In che modo devono agire i condòmini che vogliano chiedere all'amministratore la convocazione di un'assemblea condominiale straordinaria?
Prima di entrare nel merito della questione, che mira a mettere in evidenza gli aspetti essenziali che bisogna conoscere per evitare di commettere errori, è utile soffermarsi su un aspetto nominalistico.
In ambito condominiale non esiste alcuna differenza effettiva e sostanziale tra assemblea ordinaria ed assemblea straordinaria (si veda in tal senso, Cass. 8 giugno 1984 n. 3456).
Stesse modalità di convocazione, stessi quorum costitutivi e deliberativi, medesimi eventuali vizi del deliberato.
L'unica assemblea realmente differente è quella prevista e disciplinata dall'art. 1117-ter c.c., sebbene anche qui la differenza riguardi nella sostanza le modalità di convocazione ed alcune peculiarità inerenti alla verbalizzazione.
Resta comunque il fatto che ai sensi dell'art. 66, primo comma, disp. att. c.c. i condòmini possono domandare all'amministratore, in maniera vincolante, solamente la convocazione di un'assemblea straordinaria.
Richiesta dei condòmini di indire un'assemblea straordinaria
L'art. 66 succitato specifica che almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell'edificio hanno la possibilità di domandare all'amministratore di condominio di convocare un'assemblea condominiale per discutere sugli argomenti da loro stessi indicati nella medesima richiesta.
Si badi: la richiesta così formulata è vincolante per l'amministratore, nel senso che vedremo da qui a breve.
È questa l'unica possibilità che i condòmini hanno per richiedere vincolativamente la convocazione di un'assemblea condominiale?
Se si guarda agli effetti, ossia alla effettiva possibilità, in seguito alla richiesta, di alla riunione, allora la risposta è sì.
È bene comunque tenere presente che i condòmini anche singolarmente considerati possono richiedere all'amministratore la convocazione dell'assemblea con effetti sul rapporto di mandato nel caso di omessa convocazione. Quali sono questi casi?
Sicuramente v'è quello previsto dall'art. 1120, terzo comma, c.c., cioè la richiesta di convocazione avanzata anche di un singolo per deliberare in merito alle innovazioni di cui al secondo comma dello stesso articolo (es. eliminazione barriere architettoniche).
L'art. 1129, undicesimo comma c.c., inoltre, prevede la possibilità di richiedere la convocazione dell'assemblea (anche qui in via vincolante, sebbene non sia espressamente prevista la facoltà di autoconvocazione, ex art. 66 disp. att. c.c. di cui diremo a breve) per decidere in merito alla revoca per inadempimenti consistenti nella mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale, nonché in gravi irregolarità fiscali.
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Risposta dell'amministratore alla richiesta di assemblea straordinaria
Torniamo alla richiesta di cui all'art. 66, primo comma, disp. att. c.c. L'amministratore ha due opzioni:
- procedere alla convocazione;
- non procedere alla convocazione ritenendola inutile.
Soffermiamoci sulla prima ipotesi, della seconda di dirà dopo.
Nel caso di convocazione, egli dovrà rispondere entro dieci giorni dalla richiesta. Si badi: la risposta - e quindi la convocazione - deve arrivare entro tale termine, ma la riunione può tenersi successivamente.
Entro quanto tempo? La legge non lo dice; ad avviso dello scrivente in un termine congruo guardando all'oggetto della richiesta anche in relazione all'organizzazione lavorativa (è differente chiedere la convocazione di un'assemblea per decidere sulla revoca dal richiederla per decidere sull'apposizione di fioriere ornamentali).
E se l'amministratore non risponde entro dieci giorni, ma magari dopo quindici. In quel lasso di tempo i condòmini richiedenti, lo vedremo tra poco, potranno convocare l'assemblea senza che la tardiva risposta del loro legale rappresentante possa a quel punto inficiarne il regolare svolgimento.
Nei casi di cui agli artt. 1120 e 1129 c.c. l'amministratore non ha un lasso di tempo di riferimento entro il quale rispondere, ma non farlo lo espone comunque a delle contestazioni.
Conseguenze e facoltà dei condòmini
Vediamo, in primis, che cosa possono fare i condòmini a partire dall'undicesimo giorno successivo a quello della richiesta.
L'art. 66 disp. att. c.c. specifica che gli stessi condòmini che hanno provveduto ad avanzare la richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria possono convocare la riunione.
In tal caso questi dovranno seguire le stesse regole previste per la convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore.
Si badi: non è necessario che la convocazione sia firmata da tutti gli originari richiedenti, essendo possibile che la stessa venga formulata solamente ad alcuni di essi; in tale ipotesi, i richiedenti non convocanti vanno considerati alla stregua di un qualunque altro condòmini, cioè devono essere avvisati dello svolgimento dell'assemblea.
Non è obbligatorio, inoltre, che la convocazione sia inviata anche all'amministratore, tranne nel caso in cui l'amministratore sia anche condòmino. Sebbene non obbligatorio, è comunque consigliabile inviare l'avviso anche al mandatario.
Restano, infine, le ipotesi non specificate contemplate dell'art. 66 disp. att. c.c.; in relazione a quelle previste dell'art. 1120 e 1129 c.c., si può arrivare anche alla revoca giudiziale in caso di ripetuto rifiuto di convocazione dell'assemblea condominiale.
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