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I vizi della costruzione. Se l'appaltatore li riconosce non c'è bisogno della denunzia per evitare la decadenza
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I vizi della costruzione. Se l'appaltatore li riconosce non c'è bisogno della denunzia per evitare la decadenza

Difetti riscontrati nei palazzi di nuova costruzione. Come procedere?

Avv. Alessandro Gallucci  

Ho comprato casa dal costruttore e dopo qualche tempo mi sono reso contro che c’era qualche cosa che non andava. Abbiamo comprato casa e dopo abbiamo scoperto che il vano scale è pieno d’infiltrazioni.

L’ascensore non funzione come dovrebbe! Il portone è difettoso! Quante volte, a partire dal nostro forum, ci siamo trovati di fronte a casi di lamentale per i palazzi di nuova costruzione? Difetti più o meno gravi rispetto ai quali è sempre chiamato in ballo il costruttore. Egli, per legge, è tenuto a garantire dai vizi dell’opera. Le norme di riferimento sono gli artt. 1667-1669 c.c.

Art. 1667 Difformità e vizi dell'opera

L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.

Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna (att. 181).

Art. 1668 Contenuto della garanzia per difetto dell'opera

Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore.

Se però le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

Art. 1669 Rovina e difetti di cose immobili

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Naturalmente il concetto di difetto grave, per quanto evidentemente implichi la serietà della situazione, dev’essere inquadrato in modo chiaro e preciso: in sostanza con una consulenza tecnica.

Ciò che è bene ricordare, in questo contesto, è che la denunzia, alla cui mancanza la legge fa conseguire la decadenza dal diritto d’agire, non sempre è necessaria. Come, di recente, ha evidenziato il Tribunale di Piacenza, in ossequio al consolidato orientamento espresso dalla Cassazione, “ l'impegno dell'appaltatore di provvedere all'eliminazione dei vizi dell'opera, implica il riconoscimento unilaterale dell'esistenza dei vizi stessi, e dà vita ad un'obbligazione nuova rispetto a quella ordinaria, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1667 c.c. e soggetta invece all'originaria prescrizione decennale (ex pluribus, cfr. Cass. n. 6670/2009, Cass. n. 23461/2004, Cass. n. 8026/2004, Cass. n. 1320/2001, Cass. n. 5984/2000, Cass. n. 10364/1997, Cass. n. 8439/1997, Cass. n. 7634/1996, Cass. n. 10772/1995, Cass. n. 7495/1995, Cass. n. 7216/1995, Cass. n. 7651/1994, Cass. n. 7147/1990); e tale impegno, in aderenza ai principi generali, può anche essere assunto tramite comportamenti concludenti (Cass. n. 6670/2009, Cass. n. 7216/1995, Cass. n. 4936/1981)” (Trib. Piacenza 1 marzo 2012 n. 130).

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