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Art. 1130 c.c. - Attribuzioni dell'amministratore
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Art. 1130 c.c. - Attribuzioni dell'amministratore

Art. 1130 del Codice Civile

 

Art. 1130 c.c.

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

  1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
  2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
  4. dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
  5. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio,
  6. eseguire gli adempimenti fiscali;
  7. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza i incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
  8. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore di condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
  9. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
  10. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  11. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

La nuova versione dell'articolo 1130 cod. civ., riproduce lo schema della versione precedente elencando le attribuzioni che per legge spettano all'amministratore di condominio ma, al contempo, amplia i compiti demandati all'organo gestorio inglobando le competenze contenute nei numeri da 5) a 10).

Tra le principali novità si segnala:

  • l'esecuzione degli adempimenti fiscali;
  • la tenuta di nuovi registri obbligatori;
  • la conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini, nonché lo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
  • la consegna al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • la redazione di un rendiconto condominiale annuale di gestione e la convocazione dell'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni.

Si ricorda che l'articolo in analisi è una norma di natura derogabile in quanto non richiamata espressamente dall'articolo 1138, penultimo comma, cod. civ., nuova formulazione. Pertanto, l'assemblea dei condomini o il regolamento di condominio ben possono conferire all'amministratore attribuzioni più ampie, ovvero possono esonerarlo dal dovere di svolgere alcune funzioni.

Adempimenti fiscali

L'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali a carico dell'amministratore include:

  • l'onere di tenere la contabilità e di rispondere ad eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documento relativi alla gestione condominiale ex art. 32, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. n. 600/1973;
  • l'obbligo di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori ex art. 7, comma 9, D.P.R. n. 605/1973;
  • l'obbligo di ritenuta d'acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio, nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore ex art. 23 e 25 D.P.R. n. 600/1973;
  • l'obbligo di presentazione del modello 770.

I registri obbligatori

Tra gli obblighi documentali rientra la tenuta del:

  • registro di anagrafe condominiale.

La legge n. 220/2012, modifica l'art. 1130 c.c. specificando al nuovo n. 6 che l'amministratore, dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Finalità del documento. Con l'istituzione del registro si è inteso attribuire all'amministratore un compito compilatorio e di raccolta di dati, dandone una immediata disponibilità dei dati che verranno convogliati nei propri archivi per una più duttile e puntuale amministrazione dello stabile.

Criterio di compilazione. La compilazione dei registri avrà una natura meramente compilativa e non funzioni ispettive poiché tale condotta è scomparsa, infatti, dal testo della riforma la facoltà dell'amministratore di accedere alle singole unità a fini di controllo.

I dati da inserire:

  • Dati di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento di ogni unità immobiliare (codici fiscali, residenza e/o domicilio);
  • Dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
  • Dati sul contratto di comodato/locazione/usufrutto;
  • Dati che riguardano le condizioni di sicurezza.

La disposizione contiene anche alcune indicazioni dirette ai condomini. Ogni condomino è tenuto a comunicare all'amministratore per iscritto ogni variazione entro 60 giorni in modo da consentire l' aggiornamento del registro da parte dell' amministratore.

Quindi, se tutti i condomini adempieranno a questo obbligo l'amministratore potrà trarre un notevole beneficio dalla collaborazione degli stessi. In difetto di tali comunicazioni sarà l'amministratore e richiederle mediante lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato che non ha fornito entro i termini prescritti tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, lo stesso sarà quindi tenuto ad acquisire diversamente le informazioni necessarie (rivolgendosi presso i competenti uffici pubblici o incaricando di tale attività un professionista o agenzie specializzate), addebitandone i relativi costi solo a chi si è reso inadempiente ma non all' intera collettività condominiale;


La legge n. 220/2012, modifica l'art. 1130 c.c. specificando al nuovo n. 6 una serie di indicazioni

l'amministratore, dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente:
  • la generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento
  • codice fiscale e residenza o domicilio
  • dati catastali di ciascuna unità immobiliare
  • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza
ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni
l'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili

finalità

Con l'istituzione del registro si è inteso attribuire all'amministratore un compito compilatorio e di raccolta di dati, dandone una immediata disponibilità dei dati che verranno convogliati nei propri archivi per una più duttile e puntuale amministrazione dello stabile

criterio

La compilazione dei registri avrà una natura meramente compilativa e non funzioni ispettive poiché tale condotta è scomparsa, infatti, dal testo della riforma la facoltà dell'amministratore di accedere alle singole unità a fini di controllo

