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Lavori in condominio. Il committente deve essere sempre informato delle variazioni al progetto iniziale apportate dal suo predecessore.
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Lavori in condominio. Il committente deve essere sempre informato delle variazioni al progetto iniziale apportate dal suo predecessore.

Il direttore dei lavori in condominio ha l'obbligo di informare il condominio-committente delle variazioni al progetto iniziale apportate dal suo predecessore.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Tribunale di Milano, sentenza 28 febbraio 2013, n. 2847

In tema di appalto, il direttore dei lavori, nominato dall'assemblea di condominio in sostituzione del precedente direttore, ha l'obbligo di informare il condominio-committente delle variazioni al progetto iniziale apportate dal suo predecessore.

=> Risponde della morte dell'inquilino il proprietario che non controlla la caldaia.

È questo il principio di diritto affermato dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 2847 del 28 febbraio 2013.

Il caso. L'impresa appaltatrice agisce in giudizio contro il condominio-committente per ottenere il corrispettivo dei lavori eseguiti.

Il condominio si oppone alla richiesta di pagamento, sostenendo che nel corso dei lavori appaltati era stata disposta l'esecuzione di opere diverse rispetto a quelle previste nel progetto originale, che aveva comportato un riduzione di attività da parte dell'impresa e, conseguentemente, una riduzione del prezzo pattuito.

Le ragioni del condominio-committente… Il condominio, inoltre, chiama in causa il direttore dei lavori, nominato in sostituzione del precedente, revocato, per essere da lui manlevato per il caso di condanna.

Secondo il condominio, infatti, il nuovo direttore dei lavori avrebbe omesso di vigilare sulla conformità dell'opera rispetto al progetto approvato e, inoltre, non avrebbe tempestivamente informato il committente delle variazioni al progetto iniziale apportate dal precedente direttore.

… e quelle del direttore dei lavori. In pendenza di causa, le parti principali (impresa e condominio) raggiungevano un accordo stragiudiziale e chiedevano al giudice di dichiarare cessata tra di loro la materia del contendere.

Il direttore dei lavori, invece, insisteva per il rigetto della domanda di condanna alla spese processuali, sostenendo di non avere idea se l'assemblea dei condomini fosse stata messa a conoscenza delle variazioni al progetto e se si fosse espressa in tal senso, né tantomeno se il precedente direttore dei lavori avesse o meno informato il condominio della modifica apportata in fase di esecuzione.

La decisione del Tribunale. A parere del giudice, risulta provata la variazione del progetto originario (presumibilmente per ragioni tecniche) disposto dal primo direttore dei lavori. Risulta altresì accertato che il primo direttore, intervenuta la revoca dall'incarico, aveva tempestivamente informato il nuovo direttore delle modifiche apportate al progetto originario.

Secondo il Tribunale, il comportamento tenuto dal nuovo direttore dei lavori non appare professionalmente corretto in quanto, pur essendo a conoscenza delle variazioni disposte al progetto iniziale, non ha ritenuto di dover informare il condominio-committente di come avrebbe proceduto nell'incarico con particolare riferimento alla variazione del progetto iniziale.

Il comportamento del nuovo direttore, conclude il Tribunale, ha privato il condominio-committente delle necessarie informazioni sulla variazione dei lavori, così impedendogli di interloquire con l'impresa e adottare le eventuali, conseguenti determinazioni.

Quanto innanzi giustifica la chiamata in causa del direttore predetto da parte del condominio e, in base al principio della soccombenza virtuale (Cass. civ. 29 settembre 2006, n. 21244), la compensazione tra di loro delle spese del giudizio.

Compiti e responsabilità del direttore dei lavori. Nell'ambito delle dinamiche contrattuali proprie dell'appalto d'opera, il direttore dei lavori è il soggetto (di solito un professionista), nominato dal committente dei lavori o, più raramente, dalla ditta appaltatrice, con il compito di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne la conformità degli stessi al progetto pattuito dalle parti. Tra i principali compiti del direttore figurano:

  • l'accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica;
  • l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, e la segnalazione all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera.

Il direttore dei lavori non si sottrae a responsabilità ove ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l'ottemperanza da parte dell'appaltatore e di riferirne al committente.

Tra gli obblighi del direttore dei lavori, assumono particolare rilievo gli obblighi d'informazione al committente, oggetto della sentenza in commento. Il direttore è tenuto a riferire ogni informazione utile al fine di consentire al committente di avere piena conoscenza dell'avanzamento dei lavori e di assumere, eventualmente, le necessari determinazioni nei confronti dell'impresa appaltatrice.

Si tratta di un obbligo strettamente connesso al carattere fiduciario del rapporto direttore-committente, espressione dei più generali principi di buona fede e correttezza contrattuale, la cui violazione pone il direttore dei lavori in una posizione di responsabilità in ordine alle conseguenze connesse alle informazioni omesse.

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