L'esecuzione di lavori straordinari sulla colonna fognaria condominiale può riguardare tutti i condòmini o una sola parte dei partecipanti al condominio.
Conseguentemente, la decisione sulla esecuzione di queste opere, salvo il caso della urgenza, che legittima l'iniziativa dell'amministratore, necessita dell'assemblea plenaria condominiale - con ciò intendendo quella alla quale sono invitati tutti i condòmini - ovvero quella parziale, riguardante i soli interessati dall'opera.
Di conseguenza, anche la spesa per le riparazioni della colonna fognaria condominiale seguono l'individuazione degli interessati. Tutti questi sono aspetti significativi nell'iter nella esecuzione dei lavori e meritano particolare attenzione.
È utile, quindi, soffermarsi sugli specifici aspetti fin qui evidenziati.
Lavori straordinari colonna fognaria, quali sono?
Quando un intervento manutentivo sulle parti comuni può dirsi di manutenzione ordinaria? Quando straordinaria? Per rispondere ai quesiti bisogna tenere a mente che l'accezione condominiale degli aggettivi non è, ad esempio, quella che troviamo nel testo unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/01).
Colonna montante di scarico, che cos'è e chi paga le spese?
Come è stato affermato, in diverse occasioni, dalla Suprema Corte di Cassazione, ciò che consente di distinguere tra atti di ordinaria amministrazione, che sono ordinabili anche dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni e che sono vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1133 c.c., e quelli di straordinaria amministrazione, che, salvo urgenza, necessitano dell'autorizzazione assembleare, è normalità dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni.
Su questa normalità incide anche la quantificazione della spesa connessa all'intervento; in ragione di ciò, ed al di là del fatto che gli interventi siano diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposti dalla legge se per la loro particolarità e consistenza comportano un onere economico rilevante allora necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (si veda in tal senso (Cass. 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).
Lavori straordinari colonna fognaria condominiale, chi li ordina?
Sostituire la colonna fognaria condominiale è certamente atto di straordinaria manutenzione, sostituirne un tratto, ovvero ripararlo, anche, ma in questo caso l'intervento potrebbe essere considerato urgente.
Urgente è un'opera che non può essere rinviata senza danno o pericolo di danno: se non si sostituisce un tratto ammalorato di colonna fognaria c'è rischio di rottura e fuoriuscita di liquami. In questa ipotesi, lo dice l'art. 1135, secondo comma, c.c.
è l'amministratore che può ordinare l'intervento, che è intervento suo proprio, come tale non necessitante di approvazione/ratifica dell'assemblea condominiale.
Ripartizione spese per la colonna di scarico
In mancanza di urgenza, i lavori straordinari sulla colonna fognaria possono essere ordinari solamente dall'assemblea. Con quali maggioranze?
In prima convocazione e sempre quando si tratta di manutenzione di notevole entità, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea rappresentanti la metà del valore millesimale dell'edificio; in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea rappresentanti un terzo del valore millesimale dell'edificio.
Lavori straordinari colonna fognaria condominiale, quando si tratta di condominio parziale?
Ai sensi dell'art. 1123, terzo comma, c.c. quando una cosa comune (la norma cita scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti, cioè in sostanza ogni parte comune) è al servizio solo di una parte dell'edificio, le spese riguardanti la loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
È il così detto condominio parziale, ossia una figura che vede i comproprietari di un bene nel solo gruppo di condòmini al cui servizio quel bene è posto.
Ciò fa sì che ogni decisione riguardante quell'intervento debba essere assunta nell'ambito di un'assemblea - detta del condominio parziale - alla quale hanno diritto di partecipazione solamente i condòmini titolari di quel bene, nel nostro caso della colonna fognaria. In sostanza i proprietari delle unità immobiliari che a quella condotta sono collegati.
Conseguenza di questa conclusione è che le tabelle millesimali di proprietà, ove non ne esistano di specifiche riguardanti la colonna fognaria, debbano essere riparametrate, cioè modificate per essere adottare nella somma totale ai soli condòmini che di quel bene sono comproprietari.
La riparametrazione altro non è che una proporzione che restringe il campo di applicazione ad uno sottogruppo di condòmini.
In buona sostanza grazie alla riparametrazione dei millesimi si può arrivare a sapere, mediante un semplice calcolo proporzionale quanto valgono i millesimi di un condòmino in relazione ad un gruppo più ristretto di comproprietari. Se a Caio corrispondono 100 millesimi su 1000, quanti saranno i suoi millesimi nell'ambito di un gruppo che somma complessivamente 600?
Qui l'esempio di calcolo: Riparametrazione dei millesimi, come si effettua
Lavori straordinari colonna fognaria condominiale, chi paga le spese?
Se i lavori straordinari sulla colonna fognaria condominiale riguardano solamente un gruppo di condòmini, allora le spese che discendono da quell'intervento non possono che essere a carico solamente degli interessati.
Il condominio parziale, figura creata dalla giurisprudenza, sorge proprio sulla scorta di un criterio legale di ripartizione delle spese che è quello indicato dall'art. 1123, terzo comma, c.c.
Se della colonna fognaria se ne servono solo 5 condòmini su 10, allora le spese per la sua manutenzione sono sostenute solamente da quel gruppo.
Sulla base di quale criterio di ripartizione? In assenza di indicazioni del regolamento, il criterio è quello di legge, ossia secondo millesimi di proprietà, anche qui avendo cura di applicare i millesimi riparametrati, ossia quelli risultanti dall'operazione di proporzionamento al gruppo di condòmini interessato.
