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Gravi difetti degli immobili, per eccepire la decadenza o la prescrizione è necessario conoscere bene le carte ma attenzione a fare i furbi
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Gravi difetti degli immobili, per eccepire la decadenza o la prescrizione è necessario conoscere bene le carte ma attenzione a fare i furbi

Responsabilità dell'appaltatore per rovina o difetti degli immobili, attenzione a non farei i furbi

Avv. Alessandro Gallucci 

Responsabilità dell'appaltatore per rovina o difetti degli immobili ovverossia diritto per il committente di agire in giudizio se la rovina, il pericolo di rovina o i gravi difetti si manifestano entro dieci anni dal compimento dell'opera.

Detta così sembrerebbe di trovarsi dinanzi ad un termine lungo; eppure bisogna stare attenti a non crogiolarsi sugli allori e poi decadere in prescrizioni e decadenze.

Vediamo perché e come la norma influisca sulla materia condominiale.

L'articolo è il 1669 c.c. che recita:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

=> Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Rispetto al condominio è bene ricordare che l'amministratore è legittimato ad agire per ciò che concerne le parti comuni, non avendo autonomo potere, invece, per quelle problematiche che dovessero interessare le parti di proprietà esclusiva (cfr. Cass. 8 novembre 2010 n. 22656).

È bene, altresì, tenere a mente che secondo la Cassazione, l'azione ex art. 1669 c.c. riguarda solamente difetti scaturenti dall'originaria costruzione e non anche lavori di manutenzione (cfr. Cass. 20 novembre 2007 n. 24143). Come dire: l'amministratore può agire ai sensi della norma in esame contro il costruttore e non anche contro l'impresa che ha eseguito lavori di manutenzione.

Leggendo art. 1669 c.c. balzano all'occhio due aspetti: denuncia entro un anno dalla scoperta dei difetti e prescrizione del diritto entro un anno dalla medesima.

Che cosa vuol dire scoperta dei vizi da cui parte il susseguirsi di questi termini abbastanza stringati?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ce lo ricorda, spiegando pregevolmente come effettuare i calcoli, con anche un avvertimento: inutile dire che si è avuta conoscenza dei difetti dopo una consulenza tecnica se, invece, già da prima s'era chiaramente a conoscenza della situazione.

=> La denuncia dei difetti delle opere nel contratto d'appalto decorre dalla data in cui il committente né ha conoscenza.

In poche parole, il ricorso ad un accertamento tecnico non può "giovare al danneggiato quale escamotage onde essere rimesso in termini quando dell'entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza", ma prosegue la Corte sulla scorta di un proprio consolidato orientamento "compete al giudice del merito accertare se la conoscenza dei vizi e della loro consistenza fosse stata tale da consentire una loro consapevole denunzia prima ed una non azzardata iniziativa giudiziale poi, anche in epoca precedente, pur senza l'ulteriore supporto del parere di un perito (cfr. Cass. 9-3-1999 n. 1993, Cass. 2-9-92 n. 1016).

È, pertanto, compito del giudice di merito accertare se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza non fosse già di grado così apprezzabile da consentire di denunciarli responsabilmente senza un conforto peritale, nonché di stabilire se le già avvenute comunicazioni all'appaltatore non integrino di per sé delle vere e proprie denunce, atte a far decorrere il termine prescrizionale (Cass. 9-3-1999 n. 1993)." (Cass. 9 settembre 2013, n. 20644).

Come dire: è vero, alle volte per conoscere le cause dei difetti bisogna indagare utilizzando strumenti tecnici. Tuttavia in altri casi non è così e quindi l'effettivo momento della conoscenza, da parte di chi propone l'azione, del nesso tra intervento costruttivo e difetto dev'essere valutato dal giudice adito.

Se la valutazione è corretta, il risultato raggiunto non è contestabile in sede di legittimità
A tal proposito si legge nella pronuncia in esame che "l'accertamento del momento dell'acquisizione della conoscenza dei gravi difetti, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità, allorché sia sorretto, come nel caso in esame, da una motivazione immune da vizi logici o giuridici" (Cass. 9 settembre 2013, n. 20644).

In questo contesto, eseguita la denuncia, è necessario agire entro un anno da quel momento altrimenti il diritto al risarcimento si prescrive.

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