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Lavori straordinari senza preventiva deliberazione assembleare: quali i limiti della loro legittimità?
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Lavori straordinari senza preventiva deliberazione assembleare: quali i limiti della loro legittimità?

Lavori straordinari ordinati dall'amministratore: il caso dell'urgenza, quello della ratifica e quello della contestazione

Avv. Alessandro Gallucci 

La esecuzione di lavori non originariamente preventivati è cosa usuale in condominio: questi solitamente prendono il nome di lavori straordinari.

Nell'accezione comune con la locuzione lavori straordinari si va ad indentificare un intervento non previsto, fuori dall'ordinario, straordinario per l'appunto.

Calando questa qualificazione dell'opera in ambito condominiale è bene tenere a mente che la stessa è foriera di specifiche competenze e conseguentemente di possibili responsabilità nel caso di disposizione non autorizzata; il riferimento in questo caso è all'amministratore di condominio.

È utile soffermarsi su questo aspetto.

Lavori straordinari in condominio e loro indicazione in rendiconto

Non è raro che nel rendiconto consuntivo posto all'attenzione dell'assise, figurino delle spese per interventi straordinari ordinati dall'amministratore e non preventivamente autorizzati dai comproprietari.

In ambito condominiale, la locuzione lavori straordinari va intesa nel senso di opere non previste, che esulano dalla normale gestione del condominio e che possono anche comportare una spesa rilevante.

Che cosa accade quando l'amministratore dispone lavori straordinari ?

Si badi: difficilmente l'amministratore di condominio assume l'iniziativa di disporre opere straordinarie di notevole entità economica, ma i principi che stiamo qui per enunciare riguardano anche questi rari casi.

=> Lavori straordinari di notevole entità: il parametro distintivo per l'identificazione del quorum assembleare

Lavori straordinari in condominio disposti dall'amministratore e ratifica da parte dell'assemblea

Al riguardo la risposta, semplice ed immediata, è fornita dalla costante giurisprudenza di merito e di legittimità.

In tal senso, ad esempio, il Tribunale di Salerno ha avuto modo di specificare che «è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)» (Trib. Salerno 10 novembre 2009).

Eccesso di potere, in quanto l'amministratore di condominio non avrebbe potuto disporre quell'intervento, e ratifica da parte dell'assemblea, cioè sanatoria: questi concetti chiave intorno al quale ruota la vicenda.

In sostanza, la ratifica dell'assemblea ha potere sanante rispetto a qualunque spesa per interventi ordinati dall'amministratore. Ciò, tuttavia, non vuol dire che l'azione del mandatario sia sempre corretta e anche solamente evidenziare tale irregolarità, pur sanandola, può essere cosa utile per il proseguo della gestione (laddove non si dovesse decidere per una sostituzione dell'amministratore).

Come dire: il fatto che si possa regolarizzare un comportamento in partenza illegittimo non vuol dire che l'amministratore sia autorizzato a disporre opere straordinarie anche in futuro, tutt'altro.

Lavori straordinari in condominio disposti dall'amministratore e mancata ratifica da parte dell'assemblea

Che cosa succede, invece, se l'assemblea non ratifica l'intervento di manutenzione straordinaria disposto dall'amministratore al di fuori delle proprie prerogative?

Al riguardo la Cassazione, in più occasioni, è stata chiara: «i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. 6557/2010)» (Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807).

=> Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni

Tradotto: siccome l'impresa che contratta con l'amministratore, ai sensi dell'art. 1393 c.c. (Giustificazione dei poteri del rappresentante ), può sempre chiedere che gli sia esibita la procura sulla base della quale si contratta con lei e siccome l'amministratore di condominio può disporre opere straordinarie solo in caso d'urgenza, ne discende che se manca l'urgenza l'amministratore non può disporre le opere e se lo fa e poi l'assemblea non le ratifica, la spesa rimane in capo ad esso, perché ha ecceduto nell'esercizio della propria funzione.

Lavori straordinari in condominio disposti dall'amministratore e urgenza

L'urgenza, s'è accennato poc'anzi, legittima l'amministratore a disporre opere di manutenzione straordinaria.

Che vuol dire e quando può dirsi ricorrente l'urgenza?

L'art. 1135, secondo comma, c.c. è chiarissimo nell'evidenziare che «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».

Si pensi alla rottura dell'autoclave. La sostituzione dei pezzi per garantirne il regolare funzionamento è opera straordinaria e sicuramente urgente. In sostanza, in simili circostanze, l'amministratore potrà agire autonomamente salvo l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile. Si badi: riferire, cioè spiegare cos'ha fatto, non avere la ratifica del proprio operato, perché l'urgenza legittima la disposizione dell'intervento.

La prima assemblea utile potrebbe anche essere quella di approvazione del rendiconto annuale di gestione. Relazionare all'assemblea, si diceva, ha il solo scopo di renderla edotta dell'accaduto.

È se l'assemblea contestasse quell'intervento?

In tal caso l'amministratore potrebbe agire in giudizio per far accertare l'urgenza e quindi il diritto al rimborso stesso.

Si pensi, per restare sempre nell'alveo degli interventi straordinari, alla decisione dell'amministratore di far sostituire il portone d'ingresso vecchio ma ben funzionante con un modello identico ma nuovo.

In tal caso non sussistendo il carattere dell'urgenza, la ratifica della spesa da parte dell'assemblea è cosa di fondamentale importanza per l'amministratore in relazione al suo diritto a vedersi rimborsato delle eventuali anticipazioni.

