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Art. 1129 c.c. - Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore
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Art. 1129 c.c. - Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore

Art. 1129 del Codice Civile

 

Art. 1129 c.c.

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui i numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta dell'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio lavori.

Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio, e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria, in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

  1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina di un nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
  4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio;
  5. l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva,
  7. l'inottemperanza agli obblighi di cui al articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
  8. l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
  9. In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

La nomina dell'amministratore

La nomina dell'amministratore è operata dall'assemblea condominiale. Essa è obbligatoria allorché il numero dei condomini sia superiore ad otto, facoltativa nelle altre ipotesi.

Il quorum richiesto per la sua elezione è un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio; si ricorda che la stessa maggioranza non è necessaria per la sua riconferma: difatti, il rinnovo annuale dell'incarico è automatico, salvo diversa delibera dell'assemblea.

In assenza dell'iniziativa dell'assemblea, la nomina dell'amministratore è fatta dal giudice su ricorso:

  • di uno o più proprietari;
  • ovvero, dell'amministratore dimissionario; in tale eventualità, le spese da questi sostenute per l'attivazione della procedura dovrebbero essere rimborsate al medesimo dal condominio nel cui interesse è stata effettuata la segnalazione all'autorità giudiziaria.

Si tratta di una procedura di volontaria giurisdizione che si svolge presso il Tribunale competente per luogo, il cui scopo è quello di evitare che il condominio resti sprovvisto di un organo necessario al suo corretto svolgimento.

La nuova disciplina è applicabile anche agli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

La polizza professionale

L'articolo 1129, comma 3, cod. civ., prevede che "l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato".

Tuttavia, la mancata presentazione della polizza, richiesta dall'assemblea, non può essere considerata motivo di nullità della nomina dell'amministratore, né tipica causa della sua revoca, facendosi comunque salva la regolare costituzione del rapporto di amministrazione.

Si è in presenza, pertanto, di una tipica "condizione sospensiva della nomina di amministratore", ben potendo l'assemblea statuire che la nomina non esplichi i suoi effetti sino a quando non venga realizzata la suddetta condizione sospensiva (Cfr. A. CELESTE- A. SCARPA).

In merito alla responsabilità civile per gli atti compiuti dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni, la polizza dovrebbe essere limitata ai casi in cui la responsabilità dell'amministratore venga invocata per la violazione del precetto del neminem laedere e per i conseguenti danni prodotti a terzi (ferma restando la necessità di verificare, nel caso concreto, il contenuto della specifica deliberazione assembleare e l'individuazione nella singola polizza del tipo di rischio assicurato).

Nella pratica la responsabilità è stata affermata:

  • per l'omessa riparazione delle parti comuni dell'edificio;
  • per il furto di appartamento commesso durante l'esecuzione di lavori condominiali, quando l'amministratore non abbia adempiuto alla deliberazione assembleare con la quale erano stati disposti accorgimenti di sicurezza necessari per la protezione del fabbricato;
  • per i danni derivanti a terzi dall'esecuzione delle opere di manutenzione date in appalto, allorché i lavori siano stati affidati ad un'impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l'appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini dell'amministratore ed abbia agito quale nudus minister, attuandone specifiche direttive;
  • per la mancata cancellazione di scritte offensive di un terzo presenti nel complesso condominiale, sebbene l'amministratore fosse stato sollecitato dalla parte lesa.

Si ricorda, infine, che ove l'amministratore di condominio non sia mandatario di un unico condominio, ma gestisca più stabili ed abbia una polizza assicurativa generale per la responsabilità civile che copra l'intera attività da lui svolta, la polizza dovrà essere di volta in volta integrata da un'apposita dichiarazione della compagnia assicuratrice con cui si adegui il massimale proprio per lo specifico lavoro straordinario che si intende realizzare.

Il problema della formazione professionale. Novità in vista.

