Ogni qual volta viene presa una decisione all'interno dell'assemblea condominiale, si giunge ad una deliberazione vincolante non solo per coloro che hanno mostrato parere favorevole ma anche per tutti i condomini dissenzienti ed assenti.
Questa capacità vincolante è frutto del principio maggioritario che viene applicato affinché le controversie trovino soluzione e le conseguenti scelte, fatte in assemblea, vengano approvate.
L'interessante sentenza emessa dal Tribunale di Cosenza n.813/2020, dovendo dichiararsi sulla validità ed efficacia di più delibere impugnate (del 29.04.2011 del 24.05.2011 e del 30.06.2011) sia per violazione del quorum costitutivo e sia per violazione del quorum deliberativo, analizzava singolarmente le domande proposte rifacendosi alla normativa che li regola.
La prima delibera veniva impugnata perché secondo gli attori non era stato approvato il riparto delle spese straordinarie dell'ascensore secondo la tabella "A" del regolamento di condominio escludendo dal riparto i magazzini posti al pianterreno quando, invece, la ripartizione doveva avvenire secondo le tabelle D1 e D2 contenute nel regolamento di condominio.
Relativamente alla delibera del 24.05.2011, gli attori ponevano come motivo di impugnazione l'insussistenza del quorum costitutivo o numero legale per la regolare costituzione del consesso condominiale in seconda convocazione e del relativo quorum deliberativo e cioè la quantità minima e inderogabile di persone in assenza della quale l'assemblea e le sue decisioni non sarebbero valide riguardo dell'unico punto all'o.d.g. ossia locazione del locale condominiale ex portineria.
La delibera condominiale del 30.06.2011 veniva impugnata dagli attori in quanto adottata con 375,70 m/m e 10 teste su un totale di 29 oltre che viziata poiché non rispettati i cinque giorni liberi per la convocazione.
Il Tribunale adito relativamente alla prima delibera, valutate le dichiarazioni rese e la documentazione esibita, ne confermava la validità in quanto trattasi di spese straordinarie ripartite correttamente secondo il richiamato Regolamento condominiale; riteneva invece annullabili e successive due delibere poiché non rispettavano i quorum costitutivi e deliberativi.
Quorum costitutivi
L'assemblea condominiale, cioè l'insieme dei condòmini che si riunisce per adottare le decisioni necessarie ad organizzare la vita condominiale è un organo collegiale che manifesta la sua volontà provvedendo a disciplinare ed a gestire i beni e i servizi comuni attraverso l'emanazione di atti, quali le delibere. Le delibere per essere valide devono essere approvate con maggioranze che variano in funzione del suo oggetto.
L'articolo 1136 c.c. introduce l'istituto del quorum e distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi. Il quorum costitutivo definisce la presenza minima di condòmini con relativa quota millesimale affinché l'assemblea sia regolarmente composta.
Una volta che l'assemblea è regolarmente costituita (attraverso i quorum costitutivi), i partecipanti possono procedere a deliberare con il superamento dei quorum deliberativi.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita se il numero di condomini presenti in assemblea costituisce la maggioranza dei partecipanti al condominio e se il numero dei condomini presenti in assemblea rappresenta almeno i 2/3 del valore intero dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibererà in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima ed è regolarmente costituita se il numero di condomini presenti in assemblea costituisce almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e se il numero di condomini presenti in assemblea rappresenta almeno i 1/3 del valore intero dell'edificio.
Il quorum costitutivo tra prima e seconda convocazione cambia ed è meno restrittivo (ovviamente) in seconda convocazione.
Quorum deliberativi
Una volta che l'assemblea è regolarmente costituita (attraverso i quorum costitutivi), i partecipanti possono procedere a deliberare con il superamento dei quorum deliberativi. L'art. 1136 cc prevede che sono valide le deliberazioni in prima convocazione approvate con numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e numero di voti che rappresenti almeno 1/2 del valore dell'edificio.
In seconda convocazione sono valide le deliberazioni approvate con numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Tuttavia, si ricordi che secondo Cassazione del 5 aprile 2004 n. 6625 i quorum deliberativi, affinché la decisione venga approvata devono essere sempre di maggioranza.
In ogni caso non tutte le deliberazioni seguono le regole generali sui quorum deliberativi. Alcune richiedono regole più restrittive:
È prevista una maggioranza qualificata cui all'art. 1136 c.c., 2° comma, e cioè la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio per le deliberazioni che concernono:
- la nomina e la revoca dell'amministratore di condominio;
- le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo;
- autorizzazione assembleare a partecipare a sessioni di mediazione (art. 71 quater disp. att. c.c.) ed eventuale accettazione dell'accordo di mediazione;
- la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
- ex articolo 1117-quater le delibere relative alla cessazione di attività che incidono negativamente sulla destinazione d'uso delle parti comuni;
- ex articolo 1120 c.c., secondo comma, le innovazioni "speciali" dirette a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici, all'abbattimento delle barriere architettoniche, al risparmio energetico o alla realizzazione di parcheggi;
- ex articolo 1122-ter c.c. relativamente all'adozione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (tali impianti dovranno naturalmente essere rispettosi della normativa sulla Privacy);
- ex articolo 1135 c.c., terzo comma, relativamente all'autorizzazione all'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato;
- l'approvazione del regolamento di condominio ex art. 1138 c.c., o di delibere di natura regolamentare.
