#1 Inviato 15 Ottobre, 2013 Buongiorno a tutti, spero di essere nella sezione giusta e di non ripetere una domanda già posta (non l'ho trovata ma non sono un'aquila). 🙂
#2 Inviato 15 Ottobre, 2013 Chi risponde per gravi vizi di costruzione è il costruttore pertanto nel vostro caso è la ditta n. 2. La norma dice che il costruttore è tenuto a fornire garanzia per il termine di dieci anni dal termine dei lavori per gravi vizi di costruzione. Purtroppo se a suo tempo il costruttore non ve l'ha fornita, presumendo che non l'abbia nemmeno predisposta (sai che novità, nda) la legge non indica ne sanzioni ne tantomeno obblighi successivi alla vendita. Questo vuol dire che se non ve l'ha fornita a suo tempo ora non potete richiederla.
#3 Inviato 15 Ottobre, 2013 Art. 1669 c.c., che recita: Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
#4 Inviato 15 Ottobre, 2013 Art. 1669 c.c., che recita: Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. Grazie a entrambi! L'assicurazione/garanzia da parte del costruttore (ditta n° 2) dovrebbe esserci, ed essere nelle mani dell'avvocato della ditta che ci ha venduto le case. Per "appaltatore" si intende chi ha costruito? E sulla questione dell'abitabilità c'è la possibilità che "se la scampino" perché dormiamo in stanze non abitabili? Grazie ancora! 🙂
#5 Inviato 16 Ottobre, 2013 Grazie a entrambi! L'assicurazione/garanzia da parte del costruttore (ditta n° 2) dovrebbe esserci, ed essere nelle mani dell'avvocato della ditta che ci ha venduto le case. Per "appaltatore" si intende chi ha costruito? E sulla questione dell'abitabilità c'è la possibilità che "se la scampino" perché dormiamo in stanze non abitabili? Grazie ancora! 🙂
#6 Inviato 16 Ottobre, 2013 Contrariamente a quanto affermato da altri io non sarei così "categorico" nel dire che sia la seconda società (XYZ) quella da considerare come "costruttore". Non hai spiegato la natura della ditta ABC e fintanto che non disponi della polizza postuma non puoi sapere da chi sia stata sottoscritta. Chi ti ha venduto l' immobile (salvo non abbia fatto solo da "mediatore") deve darti garanzia. Se la ditta ABC è una immobiliare che ti vende direttamente edifici di sua proprietà diventa ininfluente a chi abbia "appaltato la costruzione". Se la stessa è fallita diventa pressochè impossibile trovare chi ti ripari il danno in garanzia. Mi spiace informarti che la polizza postuma è perlopiù sottoscritta nella sua "formula" più misera. Copre solo i danni strutturali che comportino pericolo per la staticità dell' edificio mentre non si "interessa" di infiltrazioni, umidità...e quelle che sono semplici fessurazioni dell' intonaco (deprecabili ma sempre possibili)
#7 Inviato 16 Ottobre, 2013 L'uso improprio del sottotetto sarà di sicuro la prima cosa a cui si appiglieranno. E in termini di legge avrebbero ragione. Avete comprato un sottotetto, lo usate come abitazione e ora non potete lamentarvi, daranno la colpa a voi che ci dormite, create umidità, ecc. ecc. Questa è la fine che fanno coloro che acquistano case mezze abusive e non c'è verso di farlo capire! Se poi la ditta costruttrice ha chiuso, lasciate perdere. La garanzia decennale copre altri danni, non quelli dovuti all'uso improprio dell'immobile. Saluti Giuseppina
#8 Inviato 16 Ottobre, 2013 Il costruttore è colui che risulta sul permesse di costruire. Se il nome che risulta sul permesso di costruire è quello della seconda società il fatto che sia stata venduta dalla prima è assolutamente ininfluente, anche se il suo nome risulta sulla decennale postuma