Il "pacchetto" della formazione iniziale e periodica per gli amministratori di condominio, introdotta dalla legge 220/2012, è stato oggetto di ampia discussione. Le perplessità che si sono sviluppate in merito al modus operandi della formazione ed aggiornamento sono stati messi in risalto non solo dalle diverse associazioni di categoria, ma anche dai primi commentatori della riforma.

Si è quindi paventato l'ipotesi avanzata direttamente dal Sottosegretario alla Giustizia, di un intervento normativo ad hoc sulla formazione, in quanto la legge 220/2012 lascia scoperti alcuni aspetti importanti, che in prima battuta si pensava che potessero essere risolti con la legge 4/2013, la quale affida alle associazioni di categoria i corsi per gli iscritti, ma in seguito a causa delle interpretazioni non propriamente univoche, la promulgazione della c.d. legge non albo è stato solo un primo tentativo di regolamentare la formazione, non propriamente riuscito.

La lacune, ad oggi paventate, sono le seguenti:

  • non vengono individuati esattamente i soggetti legittimati a svolgere tale attività;
  • manca una precisa disciplina delle modalità di svolgimento dei corsi.

Per tali motivi si prevede la realizzazione di un meccanismo, regolato direttamente dal Ministero della Giustizia che fisserà:

  • i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione stessa;
  • individuazione dei criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi.

Si prospetta la realizzazione di nuovo apparato normativo, snello e chiaro, che rinvii semplicemente ad un regolamento per determinare sia l'individuazione dei soggetti legittimati ad esercitare l'attività di formazione sia le modalità, standard della formazione.

Questa modifica dovrebbe essere recepita all'interno del decreto legge concernente disposizioni urgenti per lo sviluppo economico e per l'avvio del piano "Destinazione Italia". Al momento in cui si scrive il medesimo decreto non è stato ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

La natura e la durata dell'incarico

Il nuovo articolo 1129, comma 15, cod. civ., evidenzia espressamente come per la disciplina del rapporto contrattuale tra condominio e amministratore debba farsi riferimento alle norme sul mandato. Sono sicuramente applicabili:

  • le norme che disciplinano il contenuto del mandato (art. 1708 cod. civ.);
  • la presunzione di onerosità del mandato (art. 1709 cod. civ.);
  • l'obbligo di diligenza in capo all'amministratore mandatario (art. 1710 cod. civ.);
  • i limiti del mandato (art. 1711 cod. civ.);
  • le obbligazioni del mandante (artt. 1719, 1720 e 1721 cod. civ.);
  • i casi di estinzione del mandato.

Sono di dubbia applicazione:

  • le norme che regolano il mandato collettivo (art. 1716 cod. civ.);
  • le norme che disciplinano il submandato (art. 1717 cod. civ.);
  • le norme in tema di revoca del mandato all'amministratore, dal momento che l'articolo 1129 cod. civ. detta, a tal proposito, una disciplina specifica.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dall'assemblea. In assenza di decisioni diverse dell'assemblea (per esempio revoca) o cause ostative o soggettive riguardanti lo stesso amministratore l'incarico si intende rinnovato per la stessa durata.

In tale ipotesi, il mandato prosegue alle condizioni inizialmente stabilite nell'originaria convenzione di nomina, salvo quelle escluse espressamente dalle parti o dalla legge, o per incompatibilità o per esaurimento della loro funzione.

Il compenso per l'attività svolta alla luce del nuovo articolo 1129 cod. civ.

Per effetto della riforma, l'art. 1129 c.c. impone ora all'amministratore di indicare, all'atto della nomina e pena la nullità di tale atto, la somma a titolo di compenso; tuttavia l'art. 1135 c.c., immutato, attribuisce al'organo assembleare il compito di provvedere alla conferma dell'amministratore e alla sua retribuzione, espressamente indicata come eventuale.

