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Accesso ai documenti condominiali, tra diritti e obblighi
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Accesso ai documenti condominiali, tra diritti e obblighi

Come si esercita il diritto di accesso ai documenti del condominio? E' sempre esercitabile, in ogni tempo?

Avv. Anna Nicola  

Conoscere la situazione gestionale amministrativa e economica del palazzo in cui si abita può risultare di fondamentale importanza.

Si pensi ad esempio al caso in cui vi sia un condomino moroso e che per questo motivo si sta valutando se istituire un fondo cassa o il creditore abbia interesse a conoscere chi sia il soggetto.

In generale, si consideri la gestione annuale sulla cui base si è chiamati in assemblea ad andare ad approvare il consuntivo dell'anno passato e il preventivo di quello in corso.

Poter verificare la documentazione che porta come risultato certi importi per le singole voci del bilancio può assumere valenza rilevante sia per l'analisi contabile, sia per poter ritenere di continuare a dare fiducia al buon amministratore.

Accesso della documentazione condominiale

Le norme sul diritto di accesso ai documenti

Su questa scia, il legislatore della riforma del condominio ha introdotto tra le altre cose all'art. 1130-bis c-.c. il diritto di accesso ai documenti prevedendo che "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese".

Non solo. Stante il disposto dell'art. 1129, comma 2, c.c., come introdotto sempre dalla riforma (legge n. 220 del 2012) è stabilito che l'amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.

Il limite quale ostacolo dell'attività dell'amministratore

Rimane principio ancora consolidato, nonostante queste disposizioni normative, che la richiesta del singolo non si ponga quale ostacolo all'attività dell'amministratore. In linea di principio il diritto può essere fatto valere in ogni tempo, ma tenendo sempre in considerazione questa limitazione.

Il potere di vigilanza e controllo spettante a ogni condomino non può violare il principio della correttezza ex art. 1175 c.c., come ancora di recente affermato dalla Suprema Corte con la decisione del 28 luglio 2020, n. 15996.

Nel caso di specie la condomina che aveva domandato copia della documentazione in vista dell'assemblea di approvazione del bilancio consuntivo si è ritenuta soddisfatta sulla base della documentazione ottenuta, seppur parziale, in quanto parte dei documenti relativi alla gestione precedente era ancora in possesso dell'amministratore cessato dal mandato.

Si è infatti osservato che detta condomina aveva acquisito una piena conoscenza della contabilità inerente all'esercizio in questione.

Accesso alla documentazione condominiale e responsabilità penali

Onere della prova

Grava in generale in capo al condomino istante l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito di esercitare il potere di verifica e controllo (Cass., Sez. 2, 28/01/2004, n. 1544; Cass., 19/05/2008, n. 12650). Ragioni di opportunità fanno propendere per la forma scritta della richiesta, anche semplicemente tramite posta elettronica, meglio se certificata.

Il diritto del singolo si confronta con l'obbligo dell'amministratore

L'obbligo collaborativo del mandatario del palazzo risiede quindi nel diritto dei condomini alla trasparenza e comprensibilità della gestione condominiale, e di conseguenza al controllo effettivo sull'operato dell'amministratore.

L'obbligo di informazione posto in capo all'amministratore ed il corrispettivo diritto di essere informato del singolo condomino ha, quindi, ad oggetto, i fatti storici che abbiano prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto della gestione svolta, con la relativa documentazione di spesa, in maniera da lasciar ricostruire i rapporti di dare ed avere.

=> => Registri condominiali: tra le violazioni tipiche figura il mancato riscontro alle richieste di visionare i registri previsti dalla legge

Si ha pertanto un bilanciamento delle facoltà delle parti, dando comunque alla fine prevalenza allo svolgimento ordinario del mandato rispetto all'evasione di richieste che possono creare impedimento all'attività del mandatario dell'edificio.

Legittimazione dell'amministratore

Un'ultima considerazione. Se l'amministratore non adempiesse -senza la ricorrenza dell'ostacolo alla sua attività- ed il condomino decidesse di agire giudizialmente si ritiene che l'azione debba essere svolta nei confronti della persona dell'amministratore, come figura in proprio, piuttosto che al condominio.

Si tratta di obbligo che inerisce al mandato e non all'ente collettivo da questi rappresentato. Conferma è data ad esempio dall'art. 63 disp. att. c.c., sulla cui base è disposto chel'amministratore "è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi ".

In quest'ultima fattispecie, ove non vi sia adempimento alla richiesta, il creditore deve radicare l'azione direttamente nel confronti dell'amministratore al fine di conseguire il provvedimento che detti la consegna dell'elenco dei condomini morosi. Ciò può essere chiesto, se del caso, con il procedimento ex art.702-bis c.p.c. ovvero con la surroga stante l'inerzia dell'amministratore, ex art.2900 c.c.

=> Richiesta di accesso alla documentazione condominiale

Scarica Cass. 28 luglio 2020 n. 25996

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Biagio
Biagio giovedì 30 luglio 2020 alle ore 15:00

Viene considerato ostacolo all'attività del mandatario poter visionare ed eventualmente estrarre copie a spese del richiedente 2/3 volte l'anno? Grazie.

Biagio
Biagio giovedì 30 luglio 2020 alle ore 15:00

Viene considerato ostacolo all'attività del mandatario poter visionare ed eventualmente estrarre copie a spese del richiedente 2/3 volte l'anno? Grazie.

Enrico
Enrico giovedì 30 luglio 2020 alle ore 20:33

Biagio a mio avviso anche 1 sola volta all’anno può diventare un ostacolo al lavoro dell’amministratore, dipende da quanti condomini esercitano questo diritto e in che modalità. In un condominio di 200 persone, se ognuno esercita individualmente il diritto di visionare la documentazione una volta all’anno, significa che l’amministratore dovrà organizzare 200 appuntamenti annui nel suo studio. Là qualcosa è già impossibile; ma diventa assolutamente delirante nel caso in cui l’amministratore amministri più di un condominio, se per ogni condominio dovesse prevedere 200 appuntamenti annui dovrebbe essere dotato del dono dell’ubiquità che, a dispetto di ogni previsione di legge, non è nella disponibilità degli esseri umani

Bruno
Bruno sabato 01 agosto 2020 alle ore 18:02

no Enrico, questa usanza tutta italiana di contrastare il controllo della legalita e' una vergogna a cui partecipa la cassazione negando un semplice diritto di ricevere copie a casa della contabilita o dell'estratto conto del condominio. Il mio amministratore si ' rifiutato alla mia richiesta nel suo ufficio di visionare l'estratto conto adducendo che non l'avrei capito. Questo e' quello che succede nei condomini italiani, e credimi non e' niente confronto a tutto il resto, dove 4 condomini, con le deleghe degli anziani incapacitati che si coltivano, tengono in ostasggio un intero condominio. credimi sono stato condomino in diverse parti del globo, e questa schifezza non l'ho mai vista, ma qui e' notorio la legge non esiste, e si risolve tutto a minacce urla e aggressioni, una popolazione incivile, a cominciare dai legislatori e dalla cassazione...come tutti ben sappiamo.

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