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Lavori straordinari e gestione del fondo speciale. Quali rimedi?
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Lavori straordinari e gestione del fondo speciale. Quali rimedi?

Fondo speciale per lavori straordinari. Sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del codice civile.

Dott. Ivan Meo  

Le cause.

Amministratori di condominio e proprietari sono in grave difficoltà per il blocco dei lavori di manutenzione straordinaria.Tra le principali cause di questa situazione di stallo è sicuramente l'obbligatorietà della costituzione di un fondo su cui vengano versati, in anticipo, tutto il denaro necessario per lo svolgimento di innovazioni o lavori di riparazione straordinaria.

Tale regola è prescritta dall'articolo 1135 comma 4 del codice civile, ma dopo circa quattro mesi dell'entrata in vigore, già vengono a galla i primi problemi, legati al fatto che il fondo per i lavori richiede una costituzione anticipata non tenendo conto delle difficoltà economiche in cui versano i condomini.

Nostalgie del vecchio fondo speciale.

Il testo previgente dell'art. 1135 n.4 cod.civ. disponeva che l'assemblea poteva provvedere alla costituzione di un fondo speciale per la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria solo se occorreva.

Quindi, la costituzione di questo fondo speciale, era già prevista dal Legislatore attribuendo tale facoltà all'assemblea di decidere la necessità o meno di dar vita da un fondo per le spese non ordinarie.

A tal proposito autorevole dottrina rinveniva, in questa attribuzione, un potere specifico basato su un esclusivo giudizio di merito rinvenibile solo in capo all'organo collegiale. (G. Branca).

=> Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.

Alberto Celeste, inoltre, sottolineava che siccome la costituzione del fondo speciale era realizzato in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria, si poteva decidere una dilazione nel tempo per gli esborsi dovuti al fine di rendere più agevole per i condomini assolvere l'impegno di spesa, prevenendo morosità e ritardi che potrebbero bloccare o rallentare l'esecuzione dei lavori.

In ragione di una obiettiva difficoltà a reperire disponibilità economiche occorrenti per le opere straordinarie, l'assemblea poteva decidere, prima di dare inizio ai lavori, di accantonare la somma destinata agli interventi in questione dilazionando gli esborsi dovuti per rendere l'impegno dei condomini più facilmente assolvibile.

=> >> Opposizione a decreto ingiuntivo per il mancato pagamento della quota parte in ordine a lavori straordinari

La specialità del fondo era rinvenibile non solo nella atipicità delle opere per le quali sia stato costituito, ma anche alla circostanza che lo stesso non può e non deve essere altrimenti utilizzato, ed infine, che poteva essere istituito solo per opere già deliberate e determinate con una specifica causale.

Il punto nevralgico. Dal punto di vista pratico, l'articolo 1135, n°4, introdotto dalla riforma, impone all'amministratore di richiedere a tutti i condomini di anticipare l'intero importo delle opere di manutenzione straordinaria.

Quindi se un condominio decide, approfittando della agevolazioni fiscali recentemente introdotte, di ristrutturare o migliorare dal punto di vista energetico le facciate dell'edificio, l'intero importo dovrà essere anticipato, previa delibera assembleare che costituirà un fondo ad hoc.

Fino ad oggi, invece, si utilizzava il c.d. metodo dello "stato avanzamento lavori", S.A.L.,(cioè si paga un po' per volta con rate concordate con l'impresa). Dal 18 giugno tutto è cambiato.

Molte associazioni di categoria hanno lanciato l'allarme: il meccanismo del pagamento anticipato bloccherà ogni ristrutturazione mettendo in difficoltà anche le famiglie più facoltose. Ma, piaccia o non piaccia, questo è quanto previsto dalla norma.