- l'individuazione di sanzioni per la violazione di norme del regolamento di condominio e la loro delibera, ex art. 70 disposizioni di attuazione al codice civile;
- modifica delle tabelle millesimali nei casi di cui all'art. 69 delle disposizioni di attuazione al c.c., ovverosia:
- quando risulta che le tabelle millesimali sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
L'assemblea non può deliberare su una spese individuale del condomino
L'art. 1136 c.c., 5° comma prevede poi una maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio per
- le innovazioni "ordinarie" di cui all'articolo 1120, primo comma, c.c.;
- per le innovazioni di cui all'articolo 1122-bis, terzo comma. Ci si riferisce alle opere che l'assemblea dei condòmini può prescrivere per l'adeguamento alla sicurezza o al decoro dell'edificio per gli impianti non centralizzati radiotelevisivi o per la produzione di energia da fonti rinnovabili a servizio del singolo condomino.
Oppure alla ripartizione dell'uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni;
- per gli impianti non centralizzati radiotelevisivi o per la produzione di energia da fonti rinnovabili a servizio del singolo condomino già esistenti all'entrata in vigore della norma di riforma (18 giugno 2013) in seconda convocazione varrà il terzo comma dell'articolo 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Una maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio che rappresenti i quattro quinti del valore dell'edificio nel caso di innovativi per cambio di destinazione d'uso dei beni comuni, ex art. 1117 ter c.c. In tal caso il quorum deliberativo è anche quorum costitutivo dell'assemblea speciale prevista dal medesimo articolo.
Vi è poi un quorum residuale riferibile alle attività individuabili per "differenza" rispetto a quelle a cui sono assegnati quorum specifici e le competenze riservate all'assemblea dei condòmini dall'articolo 1135 c.c. ed utilizzabile, pertanto, unicamente per l'approvazione del bilancio consuntivo e preventivo e attività manutentiva ordinaria non di notevole entità inserita a bilancio d'esercizio.
Annullabilità delle delibere
Le delibere approvate con una maggioranza inferiore a quella prescritta, oppure senza la corretta costituzione dell'assemblea, sono annullabili.
La giurisprudenza maggioritaria equipara i quorum deliberativi a quelli costituivi dal punto di vista dell'eventuale impugnazione, prevedendo per entrambi l'ipotesi di annullabilità ex art. 1137 c.c., nel termine di trenta giorni dal momento in cui l'assemblea si è tenuta, per i presenti dissenzienti o astenuti e per gli assenti. Il termine decorrente dal ricevimento del verbale assembleare per gli assenti.
Ai sensi dell'articolo 5 del Decreto Legislativo numero 28 del 2010, la domanda di annullamento delle delibere condominiali è oggetto di mediazione obbligatoria.
La conferma dell'amministratore di condominio e maggioranze
Dunque, prima di attivare un procedimento civile davanti all'autorità competente e cioè quella del luogo in cui è sito l'edificio, sarà quindi necessario proporre un'istanza di mediazione civile ad un organismo territorialmente competente.
La pronuncia di annullamento, che ha natura costitutiva, avrà la naturale conseguenza di rendere inefficace la delibera. A volte, sarà necessaria la sostituzione della delibera viziata con una valida (si pensi ad esempio ad una ripartizione delle spese errata: le spese dovranno comunque essere ripartite).
Il giudice non ha però il compito di sostituire la delibera impugnata con una valida. La competenza in ordine alla sostituzione non potrà che rimanere in capo all'organo assembleare.
La sentenza di annullamento tuttavia, che deve per legge essere motivata, conterrà le indicazioni attraverso le quali ben comprendere i vizi che hanno determinato l'annullamento, enunciando chiari suggerimenti volti ad una eventuale e successiva deliberazione valida.
Gli effetti dell'annullamento si estenderanno a tutti i condomini: ove necessario, l'amministratore dovrà quindi provvedere a convocare l'assemblea per deliberare in modo valido, secondo le indicazioni della sentenza di annullamento.
Il diritto condominiale ha fatto proprio tramite diverse pronunce giurisprudenziali, la norma dell'ottavo comma dell'articolo 2377 del codice civile, in tema di società per azioni.
Questa recita: "L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto.
In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno".
Il potere dell'assemblea condominiale in ordine alla sostituzione di una delibera viziata non è dunque sospeso dalla pendenza di una lite. Il condominio potrà quindi, in pendenza del giudizio, approvare una delibera sostitutiva di quella impugnata.
Tale circostanza però, laddove, in base al principio della cosiddetta "soccombenza virtuale" la delibera risulti comunque viziata, non esclude che il giudice, pur non pronunciandone l'annullamento, provveda a porre le spese di lite a carico del condominio.
A conclusione, va ricordato che la delibera assembleare annullabile non tempestivamente impugnata, si cristallizza divenendo così efficace e vincolante nei confronti di tutti i condòmini.
