Il codice civile, all’art. 1130, primo comma, attribuisce all’amministratore una serie di compiti finalizzati alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.
A questi doveri si accompagna il potere di compiere determinati atti giuridicamente necessari a far si che l’amministratore possa effettivamente agire per tutelare l’interesse del condominio.
Tali atti prendono il nome di provvedimenti dell’amministratore.
Si occupa di disciplinarne alcuni aspetti l’art. 1133 c.c. che recita:
“I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137”.
Un esempio chiarirà il concetto di provvedimento e più in generale la portata della norma.
Si pensi al caso in cui sia necessario riparare il portone d’ingresso che presenta un difetto di chiusura.
Si tratta di uno di quei classici casi di interventi di manutenzione ordinaria che possono essere predisposti dall’amministratore, nell’esercizio dei suoi poteri finalizzati al miglior godimento delle parti comuni dello stabile.
In simili circostanze l’amministratore potrà, sulla base del proprio potere discrezionale, scegliere la ditta esecutrice del lavoro e quindi disporne il pagamento per l’intervento effettuato.
Accade spesso che per l’imprevedibilità dell’intervento il rappresentante dei condomini non disponga della somma di denaro necessaria a pagare l’impresa che ha effettuato il lavoro.
A questo punto egli potrà anticipare la spesa, per poi vedersela ratificata e rimborsata in sede di approvazione del rendiconto consuntivo oppure potrà fare una richiesta specifica ai condomini.
Nell’uno e nell’altro caso il provvedimento dell’amministratore (che ha come oggetto principale l’affidamento dell’incarico di esecuzione dell’intervento manutentivo) potrà essere oggetto di contestazione da parte dei condomini.
In che modo?
L’art. 1133 c.c. consente ai condomini, in primo luogo, di ricorrere all’assemblea, in modo tale da ottenere un provvedimento di censura (quindi di non ratifica) dell’operato dell’amministratore ed in alternativa di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vedere annullato quel provvedimento preso dell’amministratore.
Così come per le deliberazioni assembleari anche per i provvedimenti dell’amministratore è possibile operare una distinzione tra provvedimento annullabile e provvedimento nullo.
Nel primo caso il ricorso all’autorità giudiziaria dovrà essere proposto, come indicato dall’art. 1133 c.c., nei termini di cui all’art. 1137 c.c. e quindi entro 30 giorni dalla sua adozione o comunicazione se v’è differenza tra le due date.
Per ciò che concerne i provvedimenti affetti da nullità, invece, la proposizione dell’azione “davanti al giudice non è soggetta al termine di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 c.c., il quale opera per la diversa ipotesi di provvedimento meramente annullabile per vizi formali” (Cass. 29 novembre 1991, n. 12851).
Quali sono i provvedimenti nulli?
Si pensi al caso d’intervento sulle parti di proprietà esclusiva, non consentito dalla legge né previsto dal regolamento di origine contrattuale.
In entrambi i casi, naturalmente, sarà possibile chiedere, assieme all’azione finalizzata ad invalidare l’operato dell’amministratore, il risarcimento del danno.
Se i provvedimenti, tanto quelli nulli, quanto quelli annullabili sono ratificati dall’assemblea sarà necessario proporre impugnazione avverso la deliberazione assembleare e non più contro il provvedimento dell’amministratore.
