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La mancata allegazione dei preventivi non comporta l'invalidita' della delibera
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La mancata allegazione dei preventivi non comporta l'invalidita' della delibera

La riunione condominiale alla quale si è stati convocati verterà sulle spese per lavori da eseguire nel Condominio? Cosa deve contenere l'ordine del giorno? All'avviso di convocazione devono essere allegati i preventivi di spesa?

Avv. Eliana Messineo  

In tema di assemblee condominiali, riveste particolare importanza l'avviso di convocazione poiché i vizi formali attinenti al procedimento di convocazione nonché le mere irregolarità relative alla predisposizione dell'avviso comportano l'annullabilità della delibera assembleare.

Non mancano, infatti, casi di impugnazione della delibera assembleare per invalidità derivante da errori e vizi di convocazione, non solo inerenti alle modalità di invio della comunicazione, al termine di preavviso o all'esatta individuazione dei soggetti destinatari, ma anche con riferimento alla specifica indicazione dell'ordine del giorno che, ai sensi dell'art. 66 co. 3 disp. att. c.c., deve necessariamente essere contenuto nell'avviso di convocazione.

L'amministratore di condominio deve portare in assemblea i preventivi di spesa?

L'importanza della specifica indicazione dell'ordine del giorno deriva dalla sua stessa finalità che è quella di permettere ai convocati di conoscere con anticipo gli argomenti da esaminare in assemblea in modo da consentire loro una partecipazione consapevole volta a deliberare con cognizione di causa.

È principio pacifico in giurisprudenza che affinché la delibera dell'assemblea di condominio sia valida, l'avviso di convocazione deve elencare, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare, in modo da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione, diretta o indiretta, alla deliberazione ( cfr. Cass. n. 14560/2004; Cass. n. 1511/97).

Pertanto, per la validità delle delibere assembleari, secondo il dettato dell'art. 1105 c.c. ( applicabile al condominio in virtù del rinvio di cui all'art. 1139 c.c.) si richiede che tutti i partecipanti siano preventivamente informati dell'oggetto delle deliberazioni.

Quando l'argomento da trattare riguarda l'esecuzione di lavori di manutenzione, la sostituzione di apparecchiature e o in generale interventi da realizzare, ci si chiede se sia necessario allegare i preventivi di spesa ai fini dell'assolvimento dell' onere di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno.

In particolare, ci si chiede se per soddisfare il diritto di informazione dei condomini in anticipo rispetto alla convocata riunione avente ad oggetto le opere e gli interventi da eseguire in condominio sia necessario anche allegare alla convocazione i preventivi di spesa al fine di assicurare la validità della delibera oppure se sia sufficiente indicare l'argomento oggetto di discussione assembleare.

Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni

Una risposta al quesito si rinviene nella sentenza del 20 aprile 2021 n. 1234 della Corte d'Appello di Milano che, tra gli altri motivi di gravame a sostegno della domanda di nullità/annullabilità della delibera assembleare impugnata, è stata chiamata a pronunciarsi sulla mancata allegazione all'avviso di convocazione dei preventivi di spesa; omissione che, a dire della condòmina appellante, comportava l'invalidità della delibera sul punto all'ordine del giorno inerente ai lavori da eseguire nel Condominio.

Vediamo i fatti e le ragioni di diritto che hanno condotto la Corte d'Appello di Milano a ritenere infondato il motivo di gravame relativo alla mancata allegazione dei preventivi di spesa all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale.

La mancata allegazione dei preventivi all'avviso di convocazione: il caso

La vicenda trae origine dall'impugnazione, da parte di una condòmina, di una delibera assembleare relativamente i punti 3-4-5-6-7 dell'ordine del giorno per diversi motivi che, a dire della predetta, la rendevano nulla e/o annullabile: mancato raggiungimento del quorum minimo richiesto per la specifica votazione; mancata indicazione dei voti favorevoli e contrari su ogni singola votazione e mancata allegazione all'avviso di convocazione dei preventivi di spesa.

L'impugnazione della delibera veniva rigettata in primo grado dal Tribunale di Monza, mentre in appello la delibera veniva annullata solo limitatamente al punto dell'ordine del giorno relativo al mancato raggiungimento del quorum deliberativo.

All'avviso di convocazione assieme al rendiconto va allegato il registro di contabilità che ne fa parte

Nel resto e con riferimento all'argomento in esame, invece, la Corte di Appello di Milano, rigettava il gravame proposto.

La mancata allegazione dei preventivi non comporta l'invalidità della delibera: la decisione

Per la Corte d'Appello di Milano la disposizione codicistica che stabilisce che tutti i partecipanti all'assemblea debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamate a deliberare non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti.

Per questo motivo, ai fini di una corretta informazione dei condomini preventiva rispetto alla riunione, è sufficiente indicare nell'avviso di convocazione la materia su cui deve vertere la discussione e la convocazione.

Ne consegue che la mancata allegazione dei preventivi di spesa non comporta l'invalidità della delibera poiché gli oneri di chiarezza e specificità dell'ordine del giorno vengono assolti già solo con l'indicazione dell'argomento da trattare ben potendo il condomino interessato richiedere di visionare i preventivi di spesa ed in generale la documentazione relativa ai lavori da eseguire in Condominio, direttamente all'amministratore il quale potrà rilasciarne copia.

Avviso di convocazione: gli allegati salvano dal vizio di eccessiva genericità.

La Corte d'Appello di Milano giunge a questa conclusione partendo dal presupposto che " affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione" ( Cass. ord. n. 13229/19).

La pronuncia in esame si inserisce così in un costante e conforme quadro giurisprudenziale ove è principio pacifico che la mancata allegazione di un documento nell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio non inficia per difetto di necessaria informazione la delibera poi adottata dall'adunanza, poiché l'ordine del giorno non deve essere predisposto secondo un rigore formale astratto bensì semplicemente essere formulato in modo di consentire ai condomini convocati di rendersi conto di quanto verrà discusso e sottoposto alla votazione dell'assemblea ( cfr. Cass. n. 63/2006; Cass. n. 13763/2004; Cass. n. 3634/2000; Trib. Roma n. 11128/2019; Trib. Milano 4 maggio 2000).

Necessario è, dunque, soltanto mettere i condomini nelle condizioni di comprendere i termini essenziali del dibattito che avrà luogo in modo da poter decidere in anticipo se intervenire alla riunione direttamente o anche indirettamente mediante un delegato debitamente istruito per affrontare le tematiche all'ordine del giorno.

Sostituzione della caldaia condominiale. Non è necessario allegare i preventivi.

Sentenza
Scarica App. Milano 20 aprile 2021 n. 1234

Cerca: delibera avviso allegati preventivi

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Giancarlo
Giancarlo 06-05-2021 19:19:49

Molto interessante e molto istruttivo sia per i professioni del settore che per i condomini

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