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Formulazione dell'ordine del giorno. L'assemblea ordinaria e quella straordinaria: differenze. I poteri dell'amministratore e quelli dei condomini.
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Formulazione dell'ordine del giorno. L'assemblea ordinaria e quella straordinaria: differenze. I poteri dell'amministratore e quelli dei condomini.

Ordine del giorno, assemblea ordinaria e straordinaria e differenza di contenuto.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea è il "luogo" in cui i comproprietari delle unità immobiliari ubicate nell'edificio condominiale decidono sulla gestione delle cose comuni.

L'assemblea è un organismo collegiale. I condòmini che si riuniscono in assemblea, che svolgono una riunione, sono chiamati a discutere e decidere su argomenti d'interesse comune.

Essa per legge si distingue in assemblea ordinaria e straordinaria.

Non vi sono differenze in relazione ai quorum costitutivi e deliberativi, quanto piuttosto delle particolarità della seconda rispetto alla prima in relazione a modalità di convocazione e scelta degli argomenti in discussione.

Ai sensi dell'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. L'avviso di convocazione, deve contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno.

Ordine del giorno dell'assemblea ordinaria

Al riguardo, come si diceva poc'anzi, è necessario distinguere tra assemblea ordinaria e straordinaria ed in relazione alla seconda sul percorso che ha portato a convocarla.

Quanto all'assemblea ordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, c.c. essa provvede, oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti (es. nomina amministratore, perimento e ricostruzione dell'edificio, innovazioni, ecc.)

"1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

È chiaro che tranne il punto quattro tutti gli altri sono obbligatori e quindi non è sbagliato affermare che l'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria annuale è in parte stabilito dalla legge.

=> Quante assemblee condominiali si possono chiedere in un anno?

Si è detto in parte poiché, nulla vieta che l'amministratore possa inserire tutti quegli argomenti che ritiene utile trattare. Qual è in questo contesto il ruolo dei condomini? Essi, in relazione all'assemblea ordinaria, hanno un potere di mero impulso, potendo semplicemente suggerire all'amministratore di trattare determinati argomenti non potendo in alcun modo obbligarlo ad inserirli tra quelli all'ordine del giorno.

Ordine del giorno dell'assemblea straordinaria

La situazione muta, quanto meno a dire della giurisprudenza di legittimità, nel caso di assemblea straordinaria.

Questo tipo d'adunanza può essere convocata "dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione" (art. 66, primo comma, disp att. c.c.).

In sostanza l'assise in seduta straordinaria può essere convocata in via principale dall'amministratore, che potrà farlo autonomamente, o su impulso dei condomini. In quest'ultimo caso, qualora l'amministratore non provvedesse i comproprietari potrebbero autoconvocarsi.

Nel caso d'assemblea straordinaria indetta su impulso dei condomini v'è la certezza che le problematiche che essi vogliono affrontare assumano rilevanza nell'ambito della formulazione dell'ordine del giorno.

Tanto ritiene il Supremo Collegio allorquando afferma che "l codice civile prevede, all'art. 66 disp. att., che due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, possono chiedere all'amministratore la con vocazione di una assemblea straordinaria, ovvero possono provvedervi direttamente in caso di mancato adempimento alla richiesta, deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata.

Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio" (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).

Si tratta di una presa di posizione che non passa esente da critiche: che cosa accade, infatti, se gli argomenti addotti nella richiesta di convocazione si manifestino come chiaramente esclusi dalla competenza dell'assemblea di condominio?

L'amministratore sarà, comunque, tenuto a provvedere ad un loro inserimento nell'ordine del giorno?

E' evidente, quindi, che la decisione della Cassazione abbia particolare incisività solamente laddove le questioni proposte abbiamo effettiva rilevanza per il condominio.

Qui di seguito una tabella riepilogativa

Assemblea ordinaria annuale

Assemblea straordinaria

Assemblea straordinaria convocata dall'amministratore su input dei condòmini

Assemblea straordinaria convocata dai condòmini

Argomenti indicati dai punti nn. 1, 2 e 3 del codice civile nonché ogni altro argomento che si ritenesse utile trattare (es. opere straordinarie di cui al n. 4 dello stesso art. 1135 c.c.

Argomenti che si rende opportuno trattare in assemblee diverse da quella ordinaria (potendo comunque questo consesso trattare i medesimi argomenti)

Argomenti che si rende opportuno trattare in assemblee diverse da quella ordinaria suggeriti dai condòmini ex art. 66 disp. att. c.c., senza però obbligo di inserimento nell'ordine del giorno

In presenza o assenza dell'amministratore ordine del giorno stabilito dai convocanti

Ordine del giorno deciso dall'amministratore

Ordine del giorno deciso dall'amministratore

Ordine del giorno deciso dall'amministratore su input dei condòmini

I condòmini che hanno fatto richiesta ex art. 66 disp. att. c.c. o quelli che convocano in caso di assenza dell'amministratore.

=> Come disporre l'integrazione dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale?

Cerca: assemblea straordinaria ordinaria

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