Il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 2652 dell'8 novembre 2023, è tornato ad affrontare l'annoso problema della natura del sottotetto: in assenza di espressa indicazione all'interno del titolo, come stabilire se è condominiale oppure esclusivo? La pronuncia in commento, rifacendosi al consolidato orientamento giurisprudenziale, prova a fornire una risposta. Vediamo quale.
Sottotetto in condominio: fatto e decisione
Il condominio agiva contro il proprietario dell'unità immobiliare sita all'ultimo piano per accertare la proprietà comune del sottotetto dell'edificio, escludendo l'esistenza di qualsivoglia servitù o diverso diritto in capo al convenuto che, al contrario, ne rivendicava la titolarità quale pertinenza del proprio appartamento.
Secondo la compagine, il sottotetto doveva intendersi condominiale attesa la funzione che esso svolgeva a favore dell'intero edificio.
Il sottotetto, infatti, consisteva in un locale unico destinato ad alloggiare la centralina dell'antenna televisiva centralizzata e gli sfiati della colonna montante condominiale destinati all'uso e al godimento collettivi.
Esso, inoltre, era dotato di piano di calpestio praticabile e di aperture laterali per l'aria e la luce ed era possibile il transito agevole negli spazi prossimi al colmo, alto due metri circa.
Per di più, il vano avrebbe potuto potenzialmente alloggiare anche altri servizi comuni - quali l'impianto fotovoltaico - così come divenire luogo di deposito o spazio per collocare i serbatoi d'acqua.
Infine, la via d'accesso al locale, per i controlli e la manutenzione dei servizi posti all'interno, era essa stessa condominiale e consisteva in un'apertura esterna collocata sul muro perimetrale, alla quale si accedeva dal torrino attraverso la tromba delle scale interne all'edificio.
Alla luce di ciò, il condominio si doleva del collegamento che parte convenuta aveva realizzato tra il suo appartamento e il predetto sottotetto attraverso un'apertura (botola) praticata nel solaio, separandola dalla restante parte con un tramezzo.
Si costituiva il condomino convenuto deducendo, al contrario, come il sottotetto potesse avere un'unica funzione: servire da camera d'aria a servizio dei rispettivi appartamenti posti all'ultimo piano dello stabile, isolando i predetti appartamenti dal caldo, dal freddo e dall'umidità.
Non era invece possibile, per le caratteristiche tecniche del succitato locale, alloggiare servizi comuni quali l'impianto fotovoltaico e i serbatoi d'acqua, o contenere stenditoi, ripostigli o altri beni comuni.
Secondo il convenuto, nemmeno era vero che il sottotetto fosse raggiungibile dagli altri condòmini, se non inerpicandosi in maniera pericolosa sul tetto dopo essere passati, carponi, tramite una finestra posta all'ultimo piano dell'edificio.
Alla luce di queste circostanze il Tribunale di Cagliari, con la sentenza in commento, ha rigettato la domanda attorea: secondo l'art. 1117, nr. 2), c.c., infatti, i sottotetti sono condominiali soltanto se «destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune».
Nel caso di specie, al contrario, anche alla luce dell'espletata Ctu, tutto deponeva nel senso contrario, e cioè nell'utilizzabilità del vano solamente da parte dei condòmini che abitavano sotto di esso, attese che le caratteristiche tecniche del sottotetto, in primis la mancanza di un accesso e la sua inagibilità, si ponevano in netto contrasto con gli usi comuni invocati dal condominio attore.
Il giudice cagliaritano ha quindi concluso rigettando la domanda attorea e riconoscendo il carattere di pertinenzialità del sottotetto rispetto all'appartamento sottostante, accertando altresì una servitù relativa alla conduzione degli sfiati delle cucine con sbocco nell'estradosso del locale.
Sottotetto in condominio: natura condominiale o pertinenziale?
Sottotetto in condominio: considerazioni conclusive
A sostegno delle proprie conclusioni il giudice cagliaritano offre un vero e proprio florilegio giurisprudenziale che, almeno in parte, è il caso di riportare anche in tale sede.
Così la Suprema Corte: «Nelle case in condominio, per accertare la natura condominiale (o meno) del sottotetto occorre tener conto, in primo luogo, del titolo e, soltanto in sua mancanza, della funzione in concreto impressa al bene, dovendo lo stesso essere considerato di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento dell'ultimo piano, quale sua pertinenza, quando avente la funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, fungendo da camera d'aria isolante, e, viceversa, di proprietà del condominio, quando avente dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo e oggettiva destinazione concreta, sia pure in via solo potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, in applicazione della presunzione di condominialità di cui all'articolo 1117 del codice civile, la quale opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi» (Cass., 18 aprile 2023, n. 10269).
E ancora: «Allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento» (Cass., 1° aprile 2021, n. 9060).
Sempre la Suprema Corte ha stabilito che «Al fine di comprendere se il sottotetto abbia natura condominiale è necessario svolgere un'indagine in concreto volta alla verifica che le caratteristiche strutturali e funzionali dell'immobile siano tali da consentire un uso prevalente in funzione della generalità dei condomini, e non solo dei proprietari degli appartamenti siti all'ultimo piano […] La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo» (Cass., 21 maggio 2020, n. 9383).