A parte una certa contraddittorietà del disposto delle norme - non si comprende infatti la ragione per cui, se il compenso è solo eventuale, la nomina dovrebbe essere nulla se quel compenso non venga proposto, come dovere, dall'amministratore -, quello che materialmente si verifica è che, in sede di assemblea, il professionista presenta ai condomini una vera e propria offerta economica per la gestione del condominio, individuando in modo analitico e minuzioso le singole voci.

In particolare, il professionista, formulando la sua proposta , deve indicare:

  • in maniera precisa ed articolata il compenso richie sto per la gestione ordinaria;
  • ulteriori compensi richiesti per le attività straordinarie;
  • tutti i compensi che non rientrano nella gestione ordinaria.

L'organo assembleare, dal canto suo, potrà accettare o meno quell'importo così determinato, formulare eventualmente una controproposta, essendo addirittura libero di escludere ogni retribuzione a favore dell'amministratore.

Soltanto concordando, e sin dal momento dell'accettazione dell'incarico, il compenso, si potranno evitare contestazioni da parte dei condomini circa le somme richieste dall'amministratore al momento della chiusura del consuntivo, rispetto alle attività che fuoriescono dalla gestione ordinaria.

Peraltro, nell'ipotesi in cui si registri un disaccordo tra quanto richiesto nel preventivo da parte dell'amministratore e quanto concesso dall'assemblea con la delibera di assegnazione dell'incarico, prevale sempre il compenso indicato nel verbale d'assemblea (Cass. civ., 24 marzo 2009, n. 7057). In tal caso, il diritto al compenso dovrà essere fatto valere nell'ambito di un procedimento davanti al giudice ordinario, mediante l'esperimento di una normale azione di pagamento.

Si segnala inoltre che, in materia di onorari degli amministratori condominiali, mancano dei tariffari di riferimento: quindi il rinvio di cui all'art. 1709 c.c. alle tariffe professionali non dovrebbe considerarsi operante rispetto a tale categoria, diversamente che per le altre professioni intellettuali soggette a tutela, quali, ad esempio, gli avvocati o gli ingegneri, le cui tariffe hanno valore legale.

Più precisamente, gli amministratori di condominio, aderenti alle varie associazioni di categoria, possono in realtà decidere di applicare, quale parametro di riferimento per la determinazione del proprio compenso, i tariffari redatti dalle medesime associazioni; bisogna però tenere ben presente che si tratta di tariffari non obbligatori, non vincolanti, il cui unico scopo è di mero indirizzo.

In realtà, le associazioni di categoria hanno da tempo dovuto rinunciare ai tariffari predisposti per i loro iscritti, considerati lesivi del libero mercato da parte dell'Autorità garante per la concorrenza e del mercato (Antitrust) e dalla medesima dichiarati illegittimi ed inefficaci con un provvedimento del 1994. In definitiva, si deve ritenere opportuna l'introduzione del nuovo comma dell'art. 1129 c.c., in materia di analitica indicazione del compenso da parte dell'amministratore, al momento del conferimento dell'incarico: solo in presenza di un accordo preventivo e chiaro sulle attività da svolgere in relazione al mandato e, soprattutto, sul compenso dovuto per esse, si evitano quelle lamentele da parte dei condomini che spesso finiscono per innescare contenziosi giudiziari.


Modalità di determinazione del compenso

FORFAIT

Sarà individuato un importo omnicomprensivo e unico, che verrà eventualmente rateizzato durante lo svolgimento del mandato.

