L'amministratore di condominio, al termine di ogni anno, deve presentare il conto della propria gestione.
Se non lo fa entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio può essere soggetto a revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino in quanto tale mancanza viene considerata grave irregolarità nella gestione.
Fino al 18 giugno 2013 erano due gli anni di omissione cui faceva seguito l'opzione della revoca giudiziale per gravi irregolarità.
La legge n. 220/2012, infatti, modificando gli artt. 1129-1130 c.c., ha stabilito che l'amministratore deve rendere il conto della propria gestione ogni anno (qui nessuna novità) e stabilito il nuovo termine.
Si badi: non osservare la prescrizione normativa, sforare il termine in soldoni, non vuol dire automatica revoca dall'incarico in caso di ricorso, o almeno l'automaticità non è considerata da tutta la giurisprudenza. Non manca chi afferma che comunque va vagliato il pregiudizio concreto sofferto dai condòmini in ragione del ritardo, insomma che la grave irregolarità debba essere reale e non presunta.
In questo contesto, come si suole dire, di fatto e di diritto leggendo la domanda che c'è stata rivolta da un lettore, viene da pensare la fantasia umana non ha limiti.
Vediamo perché.
Rendiconto e revoca dell'amministratore, il quesito
«Nel mio condominio l'amministratore, anch'egli condomino, ha il mandato scaduto da due anni e non presenta il rendiconto sempre da 2 anni. Nell' ultima assemblea condominiale s'è deliberato sul seguente ordine del giorno:
- Dimissioni Amministratore
- Nomina Amministratore
- Varie ed eventuali
Quindi l'amministratore s'è dimesso s'è fatto votare e continua a non rendere conto della sua gestione, con il "consenso" dell'intero condominio, tranne quello io e di qualcun altro.
Revocato l'amministratore di condominio che non presenta il rendiconto
Ho letto da qualche parte che Lui doveva prima rendere conto del consuntivo degli anni non presentati e poi dimettersi, me lo confermate?»
La ri-nomina dell'inadempiente non fa venire meno l'irregolarità
Insomma quest'amministratore ha pensato bene di farsi confermare alla guida del condominio, quindi sostanzialmente a vedere rinnovato il contratto di mandato, senza rendere conto della propria gestione, ossia permanendo nello stato d'inadempimento inerente all'omessa presentazione del rendiconto entro i centottanta giorni prescritti dalla legge.
Una mossa che ad un primo esame può sembrare furba ma che, in realtà, ha la stessa efficacia illusoria di un numero mal riuscito ad un prestigiatore scarso.
La spiegazione di questa presa di posizione sta nell'articolo 1129 c.c.
In primo luogo se il mandato dell'amministratore è scaduto, non ha alcun senso scrivere nell'ordine del giorno "dimissioni amministratore"; egli al termine dell'incarico, quindi al finire dell'anno di gestione (al termine del biennio di cui all'art. 1129, comma XIV, c.c. se si considera valida la tesi del così detto contratto 1+1), decade ex lege dal suo incarico e prosegue in prorogatio. Le dimissioni, invece, sono un atto volontario ma nulla hanno a che vedere con questo caso.
In secondo luogo, l'assemblea può confermare un amministratore anno per anno per l'eternità ma c'è un punto ineludibile che non fa venire meno eventuali azioni revocatorie giudiziali: l'obbligo di presentazione del rendiconto.
Infatti, l'amministratore è soggetto a revoca giudiziaria su ricorso di ciascun condomino in caso di omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (norma che traiamo dal combinato disposto di cui agli artt. 1129-1130 c.c.).
In buona sostanza per rispondere al nostro lettore possiamo dirgli con certezza che la mossa del suo amministratore vale come il 2 di bastoni a briscola: lei, nonostante la conferma, stante la mancata presentazione dei conti, può agire giudizialmente per ottenerne la revoca.
Rendiconto e revoca dell'amministratore ai tempi del coronavirus
Una menzione a parte merita la questione dell'omessa presentazione del rendiconto annuale di gestione entro i centottanta giorni di cui all'art. 1130 n. 10 c.c. nel periodo caratterizzato dall'emergenza coronavirus.
Com'è noto fino al 17 maggio 2020 è stato vietato dalla legge riunirsi, in luoghi pubblici e privati.
La revoca giudiziale dell'amministratore condominiale per omessa presentazione del rendiconto
L'assemblea condominiale, sebbene sia stato diversamente argomentato, è una particolare forma di riunione. Quindi fino al 17 maggio 2020 a partire dagli inizi di marzo, era vietato svolgere assemblee condominiali.
Dopo la fine del divieto c'è comunque stato il divieto di assembramenti. Le riunioni, le assemblee condominiali, specie quelle di condomini di rilevanti dimensioni, sono incontri nei quali il rischio di assembramento è concreto. Le adunanze, di qualunque genere, devono avvenire nel rispetto del così detto distanziamento sociale.
Ecco allora che è sorta la difficoltà di reperire luoghi idonei allo svolgimento delle assemblee. Troppo piccoli, troppo costosi (il riferimento è alle sale conferenze), spesso ci si è trovati dinanzi a situazioni di seria difficoltà. Senza parlare dei rischi di contestazione connessi allo svolgimento di assemblee in via telematica.
In sede di approvazione dei provvedimenti legislativi in materia di emergenza sanitaria si è provato ad inserire una deroga, ma senza successo.
Ecco allora che si pone il quesito: l'amministratore che ha presentato i conti dopo i 180 giorni prescritti dalla legge va considerato inadempiente?
Ad avviso di chi scrive non esiste questo automatismo. Il divieto di riunirsi e le successive difficoltà fanno sì che, pur in assenza di una espressa deroga, il ritardo possa essere considerato giustificabile.
Può anche accadere che dal giustificato ritardo si passi ad una colpevole omissione: il confine è labile e va valutato caso per caso.
