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La decisione dell'assemblea condominiale di transigere una lite: la maggioranza necessaria e la specifica indicazione dell'ordine del giorno

Un caso di impugnazione di delibera assembleare annullabile per mancata specifica indicazione dell'argomento all'ordine del giorno e per insussistenza della maggioranza necessaria per transigere una lite
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

L'assemblea condominiale può deliberare in merito ad una transazione di una lite già nata o anche per prevenirla, può dunque trovare un accordo su materie sulle quali può deliberare.

In considerazione della importanza della delibera avente ad oggetto una transazione, posto che si tratta di decidere su reciproche concessioni che potrebbero farsi le parti, è necessario chiedersi quale maggioranza sia necessaria ed in che modo debba essere indicato l'argomento all'ordine del giorno.

La mancanza dei requisiti richiesti dalla legge nella materia in esame, sia con riferimento all'insufficiente maggioranza necessaria per transigere una lite, sia con riferimento alla mancata o inesatta indicazione dell'ordine del giorno, comporta l'annullabilità della delibera. È il caso portato dinanzi al Tribunale di Palermo deciso con la recente sentenza n. 1144 del 17 marzo 2022.

La decisione dell'assemblea condominiale di transigere una lite: mancanza di specifica indicazione dell'ordine del giorno

L'art. 66 comma 3 disp. att. c.c. stabilisce che "l'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, pena l'annullabilità ai sensi dell'art. 1137 c.c.".

Affinché, dunque, una delibera assembleare sia valida, è necessario che l'ordine del giorno fissato nella convocazione elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire ai condòmini di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione (ex multis Cass. n. 21966 del 2017).

L'obbligo di preventiva informazione dei condòmini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde certamente alla finalità di consentire a ciascun condòmino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere in relazione alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti, ma non occorre che l'avviso stesso prefiguri lo sviluppo logico della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno (cfr. tra le altre, Corte d'appello Campobasso n. 144 del 2021).

L'assemblea condominiale non può deliberare su questioni non inserite nell'ordine del giorno, ovvero inserite su argomento del tutto generico qual è il "varie ed eventuali", poiché in tal modo non si consente ai condomini, in violazione della previsione normativa di cui all'art. 1136 c.c., di valutare se prendere parte o meno alla riunione, alla luce dell'oggetto posto all'ordine del giorno che deve essere previamente comunicato a tutti i potenziali partecipanti ex artt. 1105 e 1139 c.c.

L'indicazione chiara e specifica degli argomenti si rivela, altresì, necessaria, al fine di verificare se il successivo deliberato abbia esorbitato o meno dal tema sottoposto ai partecipanti, tale da poter verificare se la volontà dei condòmini sia stata manifestata in maniera corretta e non sia diversa rispetto al tema proposto per la trattazione in sede di convocazione. (Trib. Roma n. 3743/2013).

Nella specie, l'argomento trattato era relativo ad una proposta transattiva ove il Condominio rinunciava ad un credito nei confronti di due condòmini cha a loro volta rinunciavano ad ogni pretesa nei confronti del Condominio.

Tale argomento non era stato posto all'ordine del giorno o meglio era indicato in termini poco chiari e certamente non poteva essere interpretato come una delibera su una proposta di transazione.

Come precisato dal Tribunale di Palermo, con la sentenza in esame, dall'ordine del giorno con oggetto una proposta di transazione, deve risultare quali reciproche concessioni debbano fare le parti essendo la transazione un contratto, disciplinato dall'art. 1965 c.c., con il quale le parti facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro.

In mancanza di specifica indicazione dell'argomento della proposta transattiva, i condòmini non vengono messi in condizione di comprendere l'argomento da trattare in modo da decidere se intervenire direttamente o indirettamente alla convocata riunione.

Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto il punto dell'ordine del giorno, indicato con riferimento alla transazione, poco chiaro e non interpretabile come delibera sua una proposta transattiva.

D'altronde, la giurisprudenza è conforme nel ritenere che l'accertamento della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale - nonché della pertinenza della deliberazione dell'assemblea al tema in discussione indicato nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione - rimane demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. (Cass. n. 9402/2019; Cass. n. 15587/2018).

Lettera per richiesta convocazione assemblea

La decisione dell'assemblea condominiale di transigere una lite: la maggioranza necessaria

L'assemblea condominiale, in quanto titolare del potere di deliberare su tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune, è legittimata alla conclusione di contratti da cui queste discendono, nonché alla stipula di eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono, essendo necessario il consenso dei condòmini, ai sensi dell'art. 1108 comma 3 e 1139 c.c., solo in caso di transazioni implicanti costituzione, estinzione o modifica di un diritto reale comune (Cass. n. 1234/2016; Cass. n. 821/2014; Trib. Roma n. 15909/2019)

Le transazioni possono essere deliberate a maggioranza dall'assemblea condominiale, quando non riguardano i diritti reali. (Cass., n. 7201/2016). Si ritiene che la maggioranza necessaria sia quella di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. ossia maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Come precisato nella sentenza in esame, la maggioranza necessaria per transigere una lite deve ritenersi quella che è prevista per le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo che espressamente è quella dell'art. 1136 secondo comma c.c. (art. 1136 comma 4 c.c.).

Nella specie, la delibera dell'assemblea che aveva deciso sulla transazione e segnatamente di rinunciare al credito vantato dal Condominio nei confronti di alcuni condòmini, non era stata approvata con la suddetta maggioranza necessaria, e pertanto era illegittima e andava annullata su tale punto.

Per tali motivi, il Tribunale di Palermo ha dichiarato l'annullamento della delibera impugnata nella parte in cui il Condominio aveva rinunciato al credito nei confronti di alcuni condòmini.

Transazione della lite, competenza della assemblea ed obblighi dei condomini

Sentenza
Scarica Trib. Palermo 17 marzo 2022 n. 1144

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