In ambito condominiale si parla spesso dei doveri e degli obblighi dell'amministratore e dei doveri che derivano dalla vita in condominio per ciascuno di noi, soffermandoci in una visione negativa della vita in condominio. Ma ricordiamoci che nelle norme che regolano la vita in gruppo, a fronte di un limite c'è sempre una tutela.
Insomma, si tratta del vecchio principio che ci insegnano fin da piccoli secondo cui la libertà di ciascuno di noi finisce dove inizia quella degli altri. E, lo sappiamo, pochi posti, come il condominio possono considerarsi come una vera e propria palestra di convivenza.
Detto ciò, accantonando la visione negativa, e cioè quella che ci porta a prendere in considerazione le rinunce che dobbiamo fare a causa della vita in condominio, vediamo qui invece quali sono i vantaggi, le posizioni tutelate; badando qui, naturalmente, a quegli aspetti specifici che distinguono un condòmino da un qualunque proprietario o titolare di diritto reale.
Tutela della proprietà
Ed allora, abbiamo certamente, primo tra tutti, il diritto di proprietà o altro diritto reale, quale solitamente il diritto di usufrutto o di abitazione; in condominio però non abbiamo solo, come per ogni altro proprietario, la proprietà del bene individuale, ma anche la proprietà sulle parti comuni, cioè, la proprietà in comune con gli altri condòmini sulle stesse.
Distinguiamo quindi tra diritto sull'unità immobiliare esclusiva e diritto sulle parti comuni. Innanzitutto, possiamo dire che in generale, le norme in materia di condominio, sono, in ultima analisi, dirette a tutelare il diritto reale sulle parti individuali e (soprattutto), sulle parti comuni.
Il diritto reale sull'unità immobiliare subisce una certa limitazione a causa della collocazione del bene in condominio; ad es. pensiamo tra tante ai limiti previsti dall'art. 1122 c.c. alle opere su parti di proprietà individuale: tali opere non possono recare "danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio" ed in ogni caso deve essere "data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".
Il diritto di proprietà sulle cose comuni è invece una proprietà in comune. Come si estrinseca la tutela di detto diritto?
Le norme che direttamente o indirettamente se ne occupano sono molte. Segnaliamo ad es. le norme in materia di modificazione delle destinazioni d'uso e tutela delle destinazioni d'uso (artt. 1117-ter e quater); la previsione dell'irrinunciabilità al detto diritto e la proporzione dello stesso commisurata al valore dell'unità immobiliare di riferimento (art. 1118); le norme volte a tutelare l'integrità del bene, quali quelle che vietano interventi che possano danneggiare decoro, stabilità e sicurezza dell'edificio (v. ad es. artt. 1120, 1122 etc.) e quelle che disciplinano la conservazione dell'immobile; le norme in materia di perimento totale o parziale dell'edifici, che consentono ad ogni condòmino di chiedere la vendita all'asta, o che prevedono, in caso di ricostruzione, la cessione dei propri diritti agli altri condòmini; tra le attribuzioni dell'amministratore, la previsione del compito di compiere atti conservativi delle parti comuni, anche queste essenzialmente dirette alla salvaguardia materiale dell'immobile, nonché la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio.
Diritto a fruire delle cose comuni
Il godimento del bene rientra nel diritto di proprietà (v. art. 832 c.c.). Il codice dà ampio spazio al diritto dei condòmini di poter fruire delle cose comuni.
Già se ne occupa a proposito di comunione la norma (applicabile al condominio ex art. 1139 c.c.) prevista dall'art. 1102 c.c., secondo cui "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. [II].
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".
Vi sono, poi, le norme in materia di modificazione delle destinazioni d'uso e tutela delle destinazioni d'uso (artt. 1117-ter e quater); la possibilità del condòmino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato a determinate condizioni; la possibilità di dividere le cose comuni se ciò non rende più incomodo l'uso da parte di ciascun condòmino e con il consenso unanime; tra le attribuzioni dell'amministratore, invece, vi sono quelle che prevedono la disciplina dell'uso delle cose comuni e della fruizione dei servizi nell'interesse comune, "in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini" e la riscossione degli oneri condominiali per l'esercizio dei servizi comuni; la tutela del godimento dei beni da parte dell'usufruttuario; vi è poi l'obbligo, ove i condòmini siano più di dieci, di un regolamento che tra l'altro, contenga le norme circa l'uso delle cose comuni; in ogni caso, vige il divieto, per quanto qui interessa, che il regolamento violi le norme di cui agli artt. 1118, co.2. e 67 disp. att. e trans. c.c.
Diritto a convocare l'assemblea e ad essere convocati
Se almeno in due, i condòmini possono chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria, convocandola direttamente se la richiesta non viene esaudita entro dieci giorni dall'amministratore; quando, invece, non c'è l'amministratore il condòmino può convocare sia l'assemblea ordinaria che quella straordinaria.
