#1 Inviato 25 Giugno, 2014 Buongiorno, mi trovo a chiedere di nuovo a distanza di un anno informazioni riguardanti le regole per la convocazione dell'assemblea ordinaria. L'anno scorso l'amministratore è stato eletto a maggioranza e la nuova riforma del condominio era già entrata in vigore. Durante l'assemblea l'amminsitratore ha dichiarato che con la nuova riforma sarebbe rimasto in carica due anni, pertanto nella successiva convocazione non avrebbe messo all'ordine del giorno la voce revoca/nomina amministratore. Detto fatto, a distanza di un anno è arrivata la convocazione per l'assemblea ordinaria senza tale voce. Ho letto su vari siti e forum che la riforma non esonera l'amministratore dal mettere la voce di revoca/nomina all'ordine del giorno. L'interpretazione che va data alla riforma è che l'assemblea deve comunque votare per la revoca/conferma del suo mandato e in caso in cui non si dovessero raggiungere i millesimi necessari per la revoca, il suo mandato prosegue d'ufficio per un altro anno. E' corretta tale interpretazione? L'amministratore è obbligato a inserire all'OdG questo punto? Quali sono le possibili conseguenze per una convocazione fatta in questo modo? Se l'amministratore si rifiutasse di modificare l'OdG perchè la convocazione è già stata inviata a tutti i condomini come si deve procedere? Grazie anticipatamente per le risposte.
#2 Inviato 25 Giugno, 2014 cc art. 1129; - L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Mica è detto che il rinnovo è automatico 🤔
#3 Inviato 25 Giugno, 2014 Quindi la votazione per la nomina va sempre fatta, ogni anno giusto? Mi sfugge allora il senso della frase "...ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata"...non è la stessa cosa che succedeva prima della riforma?
#4 Inviato 25 Giugno, 2014 Infatti non è cambiato nulla nel procedimento, ovvero se l'assemblea non nomina un altro amministratore e la maggioranza non convalida quello in carica, questo rimarrà in proroga sino a che non sarà riconfermato oppure nominato un sostituto.
#7 Inviato 26 Giugno, 2014 Letto e preso nota. Tuttavia poiché lo scorso 17 aprile 2013 (assemblea ordinaria) l'amministratrice - che non era stata confermata l'anno precedente (assemblea ordinaria del 2012) - e quindi era in , è stata rieletta a maggioranza. Il 17 aprile 2013 è una data precedente al 18/06/2013, data di entrata in vigore della nuova legge 220/2012. Come dovrà quindi presentarsi alla prossima assemblea ordinaria (che dovrebbe essere convocata entro il 30/6/2014) ? Ovvero cosa dovrà indicare all'o.d.g. nella lettera di convocazione? revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento incarico? o altro? Faccio comunque presente che lo scorso maggio all'amministratrice è stato domandato - con regolare raccomandata A.R. - di convocare un'assemblea straordinaria con all'o.d.g. la sua revoca (revoca assembleare). In quanto, secondo chi glie l'ha spedita, avrebbe/ha commesso "gravi irregolarità" per le quali (anche in caso di rifiuto a convocare detta assemblea entro 10 giorni dalla data della richiesta; ma non solo) sarebbe possibile - in base ai previsti commi degli articoli 1129 e 1130 - ricorrere al giudice per la revoca giudiziale. Grazie
#8 Inviato 26 Giugno, 2014 Calma ragazzi leggete più volte il codice perché ci facciamo prendere dall'entusiasmo, l'amministratore per essere nominato ha bisogno di 500 millesimi, sarebbe meglio + 1 perché in un caso di assurdità potrebbero esserci gli altri 500 che non lo vogliono. Questo sia in prima che in seconda convocazione, mentre per la riconferma in seconda convocazione bastano 1/3 dei presenti e 1/3 dei millesimi del condominio non più i 500 millesimi ecco la deferenza, ma attenzione sia la prima nomina che alla conferma l'amministratore deve presentare la sua richiesta in modo analitico, nome cognome ecc. e quanto percepisce come compenso pena la NULLITA' non l'annullabilità della elezione o conferma. Poi se non vi piace l'amministratore non incorrete nell'errore di rivolgervi al giudice per gravi errore da lui commessi perché li dovete dimostrare con prove, è più facile rimuoverlo e basta, ma attenzione, se non è a scadenza il suo mandato, se lui lo chiede deve avere lo stipendio fino a fina anno altrimenti solo fino al giorno che rimane in carica ad interim
#9 Inviato 27 Giugno, 2014 La norma dice; - Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. (cc art 1136) Solamente in un caso, direi più unico che raro, serviranno almeno 501 mlm, quando tutti i condomini sono presenti.