#9 Inviato 16 Ottobre, 2013 Il costruttore è colui che risulta sul permesse di costruire. Se il nome che risulta sul permesso di costruire è quello della seconda società il fatto che sia stata venduta dalla prima è assolutamente ininfluente, anche se il suo nome risulta sulla decennale postuma Esatto nei termini...ma allora cambiano gli obblighi di Legge sulla copertura assicurativa sui quali evidentemente sei poco edotto. Il decreto legislativo impone al costruttore di stipulare a beneficio dell’acquirente di un immobile da costruire, una polizza assicurativa indennitaria decennale (detta polizza decennale postuma) a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile. Tale garanzia di dieci anni sull’immobile è prevista dalla legge solo nel caso in cui: l’immobile viene venduto da un'impresa regolare e non da un privato l’acquirente è un privato e non una società o ente collettivo si tratta di fabbricati rispetto ai quali sia prevista una successiva attività edificatoria (il venditore deve garantire di portare a termine la costruzione). La polizza decennale postuma ha validità per tutti gli immobili (indipendentemente dalla loro destinazione d’uso) per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) successivamente alla data del 21 luglio 2005 e solo se tali immobili siano, al momento della contrattazione, ancora da edificare o non siano ancora ultimati essendo in stato tale da non consentire il rilascio del relativo certificato di agibilità. Ho evidenziato il punto in questione. Se dagli atti emergesse che il costruttore era XYZ singifica che la polizza non era oprevista perchè l'acquirente ABC era una società. Anche l'avessero stipulata il contraente sarebbe la società ABC e non chi ha successivamente acquistato l' edificio. Sarebbe quindi "discrezione" dell' assicurazione (o del giudice) valutare se possano essere considerata nell' accezzione dei "danni a terzi" (su cui dubito). Per esperienza diretta posso dirti che salvo le "lesioni strutturali" che compromettano la stabilità dell' edificio inziare cause diventa una perdita di tempo e denaro. Siamo in Italia....leggi sempre "mancanti", giustizia lenta..e orami imperante perdita del senso dell' onore (cui contribuisce la ricerca del sempre minor prezzo e la "fretta" nel fare certe cose).
#10 Inviato 16 Ottobre, 2013 Esatto nei termini...ma allora cambiano gli obblighi di Legge sulla copertura assicurativa sui quali evidentemente sei poco edotto. Poco edotto lo dici a tua sorella visto che non sai chi sono e come lavoro, ma capisco il motivo per cui tu ti senta autorizzato a dire così: tu sei bravissimo a prendere la norma, a leggerla e a dire "la legge dice questo", dimentichi però che il condomino medio non sa dell'esistenza della decennale postuma e quindi non si preoccupa della sua consegna, oltretutto non sa cosa deve coprire e non sa nemmeno chi sia il costruttore. Pertanto anche se la legge afferma che il compito è del costruttore, una polizza sottoscritta dal venditore non serve ad inquadrare quest'ultimo quale costruttore
#11 Inviato 16 Ottobre, 2013 Poco edotto lo dico a chi dà l' impressione di non "sapere" su determinati argomenti. La cosa non è offesiva e non è di mia preoccupazione sapere chi sei o come tu lavori. Siamo in un forum dove si cerca di dare aiuto con quanto abbiamo imparato o faccia comunque parte del ns. bagaglio di conoscenza. Ho dimostrato cosa dice la Legge perchè comunque nella mia attività ne sono coinvolto e (ahimè) il fatto ha pure "toccato" direttamente il mio condominio. Evidente per come avevi risposto che questo non è il tuo caso...altrimenti dovresti spiegare perchè racconti cose errate "di proposito" Il "condomino medio" non stà partecipando a questo topic, e chi pone la domanda risulta essere a conoscenza di tale "accessorio"...quindi se vuoi parlare in astratto apri un altro topic. Visto che la "Polizza Postuma" è un obbligo di Legge un Notaio serio dovrebbe quantomeno spiegarlo al Rogito...purtroppo questo non sempre accade ma quel che è peggio non è prevista alcuna sanzione in caso di omessa consegna. Ovvio che se nel caso citato ABC non è il costruttore il Notaio non ha alcuna colpa. Se la Polizza Postuma è stata sottoscritta (come contraente) da ABC significa che è il costruttore altrimenti la Compagnia Assicurativa non proponeva un simile contratto.
