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Quali sono i rimedi richiedibili nel caso di azione per gravi difetti?
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Quali sono i rimedi richiedibili nel caso di azione per gravi difetti?

Gravi difetti: cosa succede qualora non si dovesse trovare un accordo con il costruttore?

Avv. Alessandro Gallucci 

L'appaltatore, per legge (art. 1669 c.c.), è responsabile per dieci anni in relazione ai pericoli di rovina ed ai gravi difetti dell'opera eseguita.

La norma dettata in tema di appalto, trova grande applicazione soprattutto in ambito di appalti edili.

L'art. 1669 c.c. recita:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

E' bene ricordare che per la giurisprudenza, la responsabilità ai sensi dell'articolo appena citato ha natura extracontrattuale e può essere esperita non solamente nei casi di appalto pure ma anche quando contro il costruttore-venditore delle unità immobiliari.

Le sentenze sull'argomento sono numerose. Ad esempio, nel corso degli anni la Cassazione ed in giudici di merito hanno specificato che il termine per la denunzia decorre dal momento in cui il titolare dell'unità immobiliare a piena contezza del fatto che si trovi davanti a gravi difetti.

Ciò, ad esempio, può avvenire anche solamente dopo l'espletamento di un accertamento tecnico preventivo. (L'azione di garanzia per gravi difetti può essere fatta valere anche contro il costruttore-venditore dell'edificio)

In questo contesto è bene ricordare che "gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima (sent. n. 2977/1998 e, proprio con riferimento ad infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura, n. 10218/1994, n. 13112/1992)" (Cass. 4 novembre 2005 n. 21351).

Qualora non si dovesse trovare un accordo con il costruttore e si rendesse necessaria un'azione giudiziale diretta all'accertamento dei fatti ed alla condanna di chi ha costruito, che cosa potrebbe essere chiesto al giudice? (Gravi difetti costruttivi: tra venditore e costruttore a volte c'è differenza)

Detta diversamente: in che cosa può consistere la richiesta di condanna?

La Corte di Cassazione, in conformità ai propri precedenti in materia, ha specificato "che con l'azione di responsabilità ex art. 1669 cod. civ. può essere chiesta la condanna dell'appaltatore, alternativamente, sia al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi, sia la diretta esecuzione di tali opere" (Cass. 7 febbraio 2014, n. 4744).

Nel caso di condanna al pagamento di una somma di denaro, ha ulteriormente specificato la Cassazione, la liquidazione dev'essere fatta il valore del denaro al momento della sentenza.

Come dire, se risulta provato che il danno è pari a quello chiesto dalla parte, ossia 100, il giudice dovrà liquidare quei 100 richiesti aggiornandone il valore al momento della pronuncia. (Interessante: I rimedi per tutelarsi da un casa "rumorosa" previsti dal codice civile?)

Scarica Cass. 7 febbraio 2014, n. 4744

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