contenuto

  • dati di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento di ogni unità immobiliare (codici fiscali, residenza e/o domicilio); quindi dovrà contenere non soli i dati relativi all'immobile, ma anche alle persone che lo occupano: proprietario, usufruttuario, conduttore
  • dati catastali di ciascuna unità: questi potranno essere forniti mediante una semplice visura della singola unità immobiliare
  • dato che riguarda le condizioni di sicurezza: in questa fattispecie potrebbero farsi rientrare certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e più in generale l'abitabilità dell'edificio
  • dati sul contratto di comodato/locazione (ove l'unità immobiliare sia stata concessa in locazione/comodato)

Novità in arrivo. Il Sottosegretario Ferri aveva annunciato, alcuni mesi fa, una serie di modifiche da apportare al nuovo impianto normativo. Già all'indomani della entrata in vigore della Legge 220, molti addetti ai lavori e autorevoli giuristi avevano paventato alcune difficoltà applicative in merito a determinate norme, forse licenziate con troppa fretta. Per ovviare ad alcune lacune, "Il Sole 24 Ore", aveva organizzato un forum a cui parteciparono tutte le principali associazioni dei proprietari e degli amministratori condominiali al fine di enucleare una serie di suggerimenti di modifica da presentare agli organi istituzionali.

Dopo mesi di attesa, pare che queste richieste dovrebbero essere accolte nel testo del disegno di legge Sviluppo come collegato alla legge di stabilità 2014.

Come abbiamo visto nelle pagine precedenti, tra i dati da inserire vi rientrano anche quelli che "riguardano le condizioni di sicurezza".

Circa questa tipologia di informazione si è discusso sull'esatta portata del significato di tale locuzione.

Secondo una prima interpretazione si è pensato che il riformatore ha probabilmente inteso fare riferimento alle condizioni di sicurezza degli impianti domestici particolarmente pericolosi, ma secondo una interpretazione più estensiva, in questa fattispecie potrebbero farsi rientrare anche le certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e più in generale l'abitabilità dell'edificio (per esempio l'impianto idraulico).

Quindi, nel silenzio della legge, si potrebbe far rientrare nell'anagrafica anche una serie di documenti e certificati atti ad attestare la qualità del bene, ovvero l'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale.
Viste le difficoltà interpretative si è deciso di proporre una versione semplificata del registro: l'obbligo di reperire i dati sulla sicurezza si ridurrebbe alle sole parti comuni, escludendo tutte le parti esclusive.

Quindi i condòmini sarebbero esonerati dal fornire la dichiarazione sulla sicurezza del singolo appartamento e, di conseguenza, l'amministratore. Questa modifica dovrebbe essere recepita all'interno del decreto legge concernente disposizioni urgenti per lo sviluppo economico e per l'avvio del piano "Destinazione Italia". Al momento in cui si scrive il medesimo decreto non è stato ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale.


  • registro dei verbali.

L'amministratore deve annotare le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni, nonché le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta, e deve esservi allegato il regolamento di condominio, ove adottato;

  • registro di revoca e nomina dell'amministratore.

Vi sono annotate, cronologicamente, le date di nomina e di revoca di ciascun amministratore e di eventuali estremi di un decreto di nomina giudiziale;

  • registro di contabilità.

L'amministratore deve annotare, in ordine cronologico, entro trenta giorni, i singoli movimenti contabili di entrata e di uscita.

L'amministratore deve annotare, in ordine cronologico, entro trenta giorni, i singoli movimenti contabili di entrata e di uscita.

Documentazione sulla gestione

L'amministratore deve:

  • conservare tutta la documentazione condominiale inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.
    Non si comprende cosa debba intendersi per "documentazione riferibile al rapporto con i condomini"; parte della dottrina sostiene che la norma si riferisca sia al rapporto tra il condominio ed i singoli condomini, sia al rapporto tra l'amministratore ed i condomini (cfr. M. MONEGAT). Per quanto concerne la documentazione relativa allo stato tecnico ed amministrativo dell'edificio, questa comprende: i documenti urbanistici, progettuali, di sicurezza degli impianti, di risparmio energetico, di sicurezza antisismica e antincendio;
  • metterla a disposizione per la verifica ai condomini che lo richiedono.
    La consultazione è gratuita e va fatta negli orari e nei giorni prestabiliti, l'unico onere consiste nel pagamento delle fotocopie dei documenti richiesti.

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