#10 Inviato 27 Giugno, 2014 DISCIPLINA VIGENTE COME MODIFICATA DAL TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO CODICE CIVILE LIBRO III DELLA PROPRIETÀ TITOLO VII DELLA COMUNIONE CAPO II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore. (1) Pertanto 1/3 +1/3 ......................poi quando sono cose che bruciano vedi che ci sono 1000/1000
#11 Inviato 27 Giugno, 2014 Infatti, ma anche prima della riforma del 18.06.2013 c'era una sentenza che affermava la conferma con => 1/3 teste, ed => 1/3 millesimi; Maggioranza semplice per la riconferma dell'amministratore Per la sola conferma dell'amministratore in carica è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dell'art.1136 c.c. ( un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio ). Invero, la conferma dell'amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell'art. 1136 c.c. (Tribunale di Roma, Sez. V, sentenza del 15 maggio 2009 n. 10701) Calma ragazzi leggete più volte il codice perché ci facciamo prendere dall'entusiasmo, l'amministratore per essere nominato ha bisogno di 500 millesimi, sarebbe meglio + 1 ...Ma per la nomina nel caso ci sia, sarà necessario raggiungere il quorum previsto dall'art 1136 al 2° comma, il quale dice almeno la metà del valore dell'edificio, la metà di 1000 è 500, ossia almeno 500 mlm se la matematica non è una opinione. Ripeto, solamente in un caso, direi più unico che raro, serviranno per la nomina almeno 501 mlm, quando tutti i condomini sono presenti, ossia tutti i 1000 mlm
#12 Inviato 27 Giugno, 2014 Pure io ho letto e riletto l'articolo 1136 e dei vari prospetti pubblicati un po' dappertutto, mi sembra di aver compreso che - in seconda convocazione - per la nomina/ri-nomina (cioè conferma) o la revoca dell'amministratore siano necessari i 500 millesimi. Oltre al quorum di 1/3 degli intervenuti. Quello dei 501 millesimi è una sottigliezza che lascia il tempo che trova, perché affinché si renda necessario questo quorum dovrebbero esserci in aula tutti i partecipanti (che al tempo stesso risulterebbero 'intervenuti'). Del resto, prevedere "almeno 1/3 dei partecipanti/comproprietari" per la validità di costituzione significa prevedere anche che non si presentino, per l'appunto, tutti i comproprietari. Poi per quanto concerne altre delibere in seconda convocazione, vengono richiesti quorum di 1/3 degli "intervenuti" che rappresentino almeno 1/3 della proprietà millesimale. Ditemi se sbaglio.
