Diritto al rimborso della spesa urgente effettuata dal condomino, ovvero parlare di un argomento grandemente incerto perché l'urgenza è concetto assai vago.
Partiamo dalla certezza, ossia dall'art. 1134 c.c..
Il vecchio testo della norma recitava:
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Spese urgenti sostenute dal condomino: quando sono rimborsabili?
L'art. 1134 c.c. attuale ossia quello entrato in vigore dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della riforma, recita:
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Cambia ben poco, con il riferimento all'atto di gestione diviene più chiaro il fatto che il condomino si sostituisce all'assemblea ed all'amministratore, organi deputati alla gestione delle cose comuni.
Ciò detto, ci si domanda: quando una spesa dev'essere considerata urgente?
La risposta solitamente è la seguente: una spesa è urgente quando non è possibile avvisare amministratore ed assemblea della necessità di sostenerla. Insomma si deve trattare di intervento davvero improcrastinabile.
La Cassazione, con una sentenza depositata in cancelleria il 23 luglio 2013, è tornata ad occuparsi della vicenda. Il riferimento all'art. 1134 c.c. (nella sua formulazione ante riforma) è ininfluente viste le variazioni minime di quella norma.
Si legge nella pronuncia: " l'art. 1134 c.c. prescrive che, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, intesa come necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini" (Cass. 23 luglio 2013, n. 17882).
Ciò detto, la domanda sorge spontanea: chi deve eseguire questo accertamento? Gli ermellini, sempre ribadendo un consolidato orientamento, hanno affermato che "
tale accertamento - come ha sottolineato questa S.C. - compete al giudice di merito e tale giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. 2, n. 4364 del 26/03/2001).
Nella fattispecie indubbiamente è congrua e logica la motivazione della Corte territoriale che ha rilevato come incontroversa fosse la necessità dei lavori, constata dal CTU e di cui lo stesso ricorrente aveva avuto personale e diretta cognizione attraverso un suo accesso in loco.
Infatti è ampiamente documentato il grave stato di degrado in cui versava, il tetto dello stabile, evidenziato anche dal crollo improvviso di un torretta da camino.
Valutate tali circostanze non v'è dubbio che la (…) ha fatto legittimo ricorso alla facoltà a lei attribuita dal menzionato art. 1134 c.c. dando inizio agli urgenti lavori di riparazione e rifacimento del tetto evidentemente non più dilazionabili, di cui controparte aveva avuto diretta e personale cognizione (Cass. 23 luglio 2013, n. 17882).