IN MISURA PROPORZIONALE

Viene individuato:
  • il numero delle unità immobiliari, negozi ed uffici;
  • il numero di autorimesse e/o magazzini (a ciascuno di questi, ai fini del conteggio, verrà attribuito un valore di 1/3 di unità immobiliare)
  • il numero di impianti comuni (ascensore, gestione del riscaldamento centralizzato ecc);
  • eventuali dipendenti del condominio (portieri, guardiani, assistenti alla piscina).
  • aree verdi: campi da gioco, giardino condominiale

LE NOVITÀ IN TEMA DI COMPENSO INTRODOTTE DALLA RIFORMA

  • RAPPORTO DI MANDATO - Con la formulazione del nuovo articolo 1129 cod. civ. l'attività dell'amministratore di condominio viene assimilata a quella di un contratto di mandato con rappresentanza.
  • DETERMINAZIONE PREVENTIVA DEL COMPENSO - La Riforma impone all'amministratore di determinare in sede di nomina e di rinnovo, a pena di nullità, il suo compenso. La previsione ha il pregio di evitare brutte sorprese ai condomini ed impedisce l'amministratore di richiedere loro compensi aggiuntivi non predeterminati al momento del conferimento dell'incarico.
  • NULLITA' - La mancata specificazione del compenso dell'amministratore è causa di nullità. Tale invalidità investe il contratto di mandato (amministratore-condominio).
  • CONTENUTO DEL COMPENSO - L'amministratore dovrà fissare un corrispettivo per tutte le attribuzioni che andrà a svolgere, oltre quelle previste dalla legge anche per gli atti preparatori, strumentali e per tutti quelli che rappresentano il normale svolgimento della propria attività.
  • COMPENSO IM MISURA DIFFERENZIATA - Al momento del conferimento dell'incarico l'amministratore potrebbe anche sottoporre alla assemblea un compenso differenziato a seconda del compimento di eventuali attività non rientranti nella ordinaria amministrazione. Si potrebbero indicare diversi "scaglioni" di entità crescente in relazione alle diverse attività di natura straordinaria che si potrebbero rendere necessarie nel corso del suo mandato.
  • CARICA CESSATA - L'amministratore, a seguito della cessazione dalla carica, non ha diritto ad ulteriori compensi, neppure per attività urgenti (ex art. 1129, comma 8, cod. civ.)

Infine, con l'introduzione della Riforma, vengono notevolmente ridisegnati i poteri e i doveri dell'amministratore dimissionario. Precedentemente, in virtù dell'applicabilità della prorogatio imperii, si riteneva che l'amministratore, seppure cessato dalla carica per dimissioni o, parimenti, per scadenza dell'incarico, dovesse continuare ad esercitare tutte le attribuzioni contemplate dall'art. 1130 cod. civ., attinenti alla vita normale del condominio, fino a quando non venisse sostituito per effetto della nomina di altro amministratore; di conseguenza, fino alla sostituzione, all'amministratore dimissionario o cessato sarebbe spettato, per tutto il tempo (anche lungo) della gestione interinale, un compenso stabilito secondo i criteri determinati per il periodo precedente.

Con l'entrata in vigore della legge 220/2012, ai sensi articolo 1129 c.c., ottavo comma, l'amministratore, a partire dalle di missioni o dalla cessazione dell'incarico, viene invece vincolato ad eseguire soltanto "le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni", con l'ulteriore specificazione "senza diritto a ulteriori compensi". Viene inoltre espressamente posto a suo carico l'obbligo di riconsegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio.

Dalla nuova disposizione è possibile quindi trarre le seguenti considerazioni:

  • l'amministratore cessato e/o dimissionario non ha "diritto a ulteriori compensi" per le attività urgenti eseguite;
  • vengono ridotti al minimo i periodi di interinato.

La finalità di questa previsione normativa è conseguenza di una frequente prassi dei rapporti condominiali che interessa anche l'ordinario contenzioso giudiziario in materia. L'esperienza concreta dimostra che, in gran parte dei casi, alla cessazione del rapporto gestorio non si correla la consegna e restituzione della documentazione acquisita e formatosi nel corso dei rapporto cessato.

Le ragioni di tale omissione talora sono di natura oggettiva, connesse alla complessità degli atti da rimettere e alla necessità di loro preventiva sistemazione e organizzazione, ma spesso risultano prive di concreta e condivisibile giustificazione. È frequente, da parte de! condominio - il ricorso allo strumento cautelare della procedura d'urgenza ex art 700 c.p.c..