#13 Inviato 27 Giugno, 2014 Si e no. La "nuova" normativa prevede che in seconda convocazione, e parliamo solo di seconda convocazione, occorrono 1/3 + 1/3 per la sola conferma, e parliamo solo dell'amministratore tralasciamo il resto, mentre per la scelta o la revoca restano sempre i 500 millesimi, pertanto la differenza sta nella riconferma, questo per evitare che rimanesse ad interim, un semplice cambio di aggettivo sostanzialmente perché ad interim o riconferma comunque significa che l'amministratore se è votato con cosi pochi millesimi sta sulle scatole del restante dei condomini. Il mio che ha avuto la certezza della sua prossima condanna sembra una belva in gabbia
#14 Inviato 27 Giugno, 2014 In fine per rispondere a Knexsys ( però che nome complicato ) sulla prima domanda, se l'amministratore ha già spedito le raccomandate non può cambiare l'ordine del giorno se non mandando altre raccomandate, pertanto cosa fare, nella riunione condominiale che è stata già indetta gli chiedete in forma diretta di indire una nuova riunione con all'ordine del giorno: revoca e nomina dell'amministratore. Ma accertatevi di avere prima la maggioranza, a costo di essere ripetitivo, anche in seconda convocazione la nomina per il nuovo amministratore occorrono 500 millesimi ( se poi avete di più meglio ) altrimenti evitate non serve a niente intossicarsi, ah e dovete avere il " preventivo" di quello nuovo o più di loro, pronti ed eleggerlo in quella sede altrimenti rimarrà sempre lui anche se dimissionario (detto in Italiano)
#15 Inviato 27 Giugno, 2014 Grazie a Ugo che - come molti altri partecipanti al forum, del resto - è sempre prodigo di chiarimenti utili a meglio inquadrare certe situazioni. Derivanti sovente dalla gran confusione che la nuova legge (220/2012) ha creato. O se si preferisce, che non ha (affatto) contribuito ad eliminare rispetto alla precedente normativa. La quale necessitava pur sempre di modifiche e aggiornamenti di rilievo. Una precisazione: posto che in corso di assemblea non si nomini un nuovo amministratore , dovrebbe pur sempre intendersi che il 'vecchio' (cioè il revocato) rimane in carica in "prorogatio" solo fino a che non si tiene un'altra assemblea nel corso della quale ufficializzare - secondo le regole - l'incarico al nuovo amministratore. Poi bisognerà verificare se è previsto che fintanto che svolge il suo incarico (in prorogatio) il 'revocato' ha diritto al compenso per il periodo in cui vi rimane e comunque fino al passaggio di consegne più o meno. Ma questo non dovrebbe rappresentare un problema: l'importante è dare civilmente il benservito a chi non è stato all'altezza del suo compito e poi scegliere/nominare un altro amministratore col quale stipulare accordi scritti e molto chiari: il cosiddetto contratto di condominio a cui molti non pensano.... Come si sa, "verba volant.. scripta manent. Perché non si può certo pensare di riportare nel corso dell'assemblea tutte le clausole dell'accordo sul verbale. Semmai copia originale del contratto (precedentemente predisposto e firmato dalle parti) la si allegherà al verbale stesso all'atto della nomina/conferimento. Poi copia del contratto di condominio dovrà essere distribuita a tutti i . In modo tale che ciascuna delle parti (amministratore e condominio/condòmini) sappia quali sono i propri compiti, le proprie attribuzioni, i propri doveri, anche conformemente alle leggi e disposizioni vigenti.
#16 Inviato 28 Giugno, 2014 Più di contratto, serve rispettare il codice civile, ti allego un link --link_rimosso-- leggilo che è importante li ci sono i diritti e i doveri dell'amministratore Ciao
#17 Inviato 28 Giugno, 2014 Più di contratto, serve rispettare il codice civile, ti allego un link --link_rimosso-- leggilo che è importante li ci sono i diritti e i doveri dell'amministratoreCiao Letto; comunque conosco - per aver molto letto, riletto.... studiato diritti e doveri e attribuzioni di un amministratore. Quando si parla di contratto di condominio - cosa che alla scuola per amministratori (Anaci) insegnano e raccomandano; così come fanno parecchi esperti/studiosi di questioni condominiali in vari forum e convegni (oltre che pubblicazioni su stampa specializzata...) si constata una certa diffidenza da parte di parecchi . Come in tutte le cose che, nei vari ambiti, riguardano i rapporti fra le 'parti' quella di mettere chiaro per iscritto le clausole che devono regolare tali rapporti è sempre la migliore soluzione. Del resto chi agisce veramente nella massima professionalità, correttezza e trasparenza (haimé, non certo una maggioranza....) non ha alcun problema a sottoscrivere accordi chiari e precisi con le proprie controparti (clienti o amministrati che siano). Tale propensione è quella che fa la differenza fra operatori che agiscono con professionalità ed altri che si barcamenano nel semidilettantismo più o meno audace.
