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L'ordine del giorno deve informare: alcuni esempi pratici

Come ha precisato la Corte di Appello di Napoli l'eventuale genericità dell'informativa non comporta l'invalidità della delibera qualora il condomino risulti sufficientemente informato sull'argomento da discutere
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Merita di essere ricordato che, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ma anche che i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto delle medesime (art. 66 disp. att. c.c.).

Ordine del giorno: le caratteristiche

In particolare è necessario che l'ordine del giorno elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Cass. civ., sez. II, 19/10/2010, n. 21449).

I temi da trattare vanno quindi indicati con chiarezza, pur se sommariamente, e con impliciti richiami ai problemi connessi, bastando che il soggetto interessato sia messo in condizione di desumere, dall'avviso ricevuto, quale oggetto della discussione sarà trattato in sede assembleare.

Del resto, un'indicazione sufficientemente articolata delle materie da trattare, evita che gli assenti si trovino, per così dire, spiazzati di fronte a deliberazioni prese su argomenti che, proprio perché non indicati all'ordine del giorno, non dovevano essere discussi né votati.

In caso contrario la delibera è annullabile e deve essere impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.

L'eventuale genericità dell'informativa, però, non comporta l'invalidità della decisione qualora il condomino risulti sufficientemente informato sull'argomento da discutere (App. Napoli 27 maggio 2022 n. 2345). In ogni caso è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore; si deve infatti considerare che la ratio dell'avviso è proprio quella di consentire ai condomini di soddisfare il diritto di informazione cui è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, non potendosi pretendere la disposizione di dati specifici e documentazione puntuale comunque conseguibile dall'amministratore con un minimo dispendio di energie (ed eventualmente di spese per le copie; in argomento, Cass. civ., sez. II, 15/10/2018, n. 25693).

Ordine del giorno sufficientemente chiaro: esempi pratici

Per quanto sopra, deve ritenersi compresa nell'ordine del giorno dell'assemblea, convocata per l'approvazione dei lavori di sostituzione dell'impianto di riscaldamento, la decisione di accertare previamente l'indispensabilità o meno dell'esecuzione dei lavori, l'idoneità di quelli preventivati, nonché la congruità dei relativi costi, incaricando un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni (Cass. civ., sez. II, 25/11/1993, n. 11677).

Allo stesso modo, la deliberazione adottata dall'assemblea condominiale di vietare la sosta dei motorini negli spazi condominiali non travalica i limiti dell'argomento, posto all'ordine del giorno, nell'avviso di convocazione, avente ad oggetto la regolamentazione del parcheggio dei motorini negli spazi condominiali, in quanto sussiste una sostanziale convergenza (e non contrapposizione) tra il concetto di regolamentazione e quello di divieto: infatti la decisione di vietare il parcheggio ben può essere il frutto e la conclusione della linea evolutiva della discussione sulla regolamentazione, ossia sulla determinazione delle norme interne in tema di sosta dei veicoli.

Per la validità della delibera assembleare, quindi, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno (Cass. civ., sez. II, 10/06/2014, n. 13047); così, ad esempio, la formula "presentazione degli elaborati" relativi al progetto di risanamento e ristrutturazione del condominio non può che comprendere anche il riferimento alla decisione circa l'approvazione o meno degli stessi.

Quanto sopra vale a maggior ragione se per lungo tempo, e in occasione delle varie assemblee succedutesi nel corso di due anni, si è sempre discussa e trattata l'approvazione o meno dei progetti relativi alla ristrutturazione condominiale.

Allo stesso modo la mancata allegazione dei preventivi di spesa sul punto all'ordine del giorno relativo alla manutenzione/sostituzione delle apparecchiature delle centrale termica, non inficia la validità della delibera assunta dall'assemblea, sia perché il diritto di informazione del singolo condomino è soddisfatto dall'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione, sia perché allo stesso condomino è riconosciuto il diritto di accedere preventivamente alla documentazione presso l'amministratore con la possibilità di estrarre copie dei documenti stessi a proprie spese (App. Milano 20 aprile 2021 n. 1234).

Sentenza
Scarica App. Napoli 27 maggio 2022 n. 2345

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