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C'era una volta l'avvocato con la toga, oggi fa anche l'amministratore di condominio
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C'era una volta l'avvocato con la toga, oggi fa anche l'amministratore di condominio

L'avvocato diventa amministratore di condominio. Colpa della crisi economica...e non solo

 

Il surplus numerico, unitamente alla crisi economica che interessa anche le professioni giuridiche, ha spinto molti avvocati a specializzarsi in diritto condominiale, fino ad assumere la veste di amministratore di edifici. Ma la legge lo consente, e il CNF lo avalla.

La V Sezione civile del Tribunale di Roma, nel 2010 (Sentenza 11 ottobre) stabiliva che l'amministratore di un condominio che sia pure abilitato all'esercizio della professione forense può agire direttamente in giudizio (ai sensi dell'art. 86 c.p.c.) per l'esercizio delle facoltà conferitegli dalla legge (nella specie, gli artt. 1130 e 1131 c.c.) nell'esplicazione delle attribuzioni inerenti alla specificata sua qualità, senza bisogno di ulteriore procura.

Per lo stesso giudice, da altra prospettiva, l'amministratore condominiale risultava legittimato (passivamente) nelle azioni di impugnativa di delibere assembleari, con legittimazione conferita direttamente dalla legge, senza bisogno di preventiva autorizzazione dell'assemblea.

Con tale pronuncia, seppur di merito, si avallava una pratica già ampiamente diffusa, specie nei più grandi contesti urbani.

In tema di incomparabilità, con altre professioni, la casistica è ampia:

=> L'agente immobiliare quali altre attività può svolgere?

=> Incompatibilità. L'amministratore di condominio non può insegnare

=> Amministratore di condominio e mediatore immobiliare: le due attività sono incompatibili?

Appena tre anni dopo tornava sul tema il Consiglio Nazionale Forense (Commissione consultiva, Seduta del 20 febbraio 2013) che forniva una compiuta risposta al quesito (formulato dal COA di Napoli) in merito alla compatibilità delle due figure alla luce della legge di riforma dell'ordinamento professionale forense (art. 18 della legge n. 247 del 2012).

In particolare, la richiamata normativa individua quattro macro aree di incompatibilità con la professione di avvocato, ma nessuna di queste, secondo il citato organo, si incrocia con l'area di pertinenza del gestore di edifici.

Nell'occasione venivano affermati alcuni punti fermi in tema di condominio e del relativo rappresentante:

=> Professione amministratore-avvocato, sparita la F.A.Q. dal sito del Consiglio Nazionale forense:

  1. la nomina dell'amministratore di un condominio non instaura un rapporto di subordinazione con quest'ultimo (Commissione consultiva CNF, parere 25 giugno 2009, n. 26; Id, n. 1 del 29 gennaio 2009; Id, n. 154 del 26 settembre 2003);
  2. la sussistenza di un rappresentante non priva i condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale (Cass. 16 maggio 2011, n. 10717), e ciò sul presupposto che il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini i quali sono rappresentati dall'amministratore e non costituiscono un'entità diversa da quest'ultimo (Cass. 11 gennaio 2012 n. 177);
  3. il condominio non è riconducibile allo schema economico/giuridico dell'impresa e/o della società, come anche confermato dall'inclusione del condominio nel recinto di protezione del consumatore, il quale, a sua volta, coincide con la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale, o professionale, eventualmente svolta, ed in tale veste contratta col professionista;
  4. l'amministratore agisce non quale organo, bensì quale mandatario con rappresentanza di persone fisiche (condomini) che operano per scopi estranei ad attività professionale, o imprenditoriale, pertanto al condominio è ritenuta applicabile la normativa del codice del consumo con riguardo ai contratti conclusi dall'amministratore col professionista (Cass. 24 luglio 2001, n. 10086; conf. Id., 12 gennaio 2005, n. 452);
  5. l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato (Cass. 16 ago. 2008, n. 10815);
  6. al mandato si riferisce anche l'art. 9 della Legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (recante la modifica della disciplina del condominio negli edifici) quando, modificando l'art. 1229 c.c., attribuisce all'assemblea la facoltà di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile "(…) per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato" (art. 1129, terzo periodo, c.c.);
  7. la legge n. 220 del 2012 ha innovato la figura dell'amministratore in quanto, se ne ha ampliato, sotto certi profili, poteri e responsabilità, non ha trasformato l'esercizio della relativa attività in professione vera e propria, o quanto meno in professione regolamentata, come è confermato dalla circostanza che non è stato istituito né un albo, né uno specifico registro degli amministratori di condominio, mentre il fatto che essi debbano seguire corsi di aggiornamento (art. 25 nella parte in cui inserisce l'art. 71 bis delle disp. att. c.c.) non sembra sufficiente a configurare l'esistenza di una vera e propria professione

=> La professione di avvocato è incompatibile con l'incarico di amministratore condominiale.

Sembra pertanto che, al di là delle specifiche incompatibilità stabilite dalla rinnovata legge professionale, un giurista abilitato all'esercizio della professione forense possa assumere, ed esercitare, al contempo, e senza smentite, il ruolo di amministratore di edifici.

Non tanto per il prestigio della casta forense, che appare sensibilmente scemato nel corso dei decenni, quanto per la preparazione tecnica e professionale, che la normativa sul condominio del 2012, specificamente, impone ad ogni rappresentante dei condomini, qualunque titolo rivesta "a monte".

=> Se fai l'«avvocato-mediatore» occasionale è sempre necessaria l'iscrizione all'albo degli agenti immobiliari

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