Il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non rientra nel novero dei diritti reali previsti del nostro ordinamento.
Ciò in ragione del principio del numero chiuso che impernia il sistema codicistico dei diritti reali.
Tale conclusione non vieta al legislatore di ampliarne il novero, ma ad oggi, a legislazione invariata, non può trovare cittadinanza nel nostro ordinamento il diritto reale di uso esclusivo di un bene condominiale.
Si badi: non è escluso che il diritto in esame possa essere annoverato nell'ambito del diritto d'uso ex art. 1021 c.c., ma questo dipende dal contenuto del titolo costitutivo.
Diritto d'uso esclusivo delle parti comuni, chiesto l'intervento delle Sezioni Unite
Questo, in sintesi, il sunto del principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 28972 depositata in cancelleria il 17 dicembre 2020.
La sentenza consta di 35 pagine di articolata motivazione, che si soffermano sui vari istituti coinvolti.
La motivazione porta al principio di diritto sopra sintetizzato, cioè ad escludere che, ad esempio, quello che è comunemente noto come diritto d'uso esclusivo del lastrico solare possa essere considerato diritto reale d'uso esclusivo.
Diritto d'uso esclusivo
La differenza che, di primo acchito può sembrare puramente teorica, è in realtà pregna di conseguenze pratiche.
Un diritto reale, per quanto di godimento, è cosa diversa da un diritto personale di godimento. I giudici propendo per considerare l'uso esclusivo una fattispecie peculiare del diritto al pari uso di un bene comune (art. 1102 c.c.).
Con ciò quasi a dire: nella generalità dei casi tutti i condòmini che sono comproprietari dei beni hanno diritto di utilizzarli parimenti. In determinati casi, considerata la conformazione dei luoghi ovvero il contenuto del titolo, tale uso paritario è precluso da un'attribuzione esclusiva.
Questa attribuzione, però, non può essere considerata alla stregua di un nuovo diritto reale, perché l'ordinamento civilistico non conosce altri diritti reali oltre quelli specificamente disciplinati (proprietà, usufrutto, servitù, ecc.).
L'art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo
Diritto d'uso esclusivo, quale la sua natura?
Se il diritto d'uso esclusivo del lastrico condominiale ovvero di qualunque altro bene comune non è un diritto reale, che diritto è?
Sul punto la sentenza lascia la porta aperta, o meglio rimanda alla concreta valutazione dei singoli titoli costitutivi dei diritti ed alla loro interpretazione.
In sostanza, dicono le Sezioni Unite, data la impossibilità di considerare esistente un diritto reale di uso esclusivo, sta all'interprete, sulla scorta delle norme che regolano l'ermeneutica contrattuale valutare che cosa s'è inteso trasferire o costituire con quell'atto.
Parlare di diritto reale di uso esclusivo significa in sostanza trasferire la proprietà? Non è da escludersi, dicono le Sezioni Unite.
Può volere dire avere costituito un diritto d'uso ai sensi dell'art. 1021? Anche, così come, chiosano, va approfondita la possibilità di considerare quell'atto come costitutivo di un diritto d'uso perpetuo di natura obbligatoria.
In sintesi: le Sezioni Unite ci dicono cosa quel diritto non è, ma non anche come vada considerato.
L'uso esclusivo della corte antistante e interpretazione della natura condominiale
