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Perché la cooperativa può essere chiamata a rispondere dei gravi difetti di costruzione?

La società cooperativa edilizia è responsabile per i gravi difetti anche se ha provveduto a nominare un direttore dei lavori
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Le società cooperative, afferma il codice civile, sono quelle imprese che hanno uno scopo mutualistico (cfr. art. 2511 c.c.).

Cosa debba intendersi per scopo mutualistico, non è chiarito dalla legge; secondo dottrina e giurisprudenza, con esso si fa riferimento al fine di fornire a chi fa parte della cooperative (i soci), beni, servizi o lavoro a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle normalmente reperibili sul mercato.

L'esempio classico di cooperativa è quella edilizia, rispetto alla quale i soci hanno diritto all'assegnazione di un alloggio ad un prezzo più vantaggioso rispetto a quello di mercato perché l'impresa cooperativa opera senza il margine di profitto normalmente previsto per le ordinarie imprese.

Proprio in relazione alle cooperative edilizie e più specificamente con riferimento alle responsabilità di tali imprese per gravi difetti costruttivi (art. 1669 c.c.) relativamente all'esecuzione dei lavori di realizzazione di alloggi, la Cassazione, con la sentenza n. 12675 del 5 giugno 2014, ha ricostruito solo stato dell'arte fissando in modo molto chiaro quelli che sono gli ambiti di responsabilità delle cooperative; ambiti, vedremo, tutt'altro che ristretti.

Per dirla in breve: la società cooperativa edilizia è responsabile per i gravi difetti delle opere anche se in relazione alla loro realizzazione ha provveduto solamente a nominare un direttore dei lavori e/o un progettista, nella misura in cui tali figure possano essere considerate responsabili dei difetti accertati.

La fattispecie che ha portato alla sentenza in esame è la seguente: un condominio inizia una causa contro una società cooperativa, realizzatrice degli alloggi che componevano la compagine, per dei gravi difetti costruttivi dell'immobile.

In primo grado la domanda veniva accolta, mentre nel giudizio di appello la cooperativa veniva sgravata da qualsivoglia responsabilità in quanto i giudici del gravame ritenevano giusto accogliere le contestazioni di quest'ultima che “scaricava le colpe” sulla società costruttrice.

In sostanza la cooperativa non doveva essere considerata la costruttrice ma, al massimo, il committente venditore dell'opera. (Le conseguenze per il costruttore che tiene nascosti i difetti.)

Secondo la Cassazione, che ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, tale posizione non è comunque sufficiente ad esonerare da responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c. la società cooperativa che abbia appaltato la costruzione di immobili.

Nella pronuncia n. 12675 gli ermellini motivano questa loro presa di posizione argomentando sulla base di un nutrito numero di precedenti giurisprudenziali che, a loro modo di vedere, non può portare a concludere diversamente.

Si legge in sentenza, ad esempio, che è pacifico ormai che il venditore di un edificio possa “essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia (da lui stesso n.d.A.), ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12)” (Cass. 5 giugno 2014 n. 12675).

In questo contesto generale, dicono da piazza Cavour, non bisogna mai dimenticare che la responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. ha natura extracontrattuale; stando così le cose, “è convinzione della Corte che la responsabilità sancita da detta norma sia applicabile al committente-venditore che abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione dell'opera, come può avvenire, esemplificativamente, quando egli nomini il direttore dei lavori o designi il progettista dalla cui negligenza dipenda, sia pure in concorso con l'appaltatore, il vizio lamentato” (Cass. 5 giugno 2014 n. 12675).

Il caso di specie, che è tornato alla Corte d'appello, dovrà essere risolto sulla scorta di questi principi e quindi per arrivare ad un'affermazione di responsabilità bisognerà rispondere ai seguenti quesiti: la cooperativa ha avuto modo di ingerire-sorvegliare-influire sui lavori? Se la risposta sarà positiva, i difetti lamentati e riscontrati potranno essere considerati conseguenza della mancata corretta sorveglianza da parte degli organi preposti?

Due risposte positive non potranno che portare ad una condanna della società cooperativa.

=> Come l'amministratore di condominio può agire per far valere i gravi difetti di costruzione

Sentenza
Scarica Cass. 5 giugno 2014 n. 12675

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