#12 Inviato 16 Ottobre, 2013 Evidente per come avevi risposto che questo non è il tuo caso...altrimenti dovresti spiegare perchè racconti cose errate "di proposito" E quali sarebbero?
#13 Inviato 16 Ottobre, 2013 Visto che la "Polizza Postuma" è un obbligo di Legge un Notaio serio dovrebbe quantomeno spiegarlo al Rogito...purtroppo questo non sempre accade ma quel che è peggio non è prevista alcuna sanzione in caso di omessa consegna. E' questo il vero problema della postuma oltre a quanto hai detto prima della garanzie non coperte di solito (impermeabilizzazioni su tutte). - - - Aggiornato - - - Se la Polizza Postuma è stata sottoscritta (come contraente) da ABC significa che è il costruttore altrimenti la Compagnia Assicurativa non proponeva un simile contratto. Se la decennale postuma del condominio di marco.lietti fosse completa il problema non ci sarebbe, ma visto che come hai detto prima la maggior parte delle postume è tutto fuorché completa, la ricerca del nominativo del costruttore non si fa guardando a chi è intestata la postuma ma a chi è intestato il permesso di costruire
#14 Inviato 16 Ottobre, 2013 Giuro ..adesso mi perdo nella tortuosità del tuo ragionamento. Cosa cambia ai fini del riconoscimento di chi sia il costruttore attraverso una polizza postuma che la stessa sia omnicomprensiva (completa) o che copra solo il minimo stabilito dala legge? Se c'è una postuma dove sia indicato ABC come contraente è pacifico che lo stesso è il costruttore. "M 'importa sega" come diceva il Mascetti di che livello essa sia. Mio cugino (assicuratore) quando gli ho mostrato la "postuma" che ci ha consegnato chi mi ha venduto l' immobile ha definito la stessa Postuma Minima (o cat. A...evidentemente una classificazione della compagnia che rappresenta) spiegandomi che è la più generica sul mercato (pure lui era stato interpellato per una offerta ma ha declinato l' invito). Nella polizza è chiaramente riportato che il venditore è il costruttore...ma io sò per certo che non è stato costui a costruire (fisicamente) l' immobile ma i lavori appaltati ad una pluralità di ditte terze (come nel caso di Marco Lietti). Alla stessa stregua mi ha ben spiegato di rassegnarmi perchè una postuma di quel tipo non copre i danni da infiltrazione (come buona parte anche delle polizze casa). E pure dal lato "venditore" le speranze sono nulle ...visto che come tutti i "dannati" speculatori che si aggirano nei merati immobiliari aveva costituito Srl con il capitale minimo che si è "estinta" dopo la vendita di tutte gli immobili che aveva in proprietà. Con "buona pace " di tutti. Ps. Dove sbagli (per mancanza o per proosito) sei capace di capirlo da solo...non mi interessa star qui ogni volta a polemizzare. Stammi bene.
#15 Inviato 16 Ottobre, 2013 Giuro ..adesso mi perdo nella tortuosità del tuo ragionamento. Vediamo di spiegare meglio. Se io ho un danno relativo ad un vizio di costruzione, colui che ha costruito l'immobile è tenuto a rispondere nel termine di dieci anni dalla fine dei lavori. Se la polizza decennale postuma copre questo tipo di vizio meglio, vuol dire che invece di chiamare il costruttore possa recarmi dall'assicurazione la quale è tenuta a rimborsami il danno che ho avuto, sempre che nella decennale postuma sia compreso il rischio "impermeabilizzazione", cosa difficile visto che mai nessun costruttore lo fa. Nel caso il vizio non sia coperto o nel caso la decennale non ci sia, il costruttore è comunque tenuto a garantirmi l'immobile da vizi di costruzione ed il soggetto che io devo prendere come obiettivo non è colui che ha sottoscritto la decennale postuma ma colui che risulta come nominativo sul permesso di costruire. Il più delle volte i soggetti coincidono, ma ho visto condomini che per un vizio di procedura si sono visti annullare la loro richiesta di risarcimento danni pertanto prima di iniziare una causa lancia in resta è meglio essere sicuro del soggetto che si va a colpire.