Vi sono poi casi specifici di convocazione da parte di un solo condòmino, come nelle ipotesi di revoca dell'amministratore per irregolarità fiscali o la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente.
Il condòmino ha poi certamente diritto ad essere convocato: l'assemblea infatti "non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati" (1136 c.c.).
Richiesta convocazione assemblea condominiale, le cose da sapere
Ciascun condòmino può intervenire in assemblea anche tramite rappresentante che sia munito di delega scritta e, in caso di supercondominio, qualora il condominio non designi il rappresentante all'assemblea per la gestione delle parti comuni a più condòmini, ciascun condomino può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il detto rappresentante.
Voto in assemblea
Ciascun condòmino ha diritto ad esprimere il proprio voto in assemblea; ci sono poi i casi in cui è necessaria l'unanimità. In particolare in caso di locazione (L. n. 392/1978) e usufrutto (art. 67 disp. att. e trans. c.c.) è poi specificato quale voto si può esprimere.
Diritto a prendere visione della documentazione
Ciascun condòmino ha diritto a visionare la documentazione condominiale: in particolare, può prendere visione ed avere copia (dietro pagamento della spesa, dei registri di anagrafe, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità; inoltre può avere un'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso (v. art. 1129 co. 2 e 7 e 1130, co.1 n.9 c.c.); ciascun condomino può poi per il tramite dell'amministratore, chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica relativa al conto corrente.
Diritto a dissentire rispetto alle liti
Ciascun condòmino può dissentire rispetto alla decisione dell'assemblea di promuovere una lite o resistere ad una domanda giudiziale; mediante atto separato con cui separare la propria responsabilità circa l e conseguenze in caso di soccombenza; il condòmino dissenziente ha poi diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte che ha vinto causa (1132 c.c.).
Diritto a contestare i provvedimenti dell'amministratore e dell'assemblea ed il regolamento
Ciascun condòmino dissenziente, assente o astenuto può contestare le decisioni dell'assemblea entro trenta giorni, qualora la decisione sia annullabile (art. 1137 c.c. e, senza limiti di tempo, qualora la decisione sia nulla.
Contro i provvedimenti presi dall'amministratore è possibile ricorrere all'assemblea nonché all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine ex art. 1137 c.c.
Infine, contro il regolamento è ammessa l'impugnativa da parte di ciascun dissenziente ex art. 1107 c.c.
Diritto a chiedere la formazione e la revisione delle tabelle millesimali
I condòmini possono chiedere che il condominio proceda alla formazione delle tabelle millesimali.
I valori espressi nelle dette tabelle possono poi essere rettificati o modificati anche se nell'interesse di un solo condòmino quando: "1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione" (art. 69 co.1 nn.1 e 2 disp. att. e trans.).
Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo
Diritto di chiedere la revoca dell'amministratore
Ciascun condòmino, in determinati casi, può chiedere la revoca dell'amministratore di condominio; infatti, la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea; può poi essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, ove l'amministratore abbia ricevuto la notifica di un atto che esorbita dalla sue attribuzioni e non ne abbia riferito immediatamente in assemblea (in violazione dell'art. 1131), qualora non renda il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità; ove siano emerse gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale (in violazione a quanto disposto dall'art. 1129 co. 12 n. 3) i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
Se l'assemblea non revoca l'amministratore, ciascun condomino può poi rivolgersi all'autorità giudiziaria e, se la domanda è accolta, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, il quale a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Diritto a chiedere la redazione e la modifica del regolamento
Ciascun condòmino può attivarsi perché il condominio formi il regolamento, oppure modifichi il regolamento già esistente (art. 1138 co.2 c.c.).
Nel caso in cui il regolamento è obbligatorio e l'assemblea non si decida, il condòmino è legittimato a chiedere all'autorità giudiziaria l'emissione di un regolamento giudiziale? La risposta per gli interpreti non è affatto pacifica.
Diritto all'eliminazione delle barriere architettoniche
Trova anche qui applicazione la norma, già citata, dell'art. 1102 co.1 c.c., secondo cui "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa".
Più specificatamente, ricorre poi l'art.2, co.2, L. n. 13/1989, secondo cui "nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà … possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages".
Ricordiamo infine che il regolamento di condominio non può "in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni" e non può derogare alle norme di cui agli artt. 1118 co.2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c. e dagli artt. 63, 66, 67, 69 disp. att. e trans. c.c.
- Il condòmino ha diritto all'installazione dell'impianto fotovoltaico. L'energia pulita, anche in condominio, è un diritto.
- Convivente, diritto di abitazione e problematiche di diritto condominiale
