L'amministratore di condominio è il legale rappresentante dei condomini. Egli agisce nell'ambito di un rapporto contrattuale che, a parere della dottrina e giurisprudenza maggioritarie, è riconducibile nell'alveo del contratto di mandato.
I suoi poteri, che si esprimono attraverso i c.d. provvedimenti dell'amministratore, si fondano:
a) sulla legge;
b) sulle deliberazioni assembleari;
c) sul regolamento di condominio.
Si pensi, per fare alcuni esempi, alla possibilità di agire in giudizio per il recupero delle somme dovute da un condomino moroso, o ancora all'azione giudiziaria deliberata dall'assemblea o alla eventualità di infliggere sanzioni pecuniarie prevista dal regolamento di condominio.
Che cosa accade se un condomino non è d'accordo con l'operato dell'amministratore?
Di fatto è quella indicata nella domanda la questione da affrontare per dare soluzione al quesito posto da un nostro lettore.
. Buongiorno amici di Condominioweb!
Vi spiego la mia situazione. Lo scorso mese l'amministratore ha mandato una richiesta quota straordinaria per la sostituzione di una componente meccanica del cancello d'ingresso all'autorimessa.
Nulla da dire sulla necessità di eseguire l'intervento, ero stato proprio io assieme ad altri a segnalarlo.
Il problema che si è posto, è che oltre alla sistemazione del funzionamento l'amministratore ha anche disposto la pitturazione del cancello e francamente, essendo stata eseguita appena un anno e mezzo fa non ne ravvediamo la necessità.
Che cosa possiamo fare? Lui dice che si tratta di spesa connessa all'urgente, quindi non contestabile.
È così?
Come possiamo contestare un suo provvedimento? Ha senso farlo visto quanto ci ha detto?"
Contestazione provvedimenti amministratore condominio, le norme
Al riguardo è utile distinguere tra contestazione del provvedimento "sic et simpliciter" e contestazione della deliberazione assembleare di ratifica del provvedimento dell'amministratore di condominio.
Nel caso del nostro lettore, va detto in premessa, la ratifica sana l'eventuale vizio e consente la contestazione solamente per meri profili di legittimità del deliberato (quorum, convocazione, ecc.) e non per ragioni di merito.
Ratifica dell'operato dell'amministratore, quali conseguenze
Ai sensi dell'art. 1133 c.c. "contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137".
In sostanza la legge riconosce al comproprietario una doppia possibilità (stragiudiziale e giudiziale) di contestazione del provvedimento dell'amministratore.
Si faccia l'ipotesi, come nel caso del nostro lettore, di una spesa disposta dall'amministratore e per la quale, lo stesso professionista, ex art. 1133 c.c. chieda ai condomini la quota di partecipazione.
In questi casi chi non è d'accordo con il provvedimento adottato dall'amministratore potrà contestarlo in sede assembleare, o senza alcuna propedeuticità di tale passaggio, agire direttamente in giudizio per vederlo annullato.
In tal senso la Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di affermare che "in tema di condominio degli edifici, l'art 1133 c.c. prevede la facoltà del ricorso all'assemblea avverso i provvedimenti dell'amministratore, ma "senza pregiudizio" del ricorso all'autorità giudiziaria, e, pertanto, non subordina il diritto alla tutela giurisdizionale al preventivo ricorso all'assemblea" (Cass. 22 giugno 2011 n.13689, Giust. civ. Mass. 2011, 6, 936)
Può accadere che il provvedimento dell'amministratore, inviso ad uno o più condomini, sia poi ratificato dell'assemblea condominiale.
Assemblea condominiale. Istruzioni per una corretta redazione del verbale
Contestazione provvedimenti amministratore condominio, la giurisprudenza
È incontestato in giurisprudenza, al riguardo riportiamo un passaggio di una decisione resa anni fa dal Tribunale di Salerno, che aderisce all'indirizzo giurisprudenziale dominante, che "è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)" (Trib. Salerno 10 novembre 2009).
In sostanza, quindi, l'assise condominiale può ratificare i provvedimenti dell'amministratore che siano stati adottati senza la necessaria preventiva autorizzazione.
In questi casi, pertanto, il condomino dissenziente, più che il provvedimento del mandatario, dovrà contestare la deliberazione dell'assemblea; tale contestazione, come specificavamo in precedenza, potrà riguardare profili d'illegittimità formale della decisione e mai il merito.
L'assemblea di condominio, infatti, è considerata organo sovrano e le sue decisioni se formalmente ineccepibili sono insindacabili nel merito. L'Autorità Giudiziaria non ha potere di sindacato sulle scelte, ma sulle modalità di assunzione di quelle scelte.
La valutazione di legittimità diviene (di fatto) valutazione di merito nel caso di nullità delle delibere ovvero nel caso di eccesso di potere, che rappresenta in termini formali un esercizio sviato delle prerogative dell'assise.
Praticamente, dunque, se la deliberazione non è annullabile o nulla, anche il condomino contestatario dovrà adeguarsi alla decisione della maggioranza (art. 1137 c.c.).
Resta ferma naturalmente nel caso di contestazione della delibera e di vittoria del contenzioso, l'azione di responsabilità contro l'amministratore di condominio per il provvedimento illegittimo adottato.