Le teorie del legislatore e la cruda realtà dei numeri. L'intento primario del legislatore, con l'inserimento di questo nuovo sistema, è quello di far costituire un fondo speciale imponendo all'assemblea, una contabilità separata, relativamente alla esecuzione di determinate opere straordinarie, al fine, da un lato, di dotare il condominio della provvista di denaro e, dall'altro, di assicurare all'esecutore dei lavori la puntualità nel pagamento, mediante la precostituzione di una garanzia. Ma dal punto di vista pratico vanno evidenziati due problemi:

- la congiuntura economica, ormai diventata pressante su tutte le famiglie italiane, renderà molto difficile convincere l'intera compagine condominiale a deliberare dei lavori di un certo importo, e di conseguenza, anche l'impresa non si vedrà assegnare l'appalto;

- la morosità: una "brutta bestia"per gli amministratori che si sono dovuti barcamenare tra bollette di luce e gas non pagate e decreti ingiuntivi. Quindi valutato la morosità in condominio in costante aumento il rischio che si verifichi anche per la contribuzione del fondo è del tutto probabile.

Morale: sarà praticamente impossibile costituire almeno «per un importo pari all'ammontare (del costo) dei lavori», così come vorrebbe la legge.

Alcuni rimedi. Viste le difficoltà allora ci si chi è chiesti come poter evitare o mitigare l'obbligatorietà della costituzione preventiva del fondo. Analizziamo alcune ipotesi:

1) Diversa modalità di pagamento concordata con l'impresa.

L'art. 1135 c.c. n 4 del codice civile, deve essere coordinato con le norme che disciplinano il contratto di appalto (art. 1655 c.c. e seguenti del codice civile). L'articolo 1666 cod. civ., rubricato " verifica e pagamento di singole partite", al primo comma, c.c. limitatamente alle modalità di pagamento, specifica che "se si tratta di opere da eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avvenga per le singole partite.

In tal caso l'appaltatore può domandare il pagamento in proporzione dell'opera eseguita". Si tratta del metodo del c.d. stato di avanzamento dei lavori.

La norma conclude con il secondo comma che recita: "il pagamento fa presumere l'accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti". Quindi questo significa che in sede di perfezionamento del contratto l'impresa ed il condominio saranno liberi di definire le modalità di pagamento: infatti l'impresa potrebbe accordare un pagamento dei lavori calcolato a misurae non a corpo.

Ne consegue che il fondo potrebbe essere costituito solo in misura pari all'importo preventivabile, basandosi su un computo metrico. L'appalto può essere eseguito, per singole partite, postulando che esso sia scomponibile per volontà delle parti, in frazioni, ciascuna delle quali dotata di una propria individualità ed autonomia, il tal modo si potrà verificare con maggiore facilità, l'identificazione delle singole somme da versare in base alle esecuzione delle singole prestazioni, facendo diminuire l'entità della somma da versare nel fondo.

Partendo dall'interesse primario di salvaguardare il pagamento dell'appaltatore, l'assemblea potrebbe subordinare l'incremento del fondo allo stato di avanzamento degli interventi, frazionandolo secondo un piano di lavoro preconcordato con l'impresa e nell'ambito di un programma di esecuzione unitaria del lavoro. In tali casi si andrà ad incrementare il fondo in base allo stato degli avanzamenti dei lavori già programmati in sede di stipula del contratto di appalto.

La norma si potrà ritenere rispettata costituendo il fondo per gradi, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, purché ci sia un contestuale riscontro con le modalità di pagamento previste nel contratto sottoscritto con l'impresa che esegue le opere.

L'amministratore di condominio e responsabilità per la scelta della ditta appaltatrice dei lavori.

2) Fondo limitato a una percentuale del costo dei lavori.

In sede di deliberazione assembleare, si può decidere, motivando la difficoltà di reperire in tempo utile i fondi e prospettando i pericoli del ritardo, di costituire un fondo limitato a una percentuale del costo dei lavori (per esempio del 20%) con l'espressa previsione che il fondo possa venire impiegato solo in caso di morosità o di saldo fine lavori.

