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Gravi difetti, la parola alle Sezioni Unite?
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Gravi difetti, la parola alle Sezioni Unite?

Gravi difetti di costruzione. Responsabilità

Avv. Alessandro Gallucci  

Gravi difetti di costruzione di un edificio, la norma di legge che disciplina la responsabilità dell'appaltatore si applica anche ai casi di lavori di manutenzione degli immobili?

La questione, tutt'altro che pacifica, è “finita sulla scrivania” del Primo Presidente della Suprema Corte di Cassazione per un valutazione della possibilità di una pronuncia delle Sezioni Unite; questa, in somma sintesi, la decisione adottata dalla Terza Sezione civile della Cassazione con l'ordinanza interlocutoria n. 12041 depositata in cancelleria il 10 giugno 2016.

Qual è esattamente la ragione del contrasto?

Prima di entrate nel merito della vicenda è utile soffermarsi, per inquadrare la questione, sul concetto di gravi difetti e sulla natura della responsabilità derivante in capo all'appaltatore.

Norma di riferimento è l'art. 1669 del codice civile a mente del quale l'appaltatore è responsabile nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera per quei vizi dai quali possa derivare pericolo di rovina (in tutto o in parte) dell'opera eseguita o comunque per quei gravi difetti che lo rendano anche parzialmente inidoneo all'uso convenuto.

La norma appena citata è stata – ed è – oggetto di numerosissime pronunce giurisprudenziali che ne hanno chiarito contenuto e ambito applicativo. Vediamo gli aspetti principali e pacifici.

Tempi della denuncia e nozione di gravi difetti

I così detti gravi difetti (alla stregua dei vizi che possono portare alla rovina) devono essere denunciati entro un anno dalla scoperta e l'azione contro l'appaltatore si prescrive entro un anno dalla denuncia.

Molto spesso ad un occhio inesperto non sempre un difetto si manifesta come grave: ciò ha portato la giurisprudenza a chiarire che il termine di denuncia decorre dal momento in cui si ha effettiva cognizione della gravità del difetto stesso (molto spesso quindi dall'espletamento di una perizia).

Gravi difetti degli immobili, per eccepire la decadenza o la prescrizione è necessario conoscere bene le carte ma attenzione a fare i furbi

Gravi difetti. Il termine per la denunzia decorre dal momento in cui il committente "prende conoscenza sicura" dei difetti.

Quanto alla nozione di gravi difetti, la casistica è ampia e ha portato a dire, per fare degli esempi, che anche l'umidità e le infiltrazioni possono essere annoverate in tale categoria.

Chi può denunciare i gravi difetti?

La giurisprudenza, di merito e di legittimità, ha allargato l'ambito di applicazione della norma anche alle ipotesi in cui non vi sia un appalto vero e proprio, ma anche solamente la vendita da parte del costruttore di un edificio: il classico caso “dell'acquisto su carta”, insomma, gode della tutela prevista dall'art. 1669 c.c.

Sempre i giudici (anche di merito e di legittimità) hanno specificato che l'art. 1669 c.c. prevede un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale. Detta diversamente: l'azione di responsabilità verso l'appaltatore (o costruttore) non è limitata alle sole persone che hanno contrattato direttamente con lui, ma anche a tutti quei soggetti, che successivamente, abbiano acquistato l'immobile su quale si sono poi verificati gravi difetti.

L'azione di garanzia per gravi difetti può essere fatta valere anche contro il costruttore-venditore

In questo contesto è stata sempre l'elaborazione giurisprudenziale a chiarirlo, l'amministratore di condominio, quale legale rappresentate dei condòmini in relazione alle parti comuni, può agire ai sensi dell'art. 1669 c.c. contro l'appaltatore per i gravi difetti delle parti comuni e – come è stato più volte specificato – rientrando tale azione nell'alveo degli atti conservativi, questa non è soggetta a preventiva autorizzazione assembleare (art. 1130 n.4 c.c.).

