In linea generale il muro condominiale ha una duplice funzione: quella primaria di sostegno dello stabile e quella ulteriore (ed accessoria) di consentire ai condomini l'appoggio di impianti a servizio delle singole unità immobiliari. Ne deriva che la sua utilizzazione per l'appoggio delle tettoie deve ritenersi generalmente legittima, rientrando nel normale uso e nell'abituale destinazione della cosa comune.
Tettoia in lamiera illegittima: la violazione della vista in appiombo
Se un condomino vuole appoggiare una tettoia non può incidere negativamente sull'esercizio del diritto di veduta, comportando un ostacolo alla fruizione di aria e luce. Infatti, il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare, dalle proprie aperture, la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, alla costruzione di altro condomino, che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto (Cass. civ., sez. II, 27/02/2019, n. 5732).
Di conseguenza non è stata ritenuta legittima la tettoia in lamiera sopra una tenda parasole (pur conforme al tipo e colore previsti dal regolamento condominiale) installata da un condomino non solo perché era di dimensioni maggiori rispetto a quella di analoghi manufatti di altri condomini, ma soprattutto perché provocava fastidiosi riverberi di luce a causa della copertura metallica e comprimeva l'esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino dell'appartamento sovrastante (Cass. civ., sez. II, 4 novembre 2021, n. 31640).
Del resto, il condomino - costruttore non può giustificare la costruzione della tettoia illegittima, invocando la tutela della privacy, avendo l'art. 907 c.c. già operato il bilanciamento tra l'interesse alla riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.
Tettoia illegittime che tolgono luce e aria o incidono sul decoro
La tettoia realizzata in aderenza al muro portante di altro condominio ed al muro portante del fabbricato, in modo da togliere luce ed aria alla finestra del vicino, inevitabilmente viola la normativa sulle distanze legali (App. Roma 4 aprile 2022, n. 2226).
In ogni caso devono ritenersi vietate le opere che un condomino effettua nella sua proprietà esclusiva, ove esse comportino un peggioramento del decoro architettonico dell'edificio, il quale è stato ravvisato nella realizzazione di una copertura del viale di accesso di una proprietà esclusiva e del terrazzo a livello ad essa adiacente con tettoie in grigliato metallico zincato a maglie strette sostenute da profilati in ferro, con conseguente alterazione della conformazione dei volumi e delle superfici dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 11/02/2005, n. 2743).
Tettoie legittime
La tettoia a copertura esclusiva del balcone di un singolo condomino, occupando, per questo, solo spazi privati e non certamente parti di proprietà condominiale è legittima (Trib. Castrovillari 15 dicembre 2022, n. 392). La Cassazione ha recentemente precisato che la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto e di una scala siti all'interno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune neppure se essa sia ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione.
È legale la tettoia posta sotto il balcone?
Nel caso di specie un altro condominio si è rivolto al Tribunale per ottenere la rimozione di tale copertura, osservando che tale opera era abusiva e realizzata senza il consenso degli altri condomini.
Secondo il Tribunale la tettoia alterava sensibilmente la linea armonica dell'intero condominio e, di conseguenza, ordinava alla signora la rimozione della copertura dell'area adibita a parcheggio, in quanto non c'era mai stata una preventiva autorizzazione assembleare.
Al contrario per la Corte di Appello, condividendo le conclusioni cui era pervenuto il CTU nominato in primo grado, rilevava che la realizzazione della struttura posta a copertura della scala e dei posti auto del singolo condomino non necessitava della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, non avendo provocato alcuna significativa alterazione dell'originaria fisionomia della palazzina. La Cassazione ha pienamente condiviso la decisione di secondo grado (Cass. civ., Sez. II, 19/03/2021, n. 7870).
Del resto la tettoia in questione non poteva provocare una limitazione di aria o luce per gli altri condomini, stante l'assenza di finestre o balconi affacciate direttamente sulla tettoia.
In ogni caso si tenga conto che qualora uno dei condomini, senza violare i limiti di cui all'art. 1102 c.c., faccia uso della cosa comune, la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni amministrative, non può essere invocata dal condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione.