Va precisato, che la delibera potrebbe sempre essere impugnata, in quanto non conforme al dettato normativo, ma dal punto di vista strettamente pratico l'eventuale ricorso di un condomino contro la delibera, però, potrebbe rivelarsi in molti casi inammissibile, perché al condomino mancherebbe l'interesse concreto ad agire in giudizio, visto che per dare seguito ad una impugnazione la giurisprudenza richiede un interesse concreto, che vada oltre la violazione della norma.

Si tratterebbe nel caso di specie di una impugnazione per vizi sostanziali, ma chi impugna deve avere un interesse concreto a un vantaggio effettivo e non solo astratto (Corte di Cassazione sentenza n.15377/2000).

Quindi se tutti i condomini, adempiono congiuntamente al pagamento mediante una rateizzazione sarebbe difficile sostenere che c'è un interesse concreto a impugnare: l'interesse esiste solo e in quanto esista la concreta possibilità di conseguenze negative cagionate da situazioni di morosità.

3) L'istituzione di un "trust" in relazione al fondo speciale

Come abbiamo visto finora, l'istituzione obbligatoria di un "fondo speciale" in occasione dell'approvazione della delibera assembleare per opere di manutenzione straordinaria e/o innovazioni sta destando non poche perplessità fra gli interpreti, vista la lacunosa formulazione adoperata dal legislatore in sede di approvazione della riforma del condominio.

Si tratta di una disposizione nata per garantire gli appaltatori che, invece, a causa della frettolosità del legislatore, rischia di trasformarsi in un boomerang nei confronti sia degli stessi, sia del condominio interessato ai lavori di manutenzione straordinaria.

Infatti, se la costituzione obbligatoria del fondo deve interpretarsi come necessità di avere a disposizione l'intera provvista necessaria per far fronte ai lavori prima del loro inizio, ciò potrebbe molto spesso significare la paralisi del condominio, atteso che la verosimile, diffusa esistenza di condomini morosi può bloccare i lavori a tempo indeterminato, svuotando di significato la norma.

Diverso se, come ipotizzano alcuni commentatori, la costituzione del fondo deve intendersi in senso formalistico, cioè come previsione all'interno della delibera e quindi, in sostanza, come una sorta di "contabilità separata" che consenta sì di far fronte alle spese necessarie ma, soprattutto, di individuare agevolmente proprio i condomini morosi, per consentire all'appaltatore la preventiva escussione degli stessi, secondo le previsioni della riforma.

Questa tesi può essere condivisa se si considera che il legislatore ha utilizzato l'espressione "costituendo obbligatoriamente un fondo speciale" - prima soltanto facoltativo - senza però precisare che le relative somme debbano essere versate contestualmente o comunque prima dell'inizio dei lavori di manutenzione.

Altra non trascurabile - e quasi paradossale - problematica connessa riguarda la mancata dotazione di efficacia segregativa per il fondo speciale normativamente previsto.

Potrebbe quindi accadere che, una volta costituito, il fondo venga aggredito da altri creditori del condominio, diversi dall'appaltatore, i quali potranno addirittura chiederne il pignoramento per evitare la sua "distrazione" a favore dell'utilizzo cui è destinato!

Per l'approvazione del rendiconto consuntivo di lavoro di notevole entità è sufficiente la maggioranza semplice

Ecco quindi manifestarsi nella sua pienezza la lacuna normativa lamentata, colmabile attraverso l'utilizzo abbinato del trust.

Il trust consente infatti di dotare il fondo, oltre che dello specifico vincolo di destinazione già previsto ex lege, di efficacia segregativa, rendendo lo stesso immune dalle vicende che possono riguardare sia l'amministratore che fungerà all'uopo da trustee (vale a dire da gestore del fondo secondo le disposizioni previste dal condominio), sia gli stessi condomini, evitando in questo modo che il fondo possa diventare cespite utile a soddisfare creditori precedenti rispetto all'appaltatore.

>> Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?

Istituendo il trust non sarà quindi possibile aggredire il fondo, né tantomeno utilizzarlo per scopi differenti dal pagamento dei lavori eseguiti, secondo gli accordi intercorsi con l'appaltatore stesso.

Gli stessi condomini - o una rappresentanza di essi - potranno svolgere le funzioni di "guardiano", previste negli atti istitutivi di trust, al fine di garantire l'esatto adempimento da parte dell'amministratore.

Va infine preso in considerazione un ulteriore utilizzo del trust in relazione al "fondo speciale", cioè come ulteriore fondo di garanzia a tutela dell'adempimento, una sorta di "fideiussione" a favore dell'appaltatore, anche se esso potrà essere già esistente, istituito per finalità di garanzia più ampie, a tutela di ogni eventuale debito contratto dal condominio.

In tal caso il trust svolgerà la sua funzione solo se necessario, restando inutilizzato per tutti i casi non previsti nel suo atto istitutivo. L'amministratore, in veste di trustee, potrà utilizzare il fondo in trust solo qualora si verifichino le ipotesi indicate nell'atto, con garanzia assoluta per tutti i comproprietari, che saranno sicuramente più tranquilli sapendo di avere a disposizione questa sorta di "assicurazione patrimoniale".

Nel caso di specie, pertanto, il ricorso al trust potrebbe diventare risolutivo, perché il fondo in trust sarebbe disponibile in via surrogata come ulteriore fondo atto a garantire la solvibilità del condominio ai fini del pagamento dei lavori straordinari.

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4) Lo spartiacque del 18 giugno: peccato non aver giocato d'anticipo.

Come tutti sanno la nuova norma è entrata in vigore il 18 giugno. Ovviamente nessuno vietava di avviare i lavori prima dell'entrata in vigore della riforma.

Si poteva deliberare prima del 18 giugno i lavori di manutenzione straordinaria ed iniziare a raccogliere i soldi con il consueto metodo "ad avanzamento lavori".

Quindi: l'obbligo non scatta se la delibera è stata approvata precedentemente all'entrata in vigore della legge 220/2012.

Resta invece da stabilire se, dopo aver già votato i lavori straordinari ma non averli ancora completati prima del 18 giugno 2013, da quella data in poi diventi però obbligatorio, comunque, costituire il fondo.

Ma l'aver comunque deliberato le opere e aver quindi già iniziato a raccogliere i soldi con il classico metodo "ad avanzamento lavori" sembrerebbe escludere questo obbligo.

5) Una norma non inderogabile.

L'art. 1135 non rientra tra le norme inderogabili, di conseguenza, il regolamento di condominio potrebbe in via teorica, anche autorizzare l'assemblea a deliberare innovazioni o lavori di manutenzione straordinaria senza che sia precostituito il fondo speciale.

6) L'unanimità.

Altra ipotesi che si potrebbe verificare, prevalentemente negli edifici condominiali con poche unità immobiliare, è quello di deliberare i lavori all'unanimità con l'espressa volontà di non costituire il fondo per i lavori straordinari.

In tal caso, ovviamente, non si avrebbe neanche il rischio della impugnazione visto che tutta la compagine condominiale è coesa e quindi si potrebbe ripiegare sul metodo classico del S.A.L. (stato avanzamento lavori).

Il momento della costituzione.

Leggendo la norma non è chiaro quale sia in concreto il momento in cui l'adempimento venga richiesto. In realtà non è specificato che il fondo debba essere costituito necessariamente prima dello svolgimento dei lavori.

La legge, in sostanza, non vieta affatto che il fondo venga alimentato con le forme che il condominio ritenga più opportune, ma solo che esista e che l'importo, che lo alimenta, sia pari a quello dei lavori.

