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La nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio
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La nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

Breve panoramica sulla nomina e revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

Nomina e revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: ci sono condizioni, adempimenti e costi che è bene conoscere.

Si tratta di procedimenti in sede di volontaria giurisdizione, che servono per attuare norme di legge che le parti non attuano.

Teoricamente vi si potrebbe accedere senza necessità di rivolgersi ad un avvocato. La complessità di certi riti e le prassi dei Tribunali impongono delle valutazioni concrete. La classica scelta caso per caso, insomma.

Torniamo a nomina e revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. Le leggi, si dice, sono perfettibili: un modo diverso di dire che si possono migliorare.

Quando, però, nascono male, ci si chiede perché non si sia pensato di rendere migliori il prim'ancora della loro approvazione.

Nel caso del condominio, il riferimento è alla famigerata riforma, la fretta di approvare la legge n. 220 ha prevalso su qualunque valutazione di buon senso che, qualunque persona comune, come lo scrivente, poteva avanzare ed ha subito esposto.

Nomina giudiziale dell'amministratore di condominio, le regole

Nomina giudiziale; se ne occupa il primo comma dell'art. 1129 c.c. che recita:

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è decretata dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Ogni Tribunale, sul punto, si regola da sé: alcuni prevedono un elenco specifico per queste nomine, altri attingono dall'elenco dei CTU, altri ancora danno molto ascolto alla richiesta delle parti.

Resta un fatto (il riferimento qui è alle legge perfettibile): non esiste alcuna norma di coordinamento tra sussistenza dei requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c., il riferimento è a quelli di formazione, e loro ricorrenza quale condizione dirimente per l'iscrizione agli elenchi. Ergo: per assurdo, ma mica tanto, un Tribunale potrebbe nominare un amministratore non in regola con gli obblighi formativi.

La nomina giudiziale dell'amministratore di condominio, quindi, è possibile solamente se;

a) i condomini sono più di otto;

b) l'assemblea non vi provveda.

Se i condomini sono sette, sei, cinque, e via dicendo fino al condominio minimo, la nomina, salvo un caso particolare di cui diremo appresso, è di esclusiva competenza assembleare. Niente maggioranza? Il condominio resta senza amministratore.

Ricordiamo che la soglia numerica (almeno nove condomini) è stata aumentata dalla riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Costo dell'operazione ricorso per la nomina: € 98,00 contributo unificato, € 27,00 bolli eppoi spese per le copie da notificare e spese per la notifica. In tutto non meno di € 170,00. A questo si aggiunga l'onorario dell'avvocato, da concordarsi col professionista.

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e spese legali

Rammentiamo che per il procedimento di nomina non v'è possibilità di condanna alle spese legali, trattandosi di giudizio di sede di volontaria giurisdizione.

Revoca giudiziale: nessun limite numerico

La possibilità, per ogni condomino, di agire per via giudiziale al fine di interrompere il rapporto contrattuale con il mandatario è disciplinata dall'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c.

Il ricorso al giudice (id est al Tribunale del circondario in cui è ubicato il condominio) può essere diretto o subordinato ad un preventivo tentativo assembleare (per il caso di omessa apertura ed utilizzazione del c/c condominiale e per gravi irregolarità fiscali).

L'esempio che portiamo riguarda la nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.

In un condominio con otto partecipanti, un condomino, chiamiamolo Tizio, decide di agire per ottenere la revoca giudiziale e vi riesce. L'amministratore fino ad allora in carica aveva combinato solo "casini" ed era meglio mandarlo via.

Senza amministratore e con la necessità di nominarne uno (ci sono vari servizi comuni che necessitano di una figura competente a gestirli), Tizio, poiché la legge glielo consente (art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.), provvede a convocare l'assemblea con un unico punto all'ordine del giorno: nomina nuovo amministratore.

L'assemblea, però, non nomina un nuovo mandatario e nessun condomino può rivolgersi al giudice per ottenere il medesimo risultato. Il ricorso per la nomina giudiziale, s'è detto, è possibile solamente nel caso di condominii con più di otto partecipanti.

Risultato: per mandar via un pessimo amministratore s'è rimasti senza e non si riesce a nominarne uno ne si può chiedere aiuto all'esterno.

Detto ciò, ci domandiamo: almeno per i casi di revoca giudiziale pervenuta, in condominii con nomina facoltativa, non sarebbe stato più corretto prevedere la possibilità di agire in giudizio nel caso di inerzia dell'assemblea?

Un'unica eccezione, si diceva, è quella prevista dall'art. 1105, quarto comma, c.c. a mente del quale:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

L'amministratore, in questo caso, può essere nominato solamente per un determinato atto (esempio esecuzione opere di manutenzione straordinaria) ma non anche per la gestione complessiva ordinaria.

Costo dell'operazione ricorso per la revoca: € 98,00 contributo unificato, € 27,00 bolli eppoi spese per le copie da notificare e spese per la notifica. In tutto, anche qui, non meno di € 170,00. A questo si aggiunga l'onorario dell'avvocato, da concordarsi col professionista.

Rammentiamo che per il procedimento di revoca v'è possibilità di condanna alle spese legali, perché pur trattandosi di giudizio di sede di volontaria giurisdizione, il suo carattere è nella sostanza contenzioso. È una presa di posizione ribadita, seppur non unanimemente, dalla giurisprudenza anche di legittimità.

Prorogatio, dimissioni e revoca giudiziale dell'amministratore

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Flavia
Flavia 11-03-2016 12:45:57

Buongiorno, come avviene la scelta di un amministratore giudiziario? Esistono delle liste? I condomini possono scegliere da queste liste?

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Gianli
Gianli 30-07-2020 19:40:15

Vorrei chiedervi un parere. Il nostro amministratore ancora non ha.convocato l"assemblea per l'approvazione del bilancio 2018. Come da legge abbiamo inviato una raccomandata richiedendo la convocazione di un assemblea con all'ordine del giorno la revoca del suo mandato. Tale raccomandata quando ancora non c'erano restrizioni sanitarie. Non ci ha neanche risposto.Tra l'altro non ha fatto eseguire lavori approvati nell'ultima assemblea.

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Ileana
Ileana 31-07-2020 18:55:29

Buonasera,
posseggo 4 box in un condominio e rispettano tutte le norme previste dalla legge. Il tratto di strada fronteggiante i garage,non più di 1 metro è condominiale ma gode di servitù di passaggio a mio favore. Puntualmente ,vengono parcheggiateble moto ,non solo davanti alle mie serrande ma anche poco più in là,impedendo qualunque manovra. Ho fatto presente in sede di assemblea e a mezzo raccomandata all’amministratore che la norma del regolamento di condominio prevede che lo spazio comune non può essere occupato con qualsivoglia oggetto mobile o immobile. L’amministratore continua a non fare nulla,le moto restano sempre lì e io non posso entrare,ne’ vendere,ne’ affittare. Posso ritenere questo comportamento ‘ grave’ al fine di revocare l’amministratore? Sto subendo un grave danno e non so più cosa fare e a chi rivolgermi. Grazie

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