Quando in condominio devono essere eseguiti lavori straordinari, è normale - vedremo non obbligatorio, salvo diversa deliberazione - reperire due o più preventivi per valutare le migliori offerte in relazione alle lavorazioni da porre in essere.
Al riguardo un nostro lettore ci scrive e domanda: «Buongiorno amici di Condominioweb! Nel condominio in cui vivo, durante una precedente assemblea abbiamo deliberato di affidare l'incarico ad un ingegnere per la realizzazione di un computo metrico finalizzato all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni.
Adesso abbiamo deciso i lavori da eseguire, secondo le indicazioni tecniche, e dobbiamo reperire dei preventivi. L'amministratore ci ha dato copia del computo e ha detto di chiedere a imprese di nostra fiducia. Nella prossima assemblea dovremo decidere.
Mi sono chiesto: ma come si fa? Cioè, l'offerta va presentata in busta chiusa sigillata? E se c'è il preventivo di una sola ditta? Possiamo comunque affidare i lavori? Oppure bisogna indire una nuova assemblea? O letto il regolamento e non dice nulla in merito. E la legge? Che dice?»
Quanti dubbi per il nostro lettore; perplessità legittime, specie perché è frequente che chi pensa ai lavori condominiali faccia automatico riferimento alle gare d'appalto per i lavori pubblici. In pochi ne conoscono davvero i meccanismi, ma tutti percepiamo che lì dovrebbero regnare principi come trasparenza, concorrenza, ecc.
In ambito condominiale, cioè quando bisogna presentare dei preventivi per lavori condominiali straordinari non è così, o meglio: la legge non impone quel grado di procedimentalizzazione della gara, ma non è detto che delibere o regolamento non possano prevedere qualcosa di simile.
Prima di entrare nel merito è utile comprendere il significato giuridico che assume il preventivo per lavori condominiali.
Si badi: qui per straordinari s'intende lavori non usuali, che possono comportare anche un notevole esborso di denaro. In buona sostanza interventi conservativi e riparativi, non necessariamente nell'accezione delineata dal testo unico per l'edilizia. In ambito condominiale il concetto di lavori straordinari è differente e corrisponde a quello qui sintetizzato.
Preventivi per lavori condominiali, nozione e validità
Il preventivo, nell'accezione comune del termine in relazione all'ambito di nostro riferimento, è definito come «conto nel quale si espongono gli elementi di costo di un acquisto da eseguire o di un'opera da effettuare» (Voce: Preventivo, Vocabolario On-Line Treccani).
L'impresa che presenta un preventivo altro non sta facendo che dire: per eseguire i lavori che mi è stato chiesto di eseguire prevedo un costo pari ad X.
È fondamentale valutare se il preventivo sia stato presentato «a corpo», cioè indicando un costo complessivo per l'opera da realizzare, o «a misura»; in tal caso, ferma restando un'indicazione di massima in ragione della metratura stimata, il costo effettivo potrà essere noto specificamente solo al termine dei lavori.
Ricordiamo che l'appalto è un contratto con gestione a rischio dell'impresa: ciò vuol dire che il costo complessivo o a misura indicato è quello e non può subire variazioni, salvo il caso di particolari aumenti dei costi.
In termini prettamente giuridici il preventivo altro non è che un'offerta unilaterale, ossia atto contenente manifestazione di volontà di una sola parte. Col preventivo l'impresa s'impegna ad eseguire l'opera richiesta, nei termini e nei modi indicati nella richiesta medesima, ovvero con modalità e tempistiche che avrà avuto cura d'indicare in quel documento. Ai sensi dell'art. 1334 c.c.
«gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinati».
Il preventivo ha valore di promessa, sicché ad esso si applica l'art. 1987 c.c. a mente del quale «la promessa unilaterale di una prestazione non produce effetti obbligatori fuori dei casi ammessi dalla legge». Come dire: il fatto che mi sia impegnato a fare qualcosa non vuol dire che la debba fare, salvo che tale promessa sia stata poi accettata.
È prassi che il preventivo contenga un termine, diversamente sono gli usi a determinare la sua validità.
Preventivi per lavori condominiali, quanti bisogna reperirne?
Svolte queste necessarie considerazioni sul concetto di preventivo è utile soffermarsi sugli aspetti procedurali dell'affidamento di lavori condominiali, così da fugare i dubbi del nostro lettore.
Prima questione: non esiste un numero minimo di preventivi da reperire, in teoria si potrebbe anche semplicemente fissare un prezzo complessivo al quale far eseguire i lavori e quindi demandare all'amministratore la scelta dell'impresa sulla base di quelle indicazioni.
Se, come accade spesso, è l'assise a scegliere il preventivo, allora per una scelta regolare, il riferimento è qui alle regole codicistiche, non è necessario che vi sia una vera e propria gara. Anche solamente un preventivo, se considerato soddisfacente dall'assemblea, può essere utile per l'affidamento dei lavori.
Ricordiamo che quelli condominiali sono lavori nell'ambito di rapporti tra privati che non necessitano di particolari requisiti. Come Tizio può scegliere l'impresa cui affidare lavori in casa propria senza dover valutare due o più preventivi, così può fare il condominio.
Resta inteso che per la regolarità dell'affidamento dell'incarico l'impresa prescelta debba rispettare le disposizioni dettate in materia di requisiti sulla sicurezza (d. lgs n. 81/2008).
Preventivi per lavori condominiali, il ruolo dell'amministratore e il caso dell'urgenza
Può accadere che i lavori straordinari siano urgenti: per urgenza qui s'intende la situazione di necessità d'intervento immediato per evitare danni o propagazioni di danno. S'interviene in via straordinaria urgente per rimuovere calcinacci pericolanti, per rattoppi che evitano danni o propagazioni, ecc.
In tal caso l'art. 1135, secondo comma, c.c. conferisce all'amministratore il potere di fare eseguire le opere necessarie. Opere che, sovente, vengono eseguite a chiamata. Detta diversamente: non si chiede un preventivo scritto, l'urgenza non lo consente. Ove il tempo ne dia la possibilità, sarebbe bene anche solo oralmente, chiedere almeno a due ditti differenti il costo dell'intervento.
Preventivi per lavori condominiali, il ruolo dell'assemblea
Solitamente, si accennava in precedenza, la scelta della esecuzione dei lavori è rimessa all'assemblea. Se si tratta di riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136, quarto comma, c.c.), allora la relativa delibera deve essere votata dalla maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio.
La valutazione della notevole entità, in caso di contestazioni in merito, è rimessa alla valutazione del giudice adito per risolvere la controversia, non esistendo parametri normativi di riferimento (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).
Preventivi per lavori condominiali, le norme stabilite dalle delibere e dal regolamento
Il ruolo dell'assemblea non è solamente quello di organismo deputato alla scelta dell'impresa esecutrice dei lavori.
L'assemblea, per il tramite di delibere programmatiche ovvero inserendole nel regolamento (ove questo ne sia sprovvisto), può procedimentalizzare la gara di appalto per l'assegnazione dei lavori condominiali straordinari.
Una delibera o il regolamento possono contenere norme inerenti a:
- numero di preventivi da presentare;
- modalità di presentazione dei preventivi;
- criteri di scelta dell'impresa affidataria;
- termini per l'assegnazione dell'incarico.
In assenza di tutto ciò, si ribadisce in conclusione, la scelta della ditta esecutrice dei lavori condominiali straordinari può essere fondata semplicemente su un solo preventivo, magari presentato anche su foglio A4 non chiuso in busta.
Quando l'amministratore di condominio sceglie materiale diverso per l'esecuzione dei lavori.
