Avvertenze prima della lettura: questo articolo punta il dito contro gli amministratori disonesti! Chi lavora con professionalità e correttezza non ha nulla da temere, anzi lo diffonda perché siamo sicuri ne guadagnerà in stima e considerazione da parte dei condomini.
Andiamo oltre.
L'amministratore è il mandatario dei condomini. Ciò vuol dire che egli agisce in loro nome e conto al fine di gestire e conservare in buono stato le parti comuni dell'edificio.
Nel fare ciò, il mandatario dei comproprietari deve rispettare le norme dettate dal codice civile (es. artt. 1129-1130 c.c.) ed in genere osservare quella che viene detta la diligenza del buon padre di famiglia.
In buona sostanza chi è chiamato ad amministrare deve farlo con impegno, scrupolo, serietà e rispetto delle regole.
Trasgredire le regole imposte dalla legge o comunque comportarsi in maniera gravemente scorretta, fa si che ogni condomino possa adire l'autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione.
La riforma del condominio ha modificato l'art. 1129 c.c. inserendovi, tra le altre cose, il dodicesimo comma che elenca, in via esemplificativa, alcune ipotesi di gravi irregolarità nella gestione.
Non convocare l'assemblea condominiale per discutere sul rendiconto di gestione o rifiutarsi ripetutamente di farlo negli atri casi previsti dalla legge rappresentano due di queste irregolarità al ricorrere delle quali è possibile chiedere la revoca dell'amministratore.
Certo è che il mandatario della compagine può anche agire in modo formalmente ineccepibile ma rendersi colpevole di un fatto ancor più odioso: stiamo parlando delle percentuali sulle fatture (o "mazzatte") intascate grazie alla compiacenza delle imprese che foniscono i servizi al condominio.
Revoca giudiziale dell'amministratore, il procedimento in tribunale è un affare
Esempi
L'impresa Alfa esegue le pulizie delle scale nel condominio Beta. La ditta percepisce un compenso annuo pari ad € 3.000,00. L'amministratore ottiene dalla ditta il 10% di questo compenso.
L'impresa Gamma esegue lavori di manutenzione dell'edificio. Il costo preventivato è pari ad € 100.000,00. L'amministratore ottiene dalla ditta una percentuale pari al 10%. Alla fine i lavori vengono a costare 110.000 euro.
Come avviene materialmente questo pagamento? Solitamente il modo è difficilmente dimostrabile in quanto è l'impresario che mantiene l'impegno dando la sua quota, in contanti, all'amministratore.
In questo caso le somme transitano dal conto del condominio a quello della ditta (nel caso di lavori di ristrutturazione se si vuole beneficiarie agevolazioni fiscali). In sostanza nessuna possibilità di dimostrare l'accordo.
Il problema che può porsi è il seguente: se i lavori sono stati mal eseguiti, l'amministratore difenderà il condominio con lo stesso massimo impegno che ci si sarebbe potuti aspettare senza quell'accordo?
Che cosa fare in questi casi?
Stante la difficoltà a dimostrare l'accordo tra impresa ed amministratore, è evidente che in questi casi il modo migliore per scoraggiare queste pratiche è quello di evitare che l'amministratore possa scegliere imprese di sua fiducia.
Due soli i casi cui è possibile "incastrare" il mandatario infedele:
- quello in cui fa capire o dice esplicitamente alla ditta che "o gli si dà la percentuale, con quello studio non si lavora", in questo caso davvero rarissimo siamo di fronte ad un fatto che potrebbe essere punito in quanto estorsivo e comunque necessiterebbe della "confessione" dell'impresa;
- se l'impresa ha, come si suole dire, stornato la fattura.
In questo caso, grazie anche all'uso del conto corrente condominiale e ad una serie di accorgimenti riguardanti la domiciliazione delle comunicazioni, potrebbe essere possibile "incastrare l'amministratore"
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