Qualora l'assise dovesse approvare l'operato, il condomino contrariato dal comportamento dell'amministratore, pur dovendosi adeguare alla scelta della maggioranza (salvo il caso di eccesso di potere o abuso del diritto da parte dell'assemblea), può comunque chiedere che sia verbalizzato il suo dissenso ed eventualmente anche la sua diffida al mandatario ad agire in tal modo nel futuro.

Un modo, questo, per chiarire ruoli e responsabilità in vista di ipotizzabili future azioni legali per responsabilità.

=> Lavori straordinari di notevole entità: il parametro distintivo per l'identificazione del quorum assembleare

Cerca: amministratore straordinari assemblea

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GIOACCHINO DEL NEGRO
GIOACCHINO DEL NEGRO domenica 18 giugno 2017 alle ore 10:56

Nel nostro condominio l'amministratore e alcuni condomini senza la delibera di assemblea hanno fatto rivestire le pareti dell'ingresso con lastroni fino a circa due metri di altezza.Non cera nessun pericolo sulle parti comini, i lavori non si sa quanto costano,l'amministratore dice che si limiterà a ripartire la spesa in base ai millesimi di ogni proprietario.chi e colpevole? posso non pagare la spesa che verrà notificata? Non c'e' nessun preventivo chi e colpevole?

Roberto De Luca
Roberto De Luca martedì 11 luglio 2017 alle ore 02:08

A quanto dici, Gioacchino, puoi tranquillamente far scrivere da un legale al tuo amministratore, diffidandolo dal ripartire anche a tuo carico le spese inerenti quello che sembra un lavoro straordinario...

GENNARO
GENNARO domenica 19 novembre 2017 alle ore 16:00

Salve il mio amministratore senza alcuna delibera ha fatto fare un lavoro straordinario non urgente (tinteggiatura corrimano) il giorno 16 ha inviato degli sms con un preventivo il giorno 17 dopo che ha ricevendo l’ok da 5 su 6 il sesto sono io non ho ricevuto alcun sms del preventivo ha fatto fare i lavori.
Posso contestare la mia quota ??? Tra l’altro a mio avviso pecca di abuso di potere in diversi casi codominiali.
Inoltre ho un fondo cassa a mio favore di 2700 euro assurdo che sia una crfra cosi alta posso farmela restituire in parte ??

Othmane
Othmane venerdì 08 giugno 2018 alle ore 17:31

salve. una mia vicina di casa ha messo in testa di fare dei lavori straordinari (tinteggiatura muri scale e porte ascensori ..) il costo è di 6000 euro. parlando cosi in una riunione sulle scale io ho detto che non sono d'accordo perche è una spesa in piu e non ce tutta questa urgenza visto che abbiamo appena cambiato la caldaia (60.000 euro) dopo due mese sono stato sorpreso che una ditta ha gia iniziato i lavori ho chiamato amministratore mi ha detto che la maggioranza ha deciso di fare i lavori e quindi devo pagare e che non cera bisogno di fare assemblea per deliberare i lavori. fino qui potevo chiudere un occhio e pagare questa spesa. pero sta mattina ho visto che hanno iniziato a dare il colore ma senza chiedere il parire a nessuno tranne capo scala per altro ha scelto il colore (viola) lamminstratore mi dici che lui non puo fare niette.. ma è giusto pagare una cosa che oltre essere contrario non vieni neanche chiesto un mio parere ?

Graziano
Graziano mercoledì 23 ottobre 2019 alle ore 22:30

L'amministratore ha fatto eseguire lavori di ammodernamento dell'ascensore per un totale di 18000€ ca da dividersi tra 12 proprietà. Premetto che negli anni ci sono state delle prescrizioni da parte degli organi di controllo ma nessuna di queste ha mai evidenziato pericoli imminenti; si è sempre trattato di interventi da programmare. Essendo stati eseguiti questi lavori straordinari senza una discussione, una assemblea e ancor peggio senza una delibera ma eccettati con delle firme in bacheca da parte degli altri condomini sono tenuto al pagamento della mia quota o posso impugnare ciò che ritengo un mal operato dell'amministratore? Grazie

Virgilio Assunta Maria
Virgilio Assunta Maria giovedì 16 gennaio 2020 alle ore 17:32

nel terrazzo condominiale due operai stavano facendo dei lavori, ad una nostra interrogazione hanno risposto di rivolgerci al nostro amministratore. dopo appena un giorno ci siamo visti arrivare una Racc. lavori straordinari il condomino a cui il terrazzo funge da tetto reclama infiltrazioni, ha chiesto che i lavori venissero fatti da operai scelti daL condomino stesso. tutto questo senza portare nessuna prova di avere delle reali infiltrazioni ma da una accurata ispezione quello dichiarato come lavori effettuati nel terrazzo non vi era traccia. sono stata l'unica a protestare e non pagare gli altri condomini di tacito accordo infine hanno saldato. vorrei sapere se posso fare valere le mie ragioni e in che modo

ROSSELLA DE PAOLA
ROSSELLA DE PAOLA domenica 19 gennaio 2020 alle ore 07:15

La nostra amministratrice, ieri mattina,ha mandato una ditta a "potare" due maestosi e meravigliosi alberi. Gli alberi sono stati devastati e sono inguardabili. Lavori mai deliberati. Non intendo pagare e anzi voglio essere risarcita dalla ditta di macellai e dall' amministratrice. Alle mie proteste ha sostenuto che gli alberi erano pericolosi, nonostante non esista alcuna perizia in merito. Gli alberi godevano ottima salute. Grazie

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