La Corte d'Appello di Bari, con la sentenza n. 1107 del 10 luglio 2023, ha confermato l'illegittimità dell'uso esclusivo di un bene condominiale, avvenga esso a beneficio di un condomino o di un terzo estraneo alla compagine.
Nessuna deliberazione può infatti assegnare, in modo esclusivo e per un tempo indefinito, il godimento di parti comuni, a meno che non ci sia il consenso unanime. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Uso esclusivo del bene comune: fatto e decisione
Alcuni condòmini venivano citati in giudizio per essersi indebitamente impossessati di un locale-macchine sito sul lastrico solare dello stabile, entrambi condominiali.
Per la precisione, a detta degli attori i convenuti avevano alterato la naturale destinazione del locale adibendolo a superficie residenziale, senza peraltro le dovute volture catastali e senza alcuna autorizzazione.
I convenuti resistevano in giudizio eccependo, tra le altre cose, l'esistenza di una scrittura privata con cui il condominio avrebbe loro concesso il locale in uso esclusivo, in cambio dell'effettuazione della manutenzione della caldaia e dell'autoclave condominiali, oltre che delle riparazioni necessarie per il funzionamento degli impianti presenti nel locale stesso.
Soccombenti in primo grado, i convenuti proponevano impugnazione, il cui esito non è stato però difforme.
Secondo la Corte d'Appello di Bari, infatti, In punto di diritto va ricordato come ciascun condomino può giovarsi delle cose comuni, purché tale attività non ne impedisca l'uso agli altri condòmini ovvero arrechi pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio, secondo quanto stabilito dall'art. 1102 c.c.
Tanto premesso, l'uso delle cose comuni da parte dei condòmini può essere ripartito o differenziato mediante regolamento condominiale ex art. 1136 c.c.
In particolare, il regolamento consiste in un atto collegiale di autorganizzazione dell'interesse del gruppo, avente natura normativa, con il quale i condòmini possono organizzare le modalità d'uso delle cose comuni, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento, senza tuttavia ledere o menomare i diritti sulle cose comuni o di proprietà esclusiva, e ciò a pena di nullità.
Per converso, la delibera non può assegnare in modo esclusivo e per tempo indefinito il godimento di parti comuni, occorrendo in tal caso l'espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condòmini (ex multis, Cass. n. 11304/2016; Cass. n. 6573/2015).
Nel caso in esame, esclusa la previsione di un uso esclusivo nel regolamento condominiale ed accertata l'inesistenza del consenso di tutti i condòmini, attesa l'inefficacia della scrittura privata, deve concludersi che l'utilizzo esclusivo di un bene condominiale è illegittimo, ancor più ove si consideri che, nel caso di specie, gli appellanti, senza alcuna autorizzazione e consenso dei condòmini, avevano operato un mutamento della destinazione del locale, trasformandolo da vano tecnico in vera e propria superficie residenziale, occupandolo con beni mobili e sfruttandolo per il godimento della famiglia.
Quanto appena detto vale peraltro non solo per i condòmini ma per ogni soggetto che si rapporti con la realtà condominiale.
Il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non è un diritto reale
A nulla serve quindi eccepire la qualità di mero coniuge del condomino: il fatto di non essere proprietario a tutti gli effetti non esime dall'applicazione dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c.
Uso esclusivo del bene comune: considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d'Appello di Bari si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Di recente, la Suprema Corte si è occupata dell'esistenza e validità nell'ordinamento giuridico del diritto reale di uso esclusivo, affermando che «La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 c. c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi» (Cass., SS. UU., n. 28972/2020).
