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Al rendiconto manca la nota esplicativa? La delibera deve essere annullata. Primi orientamenti giurisprudenziali
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Al rendiconto manca la nota esplicativa? La delibera deve essere annullata. Primi orientamenti giurisprudenziali

Annullabile la delibera che approva un rendiconto condominiale non contenente la nota esplicativa

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. La presente controversia ha ad oggetto l'impugnativa della delibera assembleare.

Nello specifico, gli attori condomini (Tizio e Caia) eccepivano che la delibera assembleare con la quale era stata accordata una riduzione delle spese di riscaldamento del 35% in favore della condomina Caia, in particolare, ad avviso delle parti attrici, tale delibera sarebbe stata assunta in violazione dell'art. 9 del regolamento condominiale ed avrebbe comportato un aggravio delle spese di riscaldamento in capo agli altri condomini.

Inoltre veniva precisato che la delibera assembleare con la quale era stato approvato il rendiconto consuntivo relativo all'anno 2014, posto che lo stesso, secondo gli attori, non sarebbe conforme al disposto di cui all'art. 1130-bis c.c (privo della nota esplicativa); inoltre, mancavano le "pezze giustificative" della documentazione contabile a supporto della formazione del rendiconto.

Infine, veniva contestata la delibera assembleare in quanto il Condominio aveva autorizzato un'azione giudiziaria nei confronti della condomina Sempronia senza che tale argomento fosse posto all'ordine del giorno (nello specifico non riguardava la gestione del Condominio e le attribuzioni dell'assemblea di cui all'art. 1135 c.c.).

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Come redigere il rendiconto condominiale?

Il ragionamento del Tribunale di Torino. In merito alla questione del distacco da parte di un condomino dal servizio e dall'impianto condominiale di riscaldamento, il giudice torinese ha precisato che l'art. 1118 c.c., al quarto comma, recependo la giurisprudenza di legittimità (cfr. ad es. Cass., 29 settembre 2011, 19893), è venuto a stabilire, per effetto della riforma approvata nel 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, che "Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma". Nella specie, è emerso che la delibera in oggetto è stata presa in assenza della prova che il distacco non determinasse squilibrie, soprattutto, in assenza, di un vero e proprio distacco. Ed ancora, il Tribunale di Torino afferma anche che "nessuna disposizione del vigente ordinamento contempla una riduzione dei contributi condominiali dovuti per mancato uso; se l'assemblea condominiale lo ha concesso, ciò lo ha fatto abusivamente, in assenza dei presupposti contemplati dall'art. 1118, quarto comma, c.c. ed anzi, come detto, al di fuori di una situazione riconducibile anche solo astrattamente a tale articolo del codice". Premesso ciò, dunque, la delibera in oggetto è apparsa in quanto in violazione di legge.

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Quanto, poi, alle doglianze degli attori in tema di bilancio condominiale, è noto che, secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., 23 gennaio 2007, n. 1405), non è necessario che la contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa».

Rendiconto condominiale incompleto? Delibera annullabile

l principio di cui sopra è stato però affermato prima della riforma del 2012, la quale sembra ispirarsi a regole diverse. Difatti, oggi, l'art. 1130-bis c.c. (riformato) prevede la redazione di un rendiconto condominiale annuale che deve contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, elementi imprescindibili del rendiconto sono:

a) il registro di contabilità;

b) il riepilogo finanziario;

c) una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.

Ora, nel caso in esame, l'ampia ed approfondita relazione di c.t.u. comprovava che il bilancio approvato dalla delibera oggetto d'impugnativa era sostanzialmente corretto e veritiero; tuttavia, non conteneva la nota esplicativa. Dunque, secondo il giudice torinese, in questa situazione, dovendo il Tribunale giudicare secondo le vigenti regole del codice (e il bilancio del 2014 si riferisce, per l'appunto, ad un periodo in cui la citata riforma era già in vigore, sebbene da non molto tempo), appare difficile riconoscere come "conforme a diritto" e non "in violazione di legge" la delibera che approvi un bilancio che conforme al disposto dell'art. 1130-bis c.c. non è. Di conseguenza,secondoil giudice, a fronte del mutato scenario normativo, l'approdo alla tesi più rigorosa appare quello più conforme alla lettera (se non, forse allo spirito) della legge.

Va da sé che l'approdo a tale conclusione possiede carattere assorbente in ordine agli altri allegati motivi di invalidità addotti dagli attori, con conseguente annullamento della delibera relativa. Anche per quanto attiene all'azione giudiziaria deliberata nei confronti di Sempronia, il Tribunale ha dato ragione agli attori nell'evidenziare che quanto deciso al punto 3) del verbale d'assemblea non era all'ordine del giorno.

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In conclusione, in virtù di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Torino ha accolto il ricorso e per l'effetto ha pronunziato l'annullamento delle deliberazioni assunte dall'assemblea condominiale.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Impugnativa a delibera condominiale

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1130 bis c.c.

PROBLEMA

Il condomino impugnava la delibera condominiale in quanto, tra i vari motivi, vi era anche quello della mancanza della nota esplicativa.

LA SOLUZIONE

Secondo il giudice di Torino, dovendo il Tribunale giudicare secondo le vigenti regole del codice, appare difficile riconoscere come "conforme a diritto" e non "in violazione di legge" la delibera che approvi un bilancio che non è conforme al disposto dell'art. 1130-bis c.c.

LA MASSIMA

"Deve essere annullata la delibera che approva un rendiconto condominiale non contenente la nota esplicativa di cui all'art. 1130 bis. del c.c. Secondo il Tribunale di Torino, in assenza di giurisprudenza di legittimità che possa affermare che una violazione di tal genere non ha carattere sostanziale e anche se l'invalidazione della delibera assume un sapore formalistico, il Giudice non può riconoscerla conforme a diritto.

Ne consegue che senza la nota esplicativa il rendiconto non è conforme a quanto stabilisce la legge". (Trib. di Torino 4 luglio 2017, N. 3528).

Scarica TRIBUNALE TORINO 4 LUGLIO 2017

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