Quali sono gli adempimenti che i condòmini devono tenere a mente quando decidono di riunirsi per deliberare la nomina di un nuovo amministratore, ovvero quando è l'amministratore a convocarli per rassegnare le dimissioni?
«L'assemblea, convocata per la revoca o le dimissioni, delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore».
Così recita il secondo periodo dell'art. 1129, decimo comma, c.c.
In buona sostanza se i condomini intendono chiedere la convocazione di un'assemblea per la revoca dell'amministratore in carica o se quest'ultimo convoca l'assise per la comunicazione delle sue dimissioni, l'ordine del giorno deve recitare pressappoco così:
- revoca (o dimissioni) dell'amministratore in carica e nomina di un nuovo amministratore.
Che cosa succede se, invece, i condomini deliberano la nomina di un nuovo amministratore senza prima decidere sulla revoca di quello in carica?
Nuova nomina senza formale revoca del precedente amministratore
Si pensi all'assemblea autoconvocata (cfr. art. 66, primo comma, disp. att. c.c.), perché l'amministratore uscente non ha provveduto ad evadere la richiesta nei tempi previsti dalla legge, nella quale i condomini abbiano inserito all'ordine del giorno un unico punto, ossia nomina nuovo amministratore, senza prima procedere alla revocazione di quello attualmente in carica.
Quel deliberato può considerarsi illegittimo ?
Al quesito ha fornito soluzione la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9082 del 18 aprile 2014.
La pronuncia desta particolare interesse in quanto, pur riguardando un caso sorto prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio), mantiene uguale valore anche alla luce dell'attuale normativa; vediamo perché.
Per farlo è utile inquadrare la vicenda del vincolo esistente tra amministratore e condominio partendo dal legame contrattuale tra le parti.
Rapporto amministratore condominio
Ormai da anni in giurisprudenza si affermava che «l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
La legge n. 220/2012 (la così detta riforma) novellando l'art. 1129 c.c. ha introdotto un comma, il quindicesimo, che rinvia alla disciplina del contratto di mandato, in quanto compatibile, per tutto quanto non previsto dal medesimo art. 1129 c.c.
Non un vera e propria assimilazione, ma comunque una decisione sostanzialmente conducente alla conclusione giurisprudenziale prima indicata.
È in questo contesto di sostanziale continuità, nel passato ed attualmente, si muoveva e si deve muovere l'interpretare per dare risposta al quesito che abbiamo formulato in precedenza?
Che cos'ha detto la Cassazione riguardo alla nuova nomina non preceduta da revoca? (Perché la revoca e la nuova nomina possono essere illegittime per mancanza dei quorum, Perchè la revoca e la nuova nomina possono essere illegittime per mancanza dei quorum)
Amministratore di condominio e revoca tacita del mandato
Si legge nella sentenza n. 9082/2014 che le norme sul mandato trovano applicazione nel rapporto tra amministratore e condominio se non sono incompatibili con lo specifico rapporto, in pratica una vera e propria trasposizione ante litteram di quello che sarebbe stato l'attuale quindicesimo comma dell'art. 1129 c.c.
Tra le norme che disciplinano il mandato, v'è l'art. 1724 c.c. dettato in materia di revoca tacita del mandatario che non pare incompatibile con la disciplina dei rapporti tra amministratore e condominio.
Ciò perché, spiega la Corte, «deve sottolinearsi che, ai sensi dell'art. 1129 cod. civ., l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa.
La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi - che deve soddisfare gli interessi comuni - riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente» (Cass. 18 aprile 2014 n. 9082).
In buona sostanza la revoca tacita non lede la continuità di gestione del condominio posto che il nuovo mandatario sostituisce il predecessore senza lasciare «vuoti di gestione».
Quanto detto dalla Cassazione, si ribadisce, riguarda un caso sorto nella vigenza della vecchia normativa; tuttavia la sostanziale uniformità della nuova legge rispetto al passato fa concludere per la sua validità anche per i casi simili che andranno a porsi nella vigenza delle attuali norme.
Revoca o dimissioni senza indicazione della nuova nomina, che fare?
L'art. 1129, decimo comma, citato in principio considerare la nomina in seguito a dimissioni o revoca un adempimento naturalmente conseguente cui dar attuazione nella medesima assemblea.
Come comportarsi se, invece, l'amministratore di condominio ovvero i condòmini non menzionato espressamente la nomina nell'ordine del giorno dell'assemblea convocata per la revoca o per le dimissioni?
A ben vedere, quanto meno ad avviso di chi scrive, dato il contenuto della norma testé citata, si potrebbe anche desumerne che la nomina del nuovo amministratore di condominio senza citazione dell'adempimento de quo possa considerarsi legittima e non soverchia rispetto all'ordine del giorno contenente la mera indicazione di revoca ovvero di dimissioni.
Ciò, almeno nei condòmini con più di otto partecipanti, in quanto compagini che, ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c.c. hanno l'obbligo di nominare un amministratore. È vero, l'art. 66 disp. att. c.c. afferma che l'ordine del giorno inserito nell'avviso di convocazione deve contenere indicazione specifica degli argomenti in discussione, ma quando la nomina è obbligatoria, non può considerarsi presumibile che alla revoca o alle dimissioni ne debba seguire una nuova anche se l'ordine del giorno non contiene questa indicazione?
