Che cosa fare se la conferma (ma anche la nomina) di un amministratore diviene terreno di scontro durante l'assemblea condominiale?
Ce lo domanda un nostro lettore, che scrive:
“Nel condominio in cui vivo siamo in tutto 22 condòmini; di questi, 15 rappresentano complessivamente 423 millesimi ed i restanti 7 condomini hanno unità immobiliare per 577 millesimi. Io sono tra i 15.
Vi domando: avendo noi la maggioranza “delle teste” e volendo mantenere l'attuale amministratore ma bastando i millesimi possiamo far valere la nostra posizione? Esiste una norma che in questi casi fa prevalere la maggioranza delle persone?”
Quorum deliberativi
Il codice civile all'art. 1136 ed anche in altri articoli (così come alcune leggi speciali) indicano i quorum deliberativi inerenti le decisioni dell'assemblea condominiale, ossia le maggioranze che devono essere raggiunte per assumere le delibere riguardanti la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
La struttura delle maggioranze indicate dalla legge prevede un duplice requisito:
a) numero dei condòmini;
b) numero dei millesimi.
I quorum deliberativi possono essere fisse cioè necessari tanto per in prima quanto in seconda convocazione, oppure variabili a seconda del momento di deliberazione; questa ultima ipotesi vale, ad esempio, in relazione all'approvazione del preventivo e del rendiconto consuntivo della gestione.
Amministratore di condominio e maggioranze
Rispetto alla nomina, conferma e revoca dell'amministratore, stante quanto specificato dal combinato disposto del secondo e quarto comma dell'art. 1136 c.c. a mente dei quali per la nomina e la revoca degli amministratori è sempre (cioè in prima e seconda convocazione) necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione con almeno la metà del valore dell'edificio.
Si tratta di una norma inderogabile anche da un regolamento condominiale contrattuale (art. 1138, quarto comma, c.c.); insomma le maggioranze sono quelle e non possono essere ridotte né modificate (ad esempio facendo riferimento al solo numero dei condòmini).
Si badi: l'art. 1136 c.c. fa riferimento a nomina e revoca, ma non alla conferma. Tanto è bastato ad alcuni giudici di merito per affermare che la conferma è atto necessitante una maggioranza diversa da quella della nomina, ossia il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore dell'edificio.
Si tratta tuttavia di una posizione non unanime e comunque non condivisa dalla Cassazione chiamata ad esprimersi sull'argomento (Cass. 4 maggio 1994 n. 4269).
Va comunque rammentato che alla prima scadenza d'incarico – cioè alla fine del primo anno – ove in intervenga revoca, l'amministratore prosegue automaticamente nell'incarico per uguale periodo.
Per confermare l'amministratore di condominio quale maggioranza occorre?
Per ricapitolare e dare risposta al nostro lettore:
a) in materia di nomina, conferma e revoca dell'amministratore di condominio è sempre necessario in concorso di voto delle persone e dei millesimi;
b) dando per buona la tesi che la conferma è atto diverso dalla nomina, allora i quorum deliberativi sarebbero raggiunti (maggioranza presenti e almeno un terzo dei millesimi);
c) ove si trattasse di primo anno a seguito della nomina, la conferma sarebbe automatica non intervenendo revoca;
In ogni caso sarebbe possibile, qualora non si deliberasse, chiedere ad un giudice la nomina dell'amministratore insistendo per il conferimento dell'incarico a quello già in carica.
- Perchè i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea
- Interessante, cosa fare nel caso di pareggio per la nomina, conferma e revoca dell'amministratore.
