L'amministratore condominiale dopo la revoca dall'incarico non può pretendere la legittimazione dei pagamenti effettuati in favore di terzi e di sé stesso in nome della «prorogatio imperii», per ovviare alle situazioni di inaccettabile stallo di gestione, derivanti dalla cessazione di un amministratore senza la repentina nomina da parte dell'assemblea di un successore, in quanto la revoca dell'incarico implica il venir meno del rapporto fiduciario tra condomini e amministratore e dunque rende indebite, perché effettuare in assoluta carenza di potere, le operazioni successivamente compiute all'amministratore, consistite in pagamenti in favore di sé stesso e di terzi, facendo sorgere a carico del responsabile l'obbligo risarcitorio nei confronti del condominio.
Identificazione della fattispecie. Al fine di assicurare la continuità della gestione e della rappresentanza da parte dell'amministratore, si è sempre escluso che alla scadenza del mandato vi sia una decadenza ope legis dell'amministratore uscente, il quale, invece, continua ad esercitare i relativi poteri.
Anche la giurisprudenza ha precisato che: "l'amministratore di un condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall'art. 1129 c.c., continua ad esercitare i suoi poteri (compresi quello di agire in giudizio e di rappresentare in questo il condominio) sino a che non sia stato sostituito, con la nomina di altro amministratore, dall'assemblea dei condomini" (Cfr. tra le tante: Cass. civ., 27.3.2003, n. 4531; Cass. civ., 24.1.1994, n. 705; Cass.,; Cass., 5.1. 1980, n. 71). Quindi, la prorogatio si giustifica e si fonda sull'inerzia temporanea dell'assemblea.
Si è parlato, a tal proposito, di interinato (Cass., 14 giugno 1976, n. 2214) in quanto tale funzione si protrae fino a quando non venga convocata l'assemblea per deliberare la conferma o la sostituzione dell'amministratore.
Nel frattempo, l'amministratore in regime di prorogatio, non si occupa solo dell'ordinaria amministrazione, ma conserva ad interim gli stessi poteri (e le stesse responsabilità) dell'amministratore regolarmente eletto.
Egli, pertanto, continua a provvedere all'adempimento delle incombenze e attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c.
Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente
Quando viene meno la fiducia. Il caso esaminato dal Tribunale di Milano, è utile proprio per capire quali sono i limiti in cui l'amministratore in prorogatio può agire.
Nel caso di specie l'amministratore revocato continuava a compiere pagamenti in nome e per conto del condominio, nonostante non avesse più mandato per farlo.
In questo caso, non avendo più l'incarico non poteva invocare il regime di "prorogatio" in quanto tutte le operazioni effettuate risultano effettuate in assoluta carenza di potere e, del tutto indebite, tanto che anche l'assicurazione professionale non può essere chiamata alla manleva del cliente.
Per tali motivi l'amministratore è tenuto a ripagare al condominio le spese successive alla revoca dell'incarico.
Al danno si aggiunge la beffa. Ma il Tribunale oltre a specificare i casi di concreta applicabilità della prorogatio fa anche un'altra precisazione: l'amministratore revocato deve risarcire al condominio i danni relativi ai pagamenti illegittimi che ha effettuato, anche in favore di sé stesso, non potendo ottenere la copertura assicurativa, visto che la polizza professionale non può coprire questo tipo di responsabilità. A maggior ragione pare incongruo il riferimento alla prorogatio, che è un istituto posto a tutela collettività condominiale e non le si può ritorcere contro.
Cosa prevede la riforma. Il comma 8 del riformato articolo 1129 del Cod. civ. vincola l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, oltre che a consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini anche ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi.
Il legislatore ha inteso ridimensionare i compiti dell'amministratore, dovuti nel corso della prorogatio, che fino ad oggi si reputavano coincidenti con tutti i poteri previsti dall'articolo 1130 del Cod.civ. (amministrazione ordinaria del condominio).
Quindi nella fase interinale, l'amministratore uscente sarà tenuto alle sole attività che rivelino il carattere dell'urgenza ai fini della conservazione delle cose comuni.
Grazie alla riforma il principio della perpetuatio dei poteri dell'ex amministratore, di origine giurisprudenziale, subirà quindi una sua cristallizzazione normativa.
Può interessarti anche:
=> Entro quanto tempo l'amministratore uscente deve consegnare i documenti al suo successore?