Gravi difetti di costruzione: se riguardano le parti comuni l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio

E se i gravi difetti discendono dalla ristrutturazione?

Non è raro che condominii o comunque edifici di recente costruzione manifestino gravi difetti comportanti la suddetta responsabilità extracontrattuale e decennale dell'appaltatore (costruttore).

E se invece le difformità dell'opera siano tali da essere considerate gravi, ma non riguardano la costruzione dell'edificio, bensì la sua manutenzione?

Detta diversamente: l'appaltatore di opere di manutenzione dell'edificio è soggetto alla responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. oppure no?

Sull'argomento le sentenze – che in altri casi riguardanti la stessa norma ci hanno aiutato a comprenderne l'ambito applicativo – sono tutt'altro che di ausilio. In poche parole la giurisprudenza vede alternarsi pronunce che includono o escludono dall'ambito applicativo dell'art. 1669 c.c. anche i lavori di manutenzione di un edificio.

La Terza Sezione, nel rimettere gli atti al Primo Presidente della Corte, ha evidenziato che sebbene le ultime pronunce (in particolare la n. 22553/2015) possano suggerire che si tratti di un contrasto apparente, così non è in quanto al di là delle peculiarità riguardanti i singoli casi, gli orientamenti che attualmente esistenti sono chiaramente contrastanti.

Sulla inapplicabilità dell'art. 1669 c.c. alle opere di manutenzione di un edificio si segnalano le sentenze di Cassazione n. 24143/2007 e quella n. 10658/2015. Di contro favorevole all'applicazione della responsabilità extracontrattuale per gravi difetti anche agli interventi manutentivi è la succitata pronuncia n. 22553 del 2015).

Gravi difetti, che cosa accadrà adesso?

È evidente, già solo da questo breve excursus, che le implicazioni pratiche dell'uno o dell'altro orientamento sono molto rilevanti; infatti, a meno che non sia stata prevista contrattualmente una responsabilità per gravi difetti anche agli interventi di manutenzione ad oggi è incerto se essa operi per legge e qualora dovesse prevalere l'orientamento negativo, ciò sarebbe automaticamente escludersi.

Sollecitare l'intervento delle Sezioni Unite, quindi, altro non vuol dire che domandare alla massima espressione della giurisprudenza di legittimità di indicare il principio di diritto cui attenersi nelle cause riguardanti gravi difetti discendenti da interventi edilizi di manutenzione degli edifici.

Qualcosa di simile è accaduto, qualche anno fa, in merito alla responsabilità per danni da lastrico solare in uso e proprietà esclusiva, meglio all'ambito di applicabilità dell'art. 1126 c.c.

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

Vedremo se, come in quel caso, il Primo Presidente riterrà utile una pronuncia delle Sezioni Unite o, magari, riterrà solo apparente il contrasto interpretativo indicato dalla Terza Sezione.

Non esistono tempi certi rispetto a questo genere di controversie, per cui è possibile che, specie in sede di legittimità, le cause pendenti sul medesimo argomento subiscano un rallentamento in attesa (in un modo o nell'altro, cioè che con l'assegnazione alle Sezioni Unite o meno) della risoluzione del contrasto.

È comunque utile mettere in evidenza che in relazione ai gravi difetti, qualora non sia più possibile (per qualunque motivo) agire contro il costruttore/appaltatore, il proprietario dell'immobile è tenuto a risponderne in quanto custode (si tratta di un'ipotesi di responsabilità concorrente e non residuale) e ciò vale sempre, ossia anche per le ipotesi di gravi difetti conseguenti ad interventi manutentivi.

Gravi difetti dell'immobile e responsabilità concorrenti del costruttore e della compagine condominiale

Danni da infiltrazione dal lastrico solare, la parola di nuovo alle Sezioni Unite

Scarica Cass. ord. interlocutoria 10 giugno 2016 n. 12041

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