Quando una casa di recente costruzione presenta dei difetti, i proprietari, spesso, pensano di poter agire contro il costruttore per la garanzia decennale prevista per i così detti gravi difetti.
La norma di riferimento è l'art. 1669 c.c., rubricato per l'appunto Rovina e difetti di cose immobili, che recita:
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di diec i anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta e vidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Secondo l'ormai consolidata giurisprudenza di merito e di legittimità, "i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione" (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857).
La Corte ha, in particolare, riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351)" (Trib. Legnano 17 luglio 2012).
In questo contesto ci si domanda: l'amministratore del condominio ha il potere di agire per far valere i gravi difetti di costruzione di cui all'art. 1669 c.c.
La risposta è positiva ma solamente in relazione alle parti comuni.
Si legge in una sentenza resa dal Tribunale di Monza a dicembre del 2012 che "in tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore derivante dall'art. 1130, comma 1 n. 4, c.c. - a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - gli consente di promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva (Cass. civ., 8 novembre 2010, n. 22656)" (Trib. Monza 18 dicembre 2012).
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