#16 Inviato 16 Ottobre, 2013 Quindi ok...adesso il concetto che sostieni è diverso che da prima. Giusto il discorso sul cercare il risarcimento con la compagnia piuttosto che dal costruttore. Altrettanto giusto dire che se la polizza non copre si debba tornare comunque dal costruttore. Giusto che il costruttore è quello che risulta sul PdC richiesto al Comune ...ma questi DEVE coincidere con quello in polizza ossia il contraente della Postuma è il costruttore. Se chi ha costruito (volgarmente il "muratore/impresario") ha lavorato in appalto dal venditore ABC srl non è costretto a consegnare Postuma (vedi la Legge). Sarebbe inverosimile che una Compagnia di Assicurazione abbia stipulato una Postuma con un costruttore che non agiva per conto di un privato (o che erigesse per vendere direttamente). Se la ditta ABC Srl (che risulta venditrice a Marco) dell' immobile ha chiuso diventa estremamente difficile chiamare in causa il "muratore " XYZ perchè questi non ha avuto alcun raporto diretto con il "privato" finale. Vogliono fare causa per vizi a chi pur avendo costruito l'edificio non ha avuto rapporti con l' acquiente finale ? Auguri e figli maschi.
#17 Inviato 16 Ottobre, 2013 Se la ditta ABC Srl (che risulta venditrice a Marco) dell' immobile ha chiuso diventa estremamente difficile chiamare in causa il "muratore " XYZ perchè questi non ha avuto alcun raporto diretto con il "privato" finale. E' qui che casca l'asino. E' proprio il muratore che ha costruito l'immobile il soggetto che il condominio deve prendere come obiettivo, anche se non ha avuto alcun rapporto con il compratore finale. La giurisprudenza insegna che i soggetti da prendere come obiettivo per problemi di vizi di costruzione sono quattro: il progettista, il costruttore, il direttore dei lavori e il venditore. Il primo e l'ultimo difficilmente hanno responsabilità mentre per quelli di mezzo è più facile dimostrarne le eventuali colpe
#18 Inviato 16 Ottobre, 2013 E' qui che casca l'asino. E' proprio il muratore che ha costruito l'immobile il soggetto che il condominio deve prendere come obiettivo, anche se non ha avuto alcun rapporto con il compratore finale.La giurisprudenza insegna che i soggetti da prendere come obiettivo per problemi di vizi di costruzione sono quattro: il progettista, il costruttore, il direttore dei lavori e il venditore. Il primo e l'ultimo difficilmente hanno responsabilità mentre per quelli di mezzo è più facile dimostrarne le eventuali colpe Se sei convinto di quel che dici...te lo lascio credere. Permettimi solo di evidenziarti che: -Un progetto può essere sbagliato....e per esperienza ti dico che con certi professionisti nemmeno un costruttore "capace" può permettersi di fare osservazioni. Tronfi del loro titolo ti diranno che "loro hanno studiato". -Il direttore lavori....raramente è sempre in cantiere. -Il venditore...andrebbe distinto se opera come rappresetnante/dipendente da chi fà impresa appaltando i lavori a terzi per poi vendere il finito. In tema di "garanzia del costruttore" la Legge prevede certe cose ma in modo "ambiguo" (a mio dire)...e poi dipenderà tutto dal Giudice che a sua vlta si avvarrà di altri tecnici. Se ti vuoi prendere la briga di legger a questo link e ben spiegata la cosa: --link_rimosso-- di cui ti evidenzio queste righe: Tra gli aspetti positivi dell’acquisto di un immobile direttamente dal costruttore figura anche la garanzia di dieci anni da parte del costruttore stesso, prevista dall’art. 1669 del codice civile, secondo cui in caso di edifici o altre cose immobili l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa qualora l’opera, per vizi del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti. Tale responsabilità ha una durata di dieci anni dal compimento