La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli.
A tale proposito merita di essere sottolineato che il titolo può attribuire la proprietà di tale spazio anche secondo una superficie che non necessariamente corrisponde a tale proiezione, situazione che si verifica quando una porzione di sottotetto si sovrappone in parte all'unità immobiliare di altro condomino, titolare dell'appartamento adiacente. A volte però il titolo si presta a diverse interpretazioni.
In una vicenda recentemente esaminata dalla Cassazione alcuni condomini citavano altri proprietari di appartamenti ubicati nel condominio per sentir accertare la proprietà condominiale del sottotetto dell'edificio trasformato dai convenuti in pertinenza dei loro rispettivi appartamenti. Il Tribunale accoglieva dichiarava che il sottotetto dell'edificio sito nel condominio era di proprietà condominiale. La sentenza veniva confermata dalla Corte d'Appello.
A favore di tale conclusione vi erano una serie di elementi di fatto, quali le dimensioni del vano, la tipologia di locale non rifinito accessibile dal vano scale, la presenza del locale macchine dell'ascensore, impianto a servizio del bene comune.
I soccombenti ricorrevano in cassazione sostenendo che i loro titoli di proprietà, ossia i rispettivi atti di compravendita, individuavano tutti quale confine superiore degli immobili compravenduti (gli appartamenti dell'ultimo piano) non già il sottotetto ma il tetto di copertura. La Cassazione ha dato ancora torto ai ricorrenti.
I giudici supremi hanno notato che, con accertamento in fatto non sindacabile in sede di legittimità, la Corte d'Appello ha accertato che il sottotetto in oggetto (originariamente unico locale poi diviso dai ricorrenti) per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è oggettivamente destinato all'uso comune e all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Mentre quanto contenuto nei rogiti è stata considerata un'espressione generica e non costituiva un riferimento utile per l'individuazione del confine (Cass. civ., sez. II, 27/09/2023, n. 27432).
In ogni caso, in mancanza di indicazioni del titolo, può ritenersi comune solo se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (mansarda).
