Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
107995 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Nel caso di nomina facoltativa dell'amministratore, la mancata revoca fa proseguire l'incarico in prorogatio?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Nel caso di nomina facoltativa dell'amministratore, la mancata revoca fa proseguire l'incarico in prorogatio?

La mancata revoca dell'amministratore di condominio fa proseguire l'incarico in prorogatio?

Avv. Alessandro Gallucci 

Una delle novità introdotte dalla così detta riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, è stato l'innalzamento del numero minimo dei condomini raggiunto il quale diviene obbligatoria la nomina dell'amministratore condominiale.

Ai sensi del primo comma dell'art. 1129, infatti, "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".

Si passa da cinque a nove. Insomma se i condomini sono nove la figura dell'amministratore diviene obbligatoria mentre prima dell'entrata in vigore della riforma il "numero magico" era cinque.

E per tutti quei condomini composti da almeno cinque e fino ad otto distinti proprietari di unità immobiliari?

In questi casi la nomina dell'amministratore non è più obbligatoria. E qui ci soffermiamo su una domanda postaci da un nostro lettore.

Se adesso, sono necessari 9 partecipanti per costituire legalmente un condominio, mentre prima (come è accaduto nel nostro caso) ne bastavano cinque, che cosa accade? L'amministratore ed il condominio decadono automaticamente? Ve lo chiedo in quanto un condomino protesta dicendo che non ce n'è più bisogno. Insomma la nuova legge vale anche per i condomini già costituiti?

Il nostro lettore fa un po' di confusione tra condominio ed amministratore. La riforma riguarda solo quest'ultimo. Il condominio, infatti, non si scioglie perché il numero minimo dei condomini necessario per la nomina dell'amministratore è stato aumentato.

Per il condominio vale sempre quanto detto dalla giurisprudenza, vale a dire che "il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio" (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).

Più articolato il discorso relativo alla nomina del mandatario. Sicuramente le compagini con un numero di partecipanti superiore a quattro ma inferiore a nove (che prima della riforma erano obbligate a nominare un amministratore), con l'applicazione della legge n. 220/2012 (la riforma) possono decidere di non rinnovare l'incarico all'amministratore in carica o comunque di non nominare più alcun amministratore fino a nuova decisione.

Da leggere: (Risparmiare sulle spese condominiali? Si può iniziare "licenziando" l'amministratore. Attenzione, però, a non cadere dalla padella nella brace)

Se, però, non decidono in tal senso, gli amministratori di queste compagini non decadono automaticamente perché la legge non prevede questo meccanismo.

Tuttavia al termine dell'anno di gestione l'amministratore deve presentare il rendiconto e ottenere il rinnovo dell'incarico. Che cosa accade se l'assemblea non nomina l'amministratore? In questi casi deve ritenersi che l'amministratore non possa più considerarsi tale in quanto la legge, nei limiti numerici indicati, non impone la presenza di questa figura e l'assise non ha raggiunto un accordo per la nomina/conferma.

Per i casi di nomina avvenuta dopo l'entrata in vigore della riforma, anche per i condomini con nomina facoltativa, deve ritenersi che, salvo diversa decisione assembleare, l'incarico abbia durata annuale con rinnovo automatico per l'anno successivo.

Cerca: nomina dell'amministratore riforma

Commenta la notizia, interagisci...
Marianovella
Marianovella giovedì 03 ottobre 2019 alle ore 23:19

Quest'anno il nostro amministratore non ha richiesto la conferma all'incarico. probabilmente perchè ha gia l'approvazione dell'anno scorso. Ora noi siamo un condominio di otto appartamenti e non vorremo più un amministratore. L'assemblea è stata fatta oggi e siccome non ci è stata richiesta la conferma ... siamo rimasti spiazzati. Come dobbiamo comportarci per gestire da soli il condominio ? dobbiamo richiedere un'altra assemblea ? Non si capisce neanche se il bilancio sia stato approvato in quanto una condomina ha contestato i conteggi. L'amministratore ha fatto firmare il verbale a una novantenne senza darne copia ai presenti.
Ringrazio anticipatamente per ogni informazione che potrete darci.
Marianovella

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 08:24

Per revocare l’ amministratore, se siete la maggioranza, basta che chiediate la convocazione dell’assemblea (art. 66 primo comma disp. att. c.c.) e vi auto convochiate se l’amministratore non provvede nei termini di legge.
Per il resto ci sarebbe necessità di leggere le carte ed approfondire per comprendere cosa si potrebbe fare.

**Leggi il mio best seller

L'amministratore di condominio:
il controllo del suo operato, tutti gli strumenti a disposizione

    in evidenza

Dello stesso argomento