dell’opera ed è condizionata alla denuncia da parte dell’avente diritto entro un anno dalla scoperta. Come vedi nel caso si cita espressamente l' acquisto diretto dal costruttore che non coinciderebbe con quanto fatto da Marco se la ditta ABC non risultasse il costruttore (proprietario del PdC) ma più semplicemente una "venditrice". Ulteriore problema quanto spiegato sul finale. Marco ha denunciato il "danno" alla ditta ABC ma è passato ben più di 1 anno da quando il problema è emerso. Andare adesso da XYZ diventa una perdita di tempo perchè si sono prescritti i tempi che la Legge prevede. Dovrebbe "capitare" un crollo con morti stile quanto accaduto a L' Aquila perchè si possa pensare a qualche soluzione clamorosa in giudizio (e dopo chissà quanti anni). Visto che Marco non ha comprato da XYZ ha ancora meno "chances" di vincere una causa perchè chi ha costruito potrà sempre affermare che i lavori sono stati eseguiti per come sono stati ordinati e pagati (inutile pretendere qualità a poco prezzo). Non contiamo poi sulla questione di manutenzioni omesse e quant'altro ci si possa inventare. E' proprio qui che casca l' asino...ma non di certo a favore di Marco (o mio visto che condividiamo le vicende)
#19 Inviato 16 Ottobre, 2013 Innanzitutto grazie a tutti per i numerosi e dettagliatissimi interventi: le vostre risposte mi spingono a ulteriori domande, e anche a fornirvi un paio di chiarimenti... Vado per punti 🙂
#20 Inviato 17 Ottobre, 2013 1-Al 99% se ABC era proprietaria del terreno è pure titoalre del PdC e di conseguenza si configura come "costruttore". Che poi abbia appaltato i lavori di effettiva costruzione "fisica" dell' immobile ad 1 o più imprese è ininfluente. 2-Devi ricevere copia di Assicurazione Postuma se hai comprato dal "costurttore" (e con tutte le spiegazioni già date e/o riportate nella Legge). Se rientravi nella caso, il Notaio doveva informarti e persino citare nel Rogito la questione. Ma si sà esistono Notai "bravi" ed imparziali e Notai "distratti". Il NOtaio lo sceglie chi compra e quindi dovrebbe essere stato un "ufficiale" di tua fiducia...ho il sospetto che tu ti sia affidato da quello proposto da ABC. Vero o falso? 3-La polizza è obbligatoria se compri da un costruttore tanto che la mancanza puoi rendere nullo il contratto ...ma nessuna penale è specificata per la mancata consegna. Neppure mi risulti sia un reato penale la mancata stipula. 4-Una Srl è responsabile limitatamente per il capitale versato e nulla è imputabile ai soci (salvo sconfinamenti nel penale) fintanto che è "attiva". Una Srl che è stat "liquidata" non esiste più. 5-Anticipo Giuseppina che potrà comunque integrare o correggermi. Se vi hanno venduto il sottotetto come area abitabile (tanto che vi sono ricavate le camere da letto) e poi le stesse risultano solo "agibili" allora era un illecito che dovevate contestare immediatamente. Il venditore si impegna a vendere locali "abitabili" e tali devono essere. In generale mi pare che siate stati male assistiti (notaio) e che abbiate evitato di prendere le "misure" opportune informandovi da persone competenti (tecnici, avvocati). Non che la cosa cambi molto perchè quando si ha a che fare con costruttori (io li chiamerei "speculatori) privi di scrupoli allora anche avendo tutti gli "assi" giochi una partita in cui non vinci nulla.
#21 Inviato 17 Ottobre, 2013 1) Torno a ripetermi fino alla noia: il costruttore è colui a cui è intestato il permesso di costruire 2) L'obbligo è in capo al costruttore non al venditore 3) Se non te l'hanno dato fino ad ora vuol dire che con ogni probabilità non c'è e la cosa non costituisce reato 4) Ci sono possibilità di rivalersi sui soci ma sono situazioni talmente particolari che è difficile che facciano il caso vostro