Il fatto che nel fondo affluiscano le somme che i condomini versano in coerenza con il piano di pagamento programmato con la ditta esecutrice, in base ai tempi di esecuzione dei lavori, è del tutto lecita ed in linea con la previsione normativa.

Ulteriore interpretazione potrebbe essere se, quando si parla di "costituire" il fondo, s'intende la sua sola creazione oppure se l'amministratore, prima di sottoscrivere il contratto di appalto, deve essere preventivamente in possesso di tutta la provvista necessaria.

Si ritiene, più plausibile, la prima ipotesi: creazione con conseguente obbligo alla richiesta dei pagamenti.

In questo modo l'amministratore potrà in qualunque momento fornire, al condomino che ne faccia richiesta, l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali (articolo 1130, comma 1, n. 9, del Codice civile) e comunicare ai creditori l'elenco dei condomini morosi (articolo 63, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile). La lettura contraria porterebbe inevitabilmente alla paralisi.

Quali maggioranze sono necessarie?

Un problema di incidentale importanza, che andrà affrontato, è quella di determinare le maggioranze necessarie per la costituzione del fondo medesimo. La legge nulla dispone in argomento.

Stante la stretta connessione tra la costituzione del fondo e l'esecuzione di determinati lavori, si dovrebbe propendere per le stesse maggioranze previste per il tipo di opera che si andrà ad eseguire.

Per esempio: se bisogna effettuare una innovazione allora si richiederà la stessa maggioranza, lo stesso dicasi nel caso in cui si decida di effettuare una riparazione straordinaria di notevole entità.

Le ipotesi allo studio per migliorare la norma.

Il sottosegretario alla Giustizia, Cosimo Maria Ferri, spinto da una serie di sollecitazioni da parte di associazioni di categoria, sta seguendo da vicino la questione. Allo studio tra le proposta di modifica delle norme appena entrate in vigore vi è anche la richiesta di semplificazione della disposizione sul fondo obbligatorio per i lavori straordinari. Su questo punto, anche il relatore alla Camera del provvedimento approvato lo scorso novembre, Salvatore Torrisi, aveva riconosciuto la necessità di una norma che consentisse una maggiore elasticità.

Ora il Sottosegretario Ferri ha deciso di dar corpo alle richieste avanzate dal mondo condominiale, elaborando una proposta che stabilisca che nel caso in cui i lavori siano eseguiti sulla base di un contratto di appalto che preveda il pagamento degli stessi per stati avanzamento lavori o in modo altrimenti dilazionato, il fondo possa essere costituito con graduazioni temporali corrispondenti alle date in cui sono previsti i singoli pagamenti (vedi punto 1).

In questo caso secondo il Sottosegretario Feri «non snaturerebbe la ratio della riforma, costituirebbe un correttivo all' istituto e contempererebbe tanto le ragioni creditorie dell' appaltatore quanto le esigenze economiche dei proprietari che, soprattutto in un momento di recessione dell' economia, hanno notevoli difficoltà ad anticipare l' intera somma».

Aspettando Godot.

Ma la tanto annunciata proposta di legge, con relativa modifica dell'articolo 1135 comma 4, al momento non è stata ancora presentata. Visti i tempi parlamentari lunghi è auspicabile un provvedimento governativo che potrebbe porre rimedio. Molto probabilmente la proposta varrà inserita all'interno del "Decreto del Fare 2".

Ma bisogna affrettarsi perché i tempi per beneficare dei bonus fiscali, del 50 e 65 per cento, incominciano ad essere stretti. Di contro si dovrà fare anche i conti con un'altra "piaga sociale": la morosità.

Infatti, se si decide di operare una revisione della norma, introducendo la fattispecie della costituzione progressiva del fondo spese in modo corrispondente allo stato di avanzamento lavori pattuito nel contratto d'appalto, tale ipotesi troverebbe comunque l'ostacolo della morosità, creando un blocco dei lavori si bloccano ed il condominio sarebbe comunque esposto alle conseguenze per l'inadempimento.

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