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Il distacco dell'intonaco può rappresentare un grave difetto coperto dalla garanzia decennale
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Il distacco dell'intonaco può rappresentare un grave difetto coperto dalla garanzia decennale

L'intonaco si stacca? Per fortuna c'è la garanzia decennale.

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando si parla di pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione nell'ambito del contratto d'appalto, la mente va subito alla garanzia decennale prevista dall'art. 1669 c.c., che recita:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

In un nostro recente articolo abbiamo approfondito il tema della decadenza e della prescrizione dell'azione, prendendo spunto dalla sentenza n. 20644 resa dalla Corte di Cassazione all'inizio del mese di settembre.

In questa sede ci occuperemo, sempre con l'ausilio di quella sentenza, della nozione di gravi difetti che legittimano l'azione extracontrattuale di garanzia ex art. 1669 c.c.

=> Il distacco dell'intonaco dalla facciata del condominio costituisce grave difetto

Prima d'entrare nel merito della vicenda è bene ricordare un aspetto: secondo la Cassazione l'amministratore di condominio ha poteri d'azione limitati alle parti comuni (cfr. Cass. 8 novembre 2010 n. 22656) e l'azione in esame può essere esperita solamente contro l'originario costruttore e non anche contro l'impresa che ha eseguito opere di manutenzione (cfr. Cass. 20 novembre 2007 n. 24143).

In questo contesto, dunque, per quali tipologie di difetti riguardanti le parti comuni l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., può agire contro il costruttore?

"I gravi difetti della costruzione in presenza dei quali sussiste la responsabilità dell'appaltatore (o costruttore venditore) ex art. 1669 c.c., pertanto, sono configurabili (a differenza della rovina parziale o pericolo di rovina riguardanti le strutture portanti dell'edificio) anche in riferimento ad una parte limitata dell'edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza un'apprezzabile menomazione del godimento dell'edificio o di una frazione dello stesso (singolo appartamento), indipendentemente dall'entità della somma di denaro occorrente per la loro eliminazione (Cass. 6-2-1998 n. 1203; 18-2-1991 n. 1686;).

Più specificamente, è stato rilevato che, ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e sulla funzionalità dell'opus, ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa o impediscono che questa fornisca l'utilità cui è destinata, come il crollo o il disfacimento del rivestimento esterno dell'edificio (Cass. 11-11-1986 n. 6585), ovvero il distacco dell'intonaco, che, pur non alterando le strutture portanti dell'edificio, alteri, per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell'immobile e la sua funzione economica (Cass. 29-11-1996 n. 10624).

Gli accertamenti relativi all'esistenza dei difetti costruttivi di un edificio ed alla loro gravità ed incidenza sulla struttura e funzionalità del medesimo costituiscono valutazioni ed apprezzamenti di merito, sottratti al sindacato di legittimità se fondati su adeguata e giuridicamente corretta motivazione (Cass. 7-1-2000 n. 81; Cass. 24-5-1972 n. 1622).
(Cass. 9 settembre 2013, n. 20644).

In buona sostanza la situazione non dev'essere catastrofica, bastando un effettivo pregiudizio ad una parte dell'edificio e questa valutazione dev'essere eseguita dal giudice chiamato a decidere della controversia; tale decisione non può essere censurata in sede di legittimità (ossia in Cassazione) se adeguatamente motivata.

In pratica se la sentenza è ben scritta rispetto a tutto il complesso istruttorio ed in considerazione del significato da attribuire al concetto di gravi difetti, inutile rivolgersi alla Cassazione.

In questo contesto, gli ermellini hanno specificato che il giudice d'appello (vale a dire il giudice che ha emesso la sentenza impugnata) "muovendosi nel solco degli enunciati principi, ha statuito che l'immobile realizzato dalla (…) presenta gravi difetti di costruzione nell'intonaco delle facciate e nei vialetti d'ingresso pedonale, facendone correttamente discendere la responsabilità del costruttore, giusta il disposto dell'art. 1669 c.c." (Cass. 9 settembre 2013, n. 20644).

=>

L'azione di garanzia per gravi difetti può essere fatta valere anche contro il costruttore-venditore

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