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Diritto al rimborso solo per le spese urgenti. E nel caso in cui il condomino anticipi soldi per opere ordinarie ?
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Diritto al rimborso solo per le spese urgenti. E nel caso in cui il condomino anticipi soldi per opere ordinarie ?

Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

 

La "ratio" della norma di cui all’art. 1134 c.c., ai sensi della quale "il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente", è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell'amministrazione riservata agli organi del condomino.

Il presupposto necessario e sufficiente affinchè la suddetta norma abbia applicazione è costituito dall'urgenza dell'opera da porre in essere. Sono considerate opere urgenti quelle che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo nocumento alla cosa comune.

Infatti, l’intervento diretto del singolo condomino sulle parti comuni può dirsi urgente solo allorquando il fenomeno cui porre riparo presenti i caratteri della inopinabilità e della indifferibilità.

Indi, per dirsi configurata la fattispecie della spesa urgente rimborsabile ex art. 1134 c.c. al condomino intervenuto a riparare la cosa comune occorre che si tratti di evento improvviso, imprevedibile e gravemente dannoso della cosa comune.

In particolare, il concetto di urgenza, nell’ambito dell’art. 1134 c.c., è da intendere in senso rigoroso, ossia come una condizione d’impellenza tale da non consentire i tempi materiali per interessare l’amministratore o l’assemblea dei condomini, senza che il danno abbia a verificarsi (Corte App. Firenze 4-3-2009).

A riguardo, la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 80/5256).

La norma in esame si applica anche al cd “codominio minimo”, cioè quello formato da 2 soli condomini. A riguardo è stata estremamente chiara la Cassazione, la quale, a Sezioni Unite, ha statuito che “La diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poichè tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 cod. civ.” (Cass. civ., Sez. Unite, 31/01/2006, n.2046).

Nel caso in cui il condomino anticipi soldi per opere “ordinarie” (quindi di esecuzione non urgente) l'articolo in esame non trova applicazione. Infatti, la ripetizione delle somme pagate non è disciplinata dall’art. 1134 c.c., secondo cui la ripetizione è riconosciuta solo per le spese urgenti che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno.

Al di fuori della suddetta ipotesi, trova, invece, applicazione al caso de qua l’art. 1110 c.c., in materia di rimborso delle spese per la conservazione della cosa comune (Trib. Bari 11-2-2010).

Infine, la mancata approvazione da parte dell’assemblea dell’obbligo che il condomino abbia assunto nell’interesse del condominio non preclude al creditore di far valere le proprie ragioni nei confronti di quel condomino.

La prescrizione della relativa pretesa di rimborso è soggetta al termine ordinario decennale ( Così Cass. civ., Sez. II, 04/10/2005, n.19348)

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