Con sentenza emessa in data 27 marzo 2023, n. 8579, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su quattro motivi di censura rinvenienti da giudizio intrapreso innanzi al Tribunale di Torino da parte di un condomino contro un Condominio per l'infiltrazioni rinvenienti dal tetto dell'edificio condominiale.
Si costituiva il Condominio che oltre contestare l'an e quantum, con il rigetto della domanda, contestava anche la titolarità dell'attrice degli spazi del sottotetto, affermando il carattere condominiale degli stessi ed il rilascio dei detti locali.
La natura condominiale del sottotetto: fatto e decisione
L'attrice, oltre la richiesta del risarcimento del danno da infiltrazioni, alla luce della domanda posta dal Condominio-convenuto, evidenziava, di contro, il carattere pertinenziale del sottotetto e l'acquisizione per usucapione dello stesso, ai sensi degli artt. 1159 e 1146 c.c. Il Tribunale di Torino accertava la proprietà in capo all'attrice dei locali posti al sottotetto, condannando il Condominio al risarcimento dei danni subiti, rinvenienti al cattivo stato di manutenzione del tetto condominiale.
Avverso tale pronuncia l'appellante-Condominio proponeva gravame innanzi alla Corte d'Appello di Torino. Il giudice di appello territorialmente con sentenza del 16 giugno 2017, 4 dicembre 2017, riformava la pronuncia di prime cure, accertando la natura comune del sottotetto, sia in ragione delle caratteristiche oggettive del locale sia in ordine all'assenza di un valido titolo di acquisto di proprietà esclusiva.
Avverso la pronuncia del giudice del gravame, il ricorrente proponeva ricorso in cassazione adducendo quattro motivi di censura. Resisteva il Condominio con controricorso e proponeva ricorso incidentale.
I motivi di ricorso venivano esaminati dalla Suprema Corte, e venivano tutti ritenuti infondati, invece, veniva accolto il ricorso incidentale del resistente afferente l'omissione di pronuncia da parte della Corte territoriale nella regolazione delle spese di lite in ordine alla ripetizione delle spese del giudizio di primo grado
Considerazioni conclusive: la titolarità del sottotetto
La Cassazione affrontava l'aspetto della natura del sottotetto di un edificio, il quale, in primo luogo, era determinata dai titoli; in mancanza di quest'ultimi, poteva presumersi comune, se esso risultasse in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Di contro, il sottotetto poteva considerarsi pertinenza sito all'ultimo piano solo quando assolta all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non avesse dimensione e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (in tale senso Cass. civ. sez. II, ord. 21 maggio 2020, n. 9383; Cass. civ. sez. II, ord. 9 agosto 2018, n. 20693; Cass. civ. sez. II. sent. 30 marzo 2016, n. 6143).
Tale orientamento è stato sposato appieno dalla Corte d'Appello di Torino (condiviso dagli ermellini) atteso che la stessa aveva anche valutato i titoli invocati da attrice e terzo chiamato per escludere il carattere comune del sottotetto, concludendo che i medesimi non costituivano adeguato elemento probatorio per affermare la proprietà esclusiva, ed in particolare negando la natura pertinenziale del sottotetto, invocata.
La Cassazione con riguardo alla richiesta di acquisizione della proprietà del sottotetto da parte della ricorrente, sposava quanto sostenuto dalla Corte territoriale, che aveva escluso l'applicabilità dell'art. 1146, comma 2 c.c., in tema di accessione del possesso, escludendo nella mancata menzione del sottotetto nel titolo di acquisto del dante causa della detta ricorrente.
Per meglio dire, era necessario che il trasferimento sia giustificato da un titolo astrattamente idoneo al passaggio della proprietà od altro diritto reale sul bene, sicché andava esclusa, per difetto di forma del sottostante atto traslativo, l'operatività dell'accessione (Cass. civ. sez. II, sent. 3 ottobre 2016, n. 19724; Cass. ci724; Cass. civ. sez. II-VI, rd. 26 ottobre 2011, n. 22348).
Per completezza, la Suprema Corte aveva accolto il ricorso incidentale proposto dal Condominio-resistente posto che la Corte del gravame aveva omesso di pronuncia in ordine alla ripetizione delle spese di lite del giudizio di primo grado.
In conclusione, la Suprema Corte respingeva il ricorso principale, accoglieva il ricorso incidentale, e, per l'effetto, cassava la sentenza impugnata e rinviava la causa, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte d'appello di Torino, in diversa composizione.
