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Le spese devono essere pagate dal costruttore ed ogni diversa deliberazione dev'essere considerata nulla
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Le spese devono essere pagate dal costruttore ed ogni diversa deliberazione dev'essere considerata nulla

Il costruttore è un condomino al pari delle persone alle quali ha venduto le unità immobiliari

Avv. Alessandro Gallucci  

Un utente ci scrive:

Vorrei se possibile una risposta al seguente quesito.

Nel mio condominio le spese per l'invenduto del costruttore sono state ripartite fra tutti in base ai millesimi di proprietà.

Adesso ci amministriamo internamente e l'inquilino cui tocca il compito di amministratore (e che ha l'appartamento più grande) sostiene che tali spese vanno invece ripartite in parti uguali.

Vorrei sapere a questo punto qual è la soluzione esatta. La ripartizione avviene in parti uguali o per millesimi di proprietà di ciascuno?

La risposta sta nel titolo dell'articolo, a meno che non accadono due cose: vediamo quali.

Il costruttore - sebbene spesso i costruttori vogliano far credere altrimenti, fintanto che non vendono gli appartamenti - è un condomino al pari delle persone alle quali ha venduto le unità immobiliari, ergo: come gli altri egli è soggetto al pagamento delle spese condominiali.

=> Come può agire l'amministratore di condominio se il costruttore non paga le spese condominiali?

Molto spesso i costruttori inseriscono nel regolamento contrattuale delle clausole che gli consentono di non pagare le spese. Questa clausole potrebbero essere considerate vessatorie, ma fintanto che non vengono dichiarate inefficaci da un Tribunale, devono essere considerate applicabili.

C'è, poi, un'altra ipotesi in cui è lecito l'esonero del costruttore dalle spese condominiali: è il caso in cui è l'assemblea, con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, a decidere in tal senso.

Se l'assemblea deliberasse a maggioranza di addossarsi quelle spese o di cambiare i criteri di ripartizione, come nel caso del nostro utente, quella deliberazione dovrebbe essere considerata nulla.

Il condizionale, però, è d'obbligo. Vediamo perché.

Approvazione delle delibere per facta concludentia. " La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245)" (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).

Portando questo aspetto al nostro caso e dando così risposta al quesito, è possibile affermare quanto segue: salvo il caso di accordo tra le parti, il costruttore non può essere esonerato dal pagamento delle spese condominiali.

Tuttavia l'esonero avvenuto per facta concludentia potrebbe valere come quello deciso con l'espresso consenso di tutti.

Ciò che è certo, però, è che anche la modificazione d'una consuetudine deve avvenire con il consenso di tutti.

Insomma: o tutti sono d'accordo sulla nuova modalità di ripartizione o se ci sono contestazioni si continua come s'è sempre fatto.

=> Il regolamento dev'essere rispettato da tutti, anche dal costruttore

Cerca: spese costruttore deliberazione

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