Costituisce utilizzo improprio della parte comune, la collocazione, sul pianerottolo antistante l'accesso del relativo locale, di suppellettili determinanti l'ingombro al transito dei condomini. Così non è possibile lasciare lo stendibiancheria sul pianerottolo se è di intralcio agli altri, trattandosi di luogo adibito alla sua destinazione naturale, ovverosia al transito delle persone per accedere agli alloggi.
È possibile che uno stendibiancheria sia lasciato per poco tempo per via dell'immediato utilizzo che il proprietario intende farne, ma non è possibile adibire il pianerottolo a luogo adibito allo stazionamento abituale di stendini.
Si deve considerare, poi, che il regolamento, vista la particolare destinazione del vano delle scale e l'esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, possa stabilire il divieto di collocare suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti; del resto, l'uso della cosa comune, da parte di un comunista, non deve impedire agli altri comunisti un uso tendenzialmente pari della medesima cosa. Si noti, poi, che dev'essere considerato lecito solo il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori).
In ogni caso non è consentito al condomino di incorporare una porzione del pianerottolo della scala comune nell'appartamento di sua esclusiva proprietà, in quanto tale incorporazione costituisce una alterazione della destinazione della cosa comune e una utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini.
A fronte di tali comportamenti come può reagire un condomino se gli altri partecipanti al condominio non intendono agire o resistere in giudizio oppure ricorrere all'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria nell'interesse della parte comune?
La questione è stata trattata dalla Cassazione nella recente sentenza n. 16934 del 14 giugno 2023.
Uso abusivo del pianerottolo: cosa può fare il singolo condomino? Fatto e decisione
Un condomino citava davanti al Tribunale altri condomini per sentire accertare e dichiarare l'illegittimità del loro comportamento.
I convenuti non solo avevano installato nei pianerottoli della scala mobili ad uso esclusivo ma erano arrivati a chiudere con degli sportelli la nicchia posta nell'intercapedine muraria (in modo tale da ricavarne un armadietto a loro esclusiva disposizione). L'attore pretendeva, quindi, il ripristino dello stato dei luoghi.
Il Tribunale, disposta ed espletata c.t.u., dichiarava inammissibili le domande attrici per mancata richiesta di convocazione dell'assemblea condominiale per trattare i problemi sopra espressi; secondo lo stesso giudice la richiesta di convocazione era condizione necessaria per la proposizione del giudizio.
La Corte d'appello ribaltava la decisione del Tribunale, accogliendo integralmente le istanze della parte attrice; di conseguenza gli originari convenuti venivano condannati a rimuovere i mobili e similari dagli stessi collocati nel corpo di scale a loro esclusivo uso, ripristinando l'originario stato dei luoghi. La Cassazione, ha confermato la bontà del ragionamento dei giudici di secondo grado.
Il pianerottolo è sempre un bene comune
Come hanno ricordato i giudici supremi il singolo condomino può promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio oppure ricorrere all'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria nell'interesse della res, se intendono evitare il pregiudizio che possa derivare alla cosa comune in presenza di una paralisi gestionale, perché non si prendono i "provvedimenti necessari per l'amministrazione" della stessa, avendo tale suo potere carattere autonomo.
Considerazioni conclusive
Secondo un principio consolidato il singolo condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio, a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c.; inoltre ha il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario (App. Roma, Sez. II, 08/11/2007); conseguentemente il condomino può, a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" agire in giudizio e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo il suo potere carattere autonomo (Cass. civ., Sez. II, 06/08/1999, n. 8479).