La revoca dell'amministratore

Sono previste le seguenti modalità per la revoca dell'amministratore:

  • deliberazione assembleare:
    • la revoca può essere disposta dall'assemblea in qualsiasi momento, senza che debbano sussistere specifici e peculiari profili di doglianza e/o di addebiti imputabili all'amministratore;
    • la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore;
    • ovvero, la deliberazione è disposta con le diverse modalità previste dal regolamento di condominio (tale disposizione non deve essere letta in alternativa alla necessaria sussistenza della maggioranza di legge prevista ai fine della nomina e della revoca, ma quale eventuale completamento del procedimento di revoca).

L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera sulla nomina del nuovo amministratore.

  • ricorso all'autorità giudiziaria azionato da uno o più condomini. Le ipotesi previste sono quattro:
    • mancata osservanza dell'obbligo di cui all'articolo 1131, comma 4, cod. civ., secondo cui l'amministratore è tenuto senza indugio a dare notizia all'assemblea dei condomini nel caso in cui il condominio venga raggiunto da un atto di citazione o da un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni perché non afferente alle parti comuni dell'edificio;
    • mancata resa del conto della gestione;
    • emersione di gravi irregolarità fiscali perpetrate dall'amministratore ai danni del condominio o mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio. In tale eventualità, qualora venga accolta la domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato;
    • presenza di gravi irregolarità. L'enunciazione fatta dal legislatore ha carattere meramente indicativo e non esaustivo; fra le gravi irregolarità espressamente tipizzate sono annoverate:
  • l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale a nome del condominio;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
  • l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, nn. 6, 7 e 9;
  • l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al comma 2 dell'art. 1129 cod. civ.

Ai sensi del riformato art. 64 disp. att. cod. civ., sulla revoca dell'amministratore, nei casi previsti dall'art. 1129, comma 11, cod. civ., e dall'art. 1131 comma 4, cod. civ., il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, dopo aver sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

La nomina dell'amministratore già revocato giudizialmente

Il riformato articolo 1129, comma 13, cod. civ., fa divieto all'assemblea di nominare nuovamente l'amministratore revocato da parte dell'autorità giudiziaria.

In caso contrario, è statuita la nullità della relativa deliberazione che in tal senso disponga, in quanto contraria a norma imperativa di ordine pubblico, posta a tutela dell'interesse generale ad impedire una deviazione dallo scopo essenziale economico-pratico del rapporto di amministrazione.

Pertanto, si preclude all'assemblea la possibilità di rendere in operativa la revoca giudiziale, deliberando, con la maggioranza ex art. 1136, comma 2, cod. civ., la riconferma dell'amministratore rimosso dal Tribunale, e questo anche nell'eventualità in cui siano venute meno le ragioni che avevano determinato la sua revoca.

Gli obblighi ex art. 1129 cod. civ.

Sempre nell'ottica della "professionalizzazione" della figura, il legislatore ha individuato con un certa precisione gli obblighi derivanti dall'esercizio della professione al fine di garantire, di converso, un'adeguata tutela dei diritti dei condòmini e dei terzi.

Il nuovo art. 1129 c.c., stabilisce tra gli obblighi dell'amministratore, non previsti dalla precedente normativa:

