La esecuzione di lavori non originariamente preventivati è cosa usuale in condominio: questi solitamente prendono il nome di lavori straordinari.
Nell'accezione comune con la locuzione lavori straordinari si va ad indentificare un intervento non previsto, fuori dall'ordinario, straordinario per l'appunto.
Calando questa qualificazione dell'opera in ambito condominiale è bene tenere a mente che la stessa è foriera di specifiche competenze e conseguentemente di possibili responsabilità nel caso di disposizione non autorizzata; il riferimento in questo caso è all'amministratore di condominio.
È utile soffermarsi su questo aspetto.
Lavori straordinari in condominio e loro indicazione in rendiconto
Non è raro che nel rendiconto consuntivo posto all'attenzione dell'assise, figurino delle spese per interventi straordinari ordinati dall'amministratore e non preventivamente autorizzati dai comproprietari.
In ambito condominiale, la locuzione lavori straordinari va intesa nel senso di opere non previste, che esulano dalla normale gestione del condominio e che possono anche comportare una spesa rilevante.
Che cosa accade quando l'amministratore dispone lavori straordinari ?
Si badi: difficilmente l'amministratore di condominio assume l'iniziativa di disporre opere straordinarie di notevole entità economica, ma i principi che stiamo qui per enunciare riguardano anche questi rari casi.
Lavori straordinari in condominio disposti dall'amministratore e ratifica da parte dell'assemblea
Al riguardo la risposta, semplice ed immediata, è fornita dalla costante giurisprudenza di merito e di legittimità.
In tal senso, ad esempio, il Tribunale di Salerno ha avuto modo di specificare che «è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)» (Trib. Salerno 10 novembre 2009).
Eccesso di potere, in quanto l'amministratore di condominio non avrebbe potuto disporre quell'intervento, e ratifica da parte dell'assemblea, cioè sanatoria: questi concetti chiave intorno al quale ruota la vicenda.
In sostanza, la ratifica dell'assemblea ha potere sanante rispetto a qualunque spesa per interventi ordinati dall'amministratore. Ciò, tuttavia, non vuol dire che l'azione del mandatario sia sempre corretta e anche solamente evidenziare tale irregolarità, pur sanandola, può essere cosa utile per il proseguo della gestione (laddove non si dovesse decidere per una sostituzione dell'amministratore).
Come dire: il fatto che si possa regolarizzare un comportamento in partenza illegittimo non vuol dire che l'amministratore sia autorizzato a disporre opere straordinarie anche in futuro, tutt'altro.
Lavori straordinari in condominio disposti dall'amministratore e mancata ratifica da parte dell'assemblea
Che cosa succede, invece, se l'assemblea non ratifica l'intervento di manutenzione straordinaria disposto dall'amministratore al di fuori delle proprie prerogative?
Al riguardo la Cassazione, in più occasioni, è stata chiara: «i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. n. 6557/2010)» (Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807).
=> Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni
Tradotto: siccome l'impresa che contratta con l'amministratore, ai sensi dell'art. 1393 c.c. (Giustificazione dei poteri del rappresentante ), può sempre chiedere che gli sia esibita la procura sulla base della quale si contratta con lei e siccome l'amministratore di condominio può disporre opere straordinarie solo in caso d'urgenza, ne discende che se manca l'urgenza l'amministratore non può disporre le opere e se lo fa e poi l'assemblea non le ratifica, la spesa rimane in capo ad esso, perché ha ecceduto nell'esercizio della propria funzione.
Lavori straordinari in condominio disposti dall'amministratore e urgenza
L'urgenza, s'è accennato poc'anzi, legittima l'amministratore a disporre opere di manutenzione straordinaria.
Che vuol dire e quando può dirsi ricorrente l'urgenza?
L'art. 1135, secondo comma, c.c. è chiarissimo nell'evidenziare che «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Si pensi alla rottura dell'autoclave. La sostituzione dei pezzi per garantirne il regolare funzionamento è opera straordinaria e sicuramente urgente. In sostanza, in simili circostanze, l'amministratore potrà agire autonomamente salvo l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile. Si badi: riferire, cioè spiegare cos'ha fatto, non avere la ratifica del proprio operato, perché l'urgenza legittima la disposizione dell'intervento.
La prima assemblea utile potrebbe anche essere quella di approvazione del rendiconto annuale di gestione. Relazionare all'assemblea, si diceva, ha il solo scopo di renderla edotta dell'accaduto.
È se l'assemblea contestasse quell'intervento?
In tal caso l'amministratore potrebbe agire in giudizio per far accertare l'urgenza e quindi il diritto al rimborso stesso.
Si pensi, per restare sempre nell'alveo degli interventi straordinari, alla decisione dell'amministratore di far sostituire il portone d'ingresso vecchio ma ben funzionante con un modello identico ma nuovo.
In tal caso non sussistendo il carattere dell'urgenza, la ratifica della spesa da parte dell'assemblea è cosa di fondamentale importanza per l'amministratore in relazione al suo diritto a vedersi rimborsato delle eventuali anticipazioni.
Qualora l'assise dovesse approvare l'operato, il condomino contrariato dal comportamento dell'amministratore, pur dovendosi adeguare alla scelta della maggioranza (salvo il caso di eccesso di potere o abuso del diritto da parte dell'assemblea), può comunque chiedere che sia verbalizzato il suo dissenso ed eventualmente anche la sua diffida al mandatario ad agire in tal modo nel futuro.
Un modo, questo, per chiarire ruoli e responsabilità in vista di ipotizzabili future azioni legali per responsabilità.
