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Amministratore di condominio revocato: quali sono i suoi poteri fino alla nomina del suo successore?
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Amministratore di condominio revocato: quali sono i suoi poteri fino alla nomina del suo successore?

L'amministratore revocato prosegue il proprio incarico fino al passaggio di consegne in regime di prorogatio.

Avv. Alessandro Gallucci  

L’amministratore di condominio è una figura obbligatoria in quelle compagini che contino almeno cinque distinti proprietari di altrettante unità immobiliari (art. 1129, primo comma, c.c.).

La nomina può avvenire in assemblea – in tal caso la relativa approvazione deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’adunanza che rappresenti almeno 500 millesimi – o nel caso d’inerzia del consesso assembleare su ricorso di ciascun condomino all’Autorità Giudiziaria.

Per constante giurisprudenza l’amministratore di condominio “ raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Al pari della nomina anche la revoca è decisione appannaggio dell’assemblea, che può disporla con le medesime maggioranze previste per l’affidamento dell’incarico, o dall’Autorità Giudiziaria. In quest’ultimo caso essa può intervenire solamente per tre ben individuate ipotesi:

a) se l’amministratore non ha presentato il conto della propria gestione per due anni consecutivi;

b) se il mandatario non ha comunicato all’assise i provvedimenti amministrativi e le citazione esorbitanti le proprie funzioni;

c) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione.

In entrambi i casi alla deliberazione (o istanza giudiziale) di revoca si accompagna la contestuale nomina di un nuovo mandatario. D’altronde che senso avrebbe cessare il rapporto, ad esempio, per le gravi irregolarità nella gestione e non provvedere a sostituire immediatamente l’amministratore tacciato di tali gravi inadempimenti? Eppure, per le più svariate ragioni, può accadere che non vi sia la contestualità di revoca e nomina o che comunque non sia possibile un immediato passaggio di consegne della documentazione in possesso del professionista revocato.

Che cosa deve fare quest’ultimo in tali circostanze?

Che cosa si devono attendere da lui i condomini?

Al riguardo la risposta non può essere trovata negli articoli di legge: non c’è. Per dare soluzione ai quesiti posti è necessario osservare il pronunciamento della giurisprudenza e della dottrina in merito all’interregno tra il vecchio ed il nuovo amministratore.

La risposta è la seguente: l’amministratore revocato prosegue il proprio incarico fino al passaggio di consegne in regime di prorogatio. Al riguardo, si legge nelle pronunce giurisprudenziali, che “ l'istituto della prorogatio imperii, essendo fondato, oltre che sulla presunzione di una conformità della prorogatio alla volontà dei condomini, anche sull'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore, rileva la sua utilità, non solo nei casi di scadenza del termine di cui al secondo comma dell'art. 1129 cod. civ. o di dimissioni dell'amministratore, ma anche nei casi di revoca dell'amministratore o di annullamento per illegittimità della delibera di nomina”(Cass. 27 marzo 2003 n 4531).

In sostanza nel più o meno limitato periodo di tempo che va dalla revoca al passaggio della documentazione al nuovo mandatario, l’interesse comune alla continuità di gestione prevale sulla necessità di terminare rapidamente il rapporto con il professionista sollevato dall’incarico.

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