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Costruttori che vendono l'abitazione nascondendone i difetti. Ecco le conseguenze.
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Costruttori che vendono l'abitazione nascondendone i difetti. Ecco le conseguenze.

Le conseguenze per il costruttore che tiene nascosti i difetti dell'abitazione.

 

Mentire al notaio integra gli estremi del falso ideologico del privato in atto pubblico. Tacere i difetti strutturali costa caro al venditore, così come tacere gli abusivismi edilizi commessi, attestando falsamente al notaio rogante che l'opera realizzata è corrispondente a quella autorizzata.

La truffa contrattuale: gli elementi costitutivi della condotta. Il costruttore che vende l'immobile tacendo l'esistenza di vizi, indipendentemente dalla loro importanza e gravità (ma che, se conosciuti dall'acquirente, l'avrebbero fatto desistere dall'acquisto), risponde di truffa: è quanto chiarisce la corte di Cassazione con una recente pronuncia che, smentendo e ribaltando quanto deciso dalla Corte d'Appello di Trieste, sancisce appunto quest'importante principio giuridico.

Il comportamento tenuto dal costruttore-venditore, infatti, ed in particolare il "silenzio maliziosamente serbato su alcune circostanze" che si ha invece l'obbligo giuridico di rivelare "integra l'elemento oggettivo ai fini della configurabilità del reato di truffa, trattandosi di un raggiro idoneo a determinare il soggetto passivo a prestare un consenso che altrimenti non avrebbe dato" (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 28703 del 04/07/2013).

Secondo il costante insegnamento della Giurisprudenza di Legittimità, infatti, "ricorrono gli estremi della truffa contrattuale tutte le volte che uno dei contraenti ponga in essere artifizi o raggiri diretti a tacere o a dissimulare fatti o circostanze tali che, ove conosciuti, avrebbero indotto l'altro contraente ad astenersi dal concludere il contratto" (Cass. Pen. Sez. II, n. 32859 del 19/06/2012): poiché "gli artifizi o raggiri possono consistere anche nel silenzio maliziosamente serbato su alcune circostanze" (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 41717 del 14/20/2009), ecco che il tacere elementi che si dovrebbero invece rendere noti all'altro contraente (indipendentemente dalla loro facile conoscibilità) integra gli estremi del reato di cui all'art. 640 cod. pen.

=> L'azione di garanzia per gravi difetti può essere fatta valere anche contro il costruttore-venditore

L'importanza delle notizie taciute e la loro conoscibilità da parte dell'acquirente. Non è di poco conto il rilievo posto dai Giudici della Cassazione sull'importanza degli elementi taciuti dal venditore che non devono essere gravi ma sufficienti a viziare la volontà dell'acquirente, nel senso che questi non avrebbe acquistato se li avesse conosciuti.

Sarà ovviamente compito del Giudice, di volta in volta, vagliare l'esistenza di tale condizione.

Così, ad esempio, è stato ritenuto determinante ai fini di configurare l'ipotesi delittuosa in oggetto la presenza di vizi strutturali sul lastrico solare, ancorché eliminabili con un intervento manutentivo: pur non essendo tale vizio grave, la sua ignoranza ha indotto l'acquirente a stipulare un acquisto che non avrebbe compiuto se ne avesse conosciuto l'esistenza.

Ed a nulla vale chiedersi se le notizie non fornite dal venditore fossero comunque conoscibili dal compratore: quel che rileva per la sussistenza del reato di truffa è il compimento di atti volti a carpire l'altrui buona fede.

Quindi, anche se l'acquirente avrebbe potuto conoscere dell'esistenza del vizio n questione attraverso altri canali e strumenti, ciò non esonera il venditore dal comportarsi secondo correttezza e buona fede: dall'essersi sottratto a tale obbligo deriva la commissione del delitto di cui si discute.


Le conseguenze delle false dichiarazioni rese al notaio. Con la stessa pronuncia dello scorso luglio la Cassazione ha ribadito inoltre un principio di diritto già affermato in precedenza (si vd. Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 11628 del 30/11/2011): commette il delitto punito dall'art. 483 cod. pen. (falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico) il venditore che "dichiari falsamente al notaio rogante la conformità urbanistica dell'immobile tacendo che lo stesso era stato oggetto di abusi edilizi".

Il privato, infatti, ha "l'obbligo di riferire la verità in ordine alla condizione giuridica dell'immobile oggetto di vendita" (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 28703 del 04/07/2013), non dovendo mentire circa la corrispondenza dello stesso agli estremi della concessione edilizia.

A ben vedere tale dovere è strettamente collegato a quello sin qui ricordato (non nascondere elementi che si ha obbligo di riferire) ed anzi ne rappresenta una sorta di specificazione: la presenza di abusivismi edilizi, infatti, è una particolare forma di difetto del bene immobiliare compravenduto che lo rende pressocché inalienabile e che, a prescindere da ciò, comporterebbe sicuramente un cambiamento nelle intenzioni del compratore ove ne conoscesse l'esistenza.

Attestare falsamente la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di vendita, pertanto, è un particolare modo di sottacere l'esistenza di un difetto del bene compravenduto ed anche in tale condotta, pertanto, si potrebbero configurare gli estremi del delitto di truffa, dal momento che nascondere tale difetto costituisce certamente un artificioso raggiro volto ad ingannare l'acquirente per conseguirne un ingiusto profitto, quindi a truffarlo.

Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini

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