Un regolamento condominiale di natura contrattuale può introdurre delle modificazioni alla disciplina dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge – nello specifico principalmente dall'art. 1136 c.c. – in relazione al funzionamento dell'assemblea condominiale?
La domanda può apparire banale, per i più esperti della materia, eppure non è raro imbattersi in simili riflessioni o addirittura in casi concreti del genere.
Lo spunto ce lo ha dato una sentenza, la n. 4489, pronunciata dal tribunale di Salerno nel mese di ottobre dell'anno 2016.
Prima di entrare nel merito della questione è utile soffermarci brevemente sulle definizioni dei quorum.
Il termine latino quorum (letteralmente «dei quali», genitivo plurale del pronome relativo «qui») in ambito legale indica le maggioranze necessarie in relazione alla validità delle adunanze ovvero delle decisioni da assumere.
Rispetto alla prima ipotesi si fa riferimento quindi ai quorum costitutivi, ossia alle maggioranze necessarie per costituire una riunione, nel nostro caso l'assemblea condominiale. I quorum deliberativi, invece, servono ad assumere le decisioni da parte dell'assemblea regolarmente costituitasi.
Il codice civile, con riferimento ai quorum condominiali, prevede:
- un quorum costitutivo per l'assemblea in prima convocazione;
- un quorum costitutivo per l'assemblea in seconda convocazione;
- un quorum deliberativo generale per l'assemblea in prima convocazione;
- un quorum deliberativo generale per l'assemblea in seconda convocazione;
- specifici quorum deliberativi per singoli argomenti, valevoli sempre ossia tanto in prima quanto in seconda convocazione.
Tali quorum riguardano, ad esempio:
- la nomina e la revoca dell'amministratore;
- l'approvazione e la revisione del regolamento condominiale;
- la modificazione delle destinazioni d'uso delle parti comuni;
- le liti attive e passive deliberate dall'assemblea.
Quando la legge non specifica le maggioranze necessarie per l'assunzione di una specifica decisione si applicano quelle generali dettate dall'art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.
Per dirla guardando ad un caso pratico, l'approvazione del preventivo di gestione e del rendiconto annuale è validamente deliberata:
- in prima convocazione, quando la decisione è assunta con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio;
- in seconda convocazione, quando la decisione è assunta con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
L'inosservanza delle norme dettate in materia di regolare costituzione e deliberazione comporta l'annullabilità della delibera assembleare (Cass. n. 4806/2005).
Arriviamo quindi alla deroga dei quorum deliberativi e costitutivi. L'art. 1138, quarto comma, c.c. specifica che l'art. 1136 c.c. – ossia quello che primariamente riguarda le maggioranze in esame – è inderogabile.
Dottrina e giurisprudenza hanno da tempo convenuto per la natura assolutamente inderogabile, ossia per l'immodificabilità anche ad opera di un regolamento di origine contrattuale.
La questione, nel caso risolto dal Tribunale di Salerno, riguarda l'avverbio «almeno», presente tanto per i quorum costitutivi, quanto per quelli deliberativi in seconda convocazione.
Com'è noto ai più, «almeno» ricorre anche in relazione alla tempistica di comunicazione dell'avviso di convocazione ed è generalmente interpretato nel senso di consentire la previsione regolamentare di un termine più ampio di quello di cinque giorni indicato dall'art. 66 disp. att. c.c. anche nella espressa inderogabilità di tale norma.
Così non è, per il Tribunale di Salerno, in relazione ai quorum. Come si legge nella sentenza «le disposizioni richiamate dell'u.c. dell'art. 1138 C.c. (comprese, quindi, anche quelle dell'art. 1136 c.c.) sono da ritenersi inderogabili sia per difetto che per eccesso.
Infatti l'espressione "almeno", adoperata dal legislatore nel commi 2 e 3 del citato art. 1136 c.c., non consente l'emanazione di norme regolamentari che fissino maggioranze superiori a quelle legali e non è consentita analogia con quanto disposto in tema di assemblea delle società» (Trib. Salerno 7 ottobre 2016 n. 4489).
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Quorum approvazione rendiconto consuntivo