  • identificazione e professionalità dell'amministrazione: al fine di fornire una adeguata conoscenza dell'amministratore la legge predispone che all'atto della nomina egli è tenuto a fornire ai condòmini, oltre ai propri dati anagrafici, una serie di ulteriori dati e strumenti di pubblicità per consentire la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato.
    All'atto della nomina (in caso di rinnovo), l'amministratore deve fornire:
    • dati anagrafici e professionali (titoli di studio, corsi formazione, riconoscimenti professionali);
    • codice fiscale o la sede legale e la denominazione societaria;
    • i locali in cui si trovano il registro dell'anagrafe condominiale e il registro dei verbali delle assemblee e gli orari in cui si può prenderne visione o farne una copia.
  • polizza individuale di responsabilità civile: vi è la possibilità di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Nel caso in cui, nel periodo del suo incarico, l'assemblea deliberi lavori straordinari, l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza all'importo di tali lavori. A tutela dei condòmini è poi previsto che, qualora l'amministratore fosse titolare di una assicurazione per la responsabilità civile professionale, questa debba essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca per lo specifico condominio le medesime condizioni previste la polizza individuale;
  • ostensione dei dati presso i luoghi di maggiore frequenza del condominio di cui ai commi 5 e 6;
  • conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio: tutte le somme, in entrata ed uscita attinenti la gestione del condominio dovranno obbligatoriamente transitare su un conto corrente condominiale dando la possibilità a ciascun condòmino, per il suo tramite, di poter richiedere e prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Principio già consolidato in giurisprudenza;
  • recupero crediti: ha il dovere di provvedere (salvo espressa dispensa dell'assemblea) alla riscossione forzosa dei crediti condominiali entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il termine dei sei mesi previsto dal comma in esame decorre dall'ultimo giorno di scadenza dell'esercizio di gestione annuale e non da quando l'assemblea ha approvato il rendiconto di gestione ed è da intendersi quale termine finale e non quale dies a quo, ben potendo l'amministratore provvedere a richiedere i contributi anche con il preventivo della gestione in corso precedentemente approvato dall'assemblea;
  • obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e provvedere alla convocazione dell'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni;
  • obbligo di consegnare tutta la documentazione in possesso relativa all'espletamento del suo compito di mandatario;
  • obbligo di esecuzione di tutte le attività urgenti necessarie ad evitare pregiudizi agli interessi dei condomini, senza diritto ad ulteriori compensi.

Il divieto posto all'assemblea di nominare nuovamente l'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria ha carattere definitivo o temporaneo?

L'articolo 1129, comma 13, cod. civ., fa divieto all'assemblea di nominare ancora una volta l'amministratore revocato giudizialmente dall'autorità giudiziaria. Pertanto, si preclude all'assemblea di rendere inoperativa la revoca giudiziale, deliberando, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, cod. civ., la riconferma dell'amministratore rimosso dal tribunale, e questo anche nell'eventualità in cui siano venute meno le ragioni che avevano determinato la sua revoca.

Tuttavia, la dottrina sostiene che il suddetto divieto abbia carattere temporaneo, non comprimendo in modo definitivo il diritto dell'ex amministratore di ricevere l'incarico a condizione che lo stesso sia in possesso dei requisiti di cui all'articolo 71-bis disp. att. cod. civ. Siffatto divieto di nomina, quindi, non dovrebbe operare nel caso di "designazione assembleare non immediatamente successiva all'estinzione del mandato oggetto del decreto di rimozione, perché intervallata da un ulteriore precedente incarico annuale a favore di altri" (cfr. A. CELESTE- A. SCARPA).


Eventuali disposizioni regolamentari, anche di natura contrattuale, possono derogare alla necessaria maggioranza di legge prevista per la revoca dell'amministratore?

L'articolo 1129, comma 11, cod. civ., ha espressamente previsto che la revoca dell'amministratore possa essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Tuttavia si ritiene che, in nessun caso, eventuali disposizioni di natura regolamentare possano derogare alla maggioranza di legge statuita per la revoca dell'amministratore, potendo il regolamento unicamente disciplinare il procedimento volto ad addivenire alla revoca dell'amministratore. L'avversativo "oppure" deve essere interpretato non in alternativa alla necessaria sussistenza della maggioranza di legge prevista ai fini della revoca dell'amministratore, ma quale eventuale completamento del procedimento di revoca (cfr. M. MONEGAT).

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