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Perché anche dopo l'entrata in vigore della riforma l'amministratore revocato o nominato con delibera dichiarata invalida, potrà continuare ad amministrare?
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Perché anche dopo l'entrata in vigore della riforma l'amministratore revocato o nominato con delibera dichiarata invalida, potrà continuare ad amministrare?

Con la riforma, perché l'amministratore può continuare ad amministrare se è stato revocato?

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore di condominio dura in carica un anno e può essere revocato dall'assemblea in qualunque momento.

Dopo l'entrata in vigore della riforma, vale a dire dal 18 giugno, l'amministratore, di fatto, durerà in carica per un biennio, ferma restando la possibilità per l'assise condominiale di revocarlo in ogni momento.

=> La nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

Le maggioranze necessarie a provvedere alla nomina ed alla revoca restano uguali: maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (ossia almeno 500 millesimi).

La nomina così come la revoca possono essere disposte dall'Autorità Giudiziaria.

Come per ogni altra delibera, anche quella concernente la nomina e la revoca dell'amministratore possono essere impugnate davanti all'Autorità Giudiziaria.

Che cosa accade se l'amministratore viene revocato, si dimette, oppure la deliberazioni di nomina viene dichiarata illegittima?

Secondo la costante giurisprudenza, il mandatario - l'ex mandatario sarebbe più corretto affermare - prosegue nel proprio incarico fino al passaggio delle consegne al suo successore.

=> Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente

Si legge in molte sentenze che "in tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129 cod. civ., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. nn. 1405/07 e 4531/03).

Ne consegue che l'amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari" (così, ex multis, Cass. 30 ottobre 2012 n. 18660).

Che cosa accadrà dopo l'entrata in vigore della riforma?

Il nono comma del nuovo art. 1129 c.c. specifica che "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

Si tratta della codificazione della così detta prorogatio imperii, ossia del sostanziale inserimento nel codice civile dei principi espressi dalla giurisprudenza (https://www.condominioweb.com/ebook/ebook_amministratore_come_evitare_di_farsi_raggirare.php).

La prorogatio imperii non sempre è ben vista dai condomini. Insomma, il ragionamento è questo: "perché quell'amministratore deve continuare ad essere il nostro amministratore se lo abbiamo revocato?" I motivi sono quelli espressi dalla Cassazione e rimarranno validi anche dopo l'entrata in vigore della riforma (legge n. 220/2012).

Il legislatore, tuttavia, per evitare interregni troppo lunghi, nell'inciso finale del decimo comma dell'art. 1129 c.c., ha specificato che "l'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore". Come dire: anche se la nomina del nuovo amministratore non è inserita nell'ordine del giorno, essa potrà decisa al momento della revoca.

Ciò, tuttavia, non vale per la revoca giudiziaria.

Il tredicesimo comma del medesimo articolo, infatti, specifica che "in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato".

Come dire: il ricorso per la revoca non può mai portare alla nuova nomina. Questa, in via principale, è sempre prerogativa dell'assemblea.

Nel frattempo l'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria proseguirà la sua attività in regime di prorogatio.
Se si leggono le cause di revoca giudiziale (es. mancata apertura del conto corrente, ecc.) non può non sorgere qualche dubbio sulla scelta del legislatore: forse sarebbe stato più giusto prevedere la contestuale nomina sempre da parte dell'Autorità Giudiziaria, posto che l'assemblea, dopo, può sempre decidere se confermare o meno il nuovo amministratore https://www.condominioweb.com/volumi/riforma_del_condominio/.

=> Nomina e revoca giudiziale dell'amministratore, chi ricorre per causa d'altri ha sempre diritto al rimborso delle spese legali

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